度假地产推广

『壹』 度假地产的案例：大型度假地产策划心得

度假地产是伴随着闲暇时间的增多、可自由支配财富的增长、城市化加快引发的环境问题加剧、以及便捷交通的改善而逐步发展起来的一种新兴地产形式。海岸度假、湖滨度假、山地度假、温泉度假、沙漠度假等不同资源类型的度假目的地正呈现出百花齐放的态势，由此引发了一场度假地产开发的热潮。
金融街巽寮湾项目、富力在海南的富力湾和在惠州的黄沙洞温泉项目、碧桂园的惠东阿婆角项目、利海集团的郑州雁鸣湖项目、东部华侨城项目、新世界海口美丽沙项目、鲁能澄迈盈滨半岛项目、中信地产博鳌项目、国信地产龙沐湾项目、张宝全的海南项目，等等等等。都是动辄数千亩地投资以百亿计的大手笔，大制作。
由于度假地产缺乏先行者，在国内还没有成熟的、可借鉴的成功案例，大家都是摸着石头过河；也没有少出国考察过，巴厘岛、黄金海岸、迪拜、夏威夷等世界著名的度假胜地都走了个遍，但无一不面临的一个共同困惑：那就是项目定位之艰难。准确的项目定位是产品细分、市场细分、客户细分的完美融合。
到底大型度假地产的发展方向在哪里？项目该如何去定位呢？
金融街惠州巽寮湾项目，控制面积20.2平方公里，拥有7山8湾18景和18公里长的优质海岸线，是一个典型的区域开发的大型度假地产项目。我有幸作为开发商“金融街控股”策划主创的身份参入其中，在三年长的时间里，亲历了它项目定位、湾区规划、产品策划等全过程。
一、高度决定视野：延伸城市空间，挖掘价值洼地
经济学指出：一个国家的经济发展客观上存在梯度差异，高梯度地区通过不断创新并不断向外扩散求得发展，中、低梯度地区通过接受扩散或寻找机会跳跃发展并反梯度推移求得发展。
所有周边地区经济梯度都普遍较高的话，低梯度的区域就形成了价值洼地！价值洼地是政府关心的焦点，也是人才关注的焦点，更是资本关注的焦点。
从广深到惠州，再到巽寮湾，形成了由高到低的价值梯度。巽寮湾，作为珠江三角洲最深的、还没有被挖掘的财富洼地，在发现、发展中跨跃式实现价值回归和资本升值。
洼地成因一：城市空间——稔平半岛，珠三角东部重要的临海产业基地
珠三角新一轮规划提出“阳光海岸”计划，使珠江三角洲从“珠江时代”走向“南海时代”，粤东、粤西沿海发展轴将成为21世纪珠江三角洲的新亮点。受此影响，地处珠三角向东辐射第一站的稔平半岛地区，因其区位、土地、生态的优势，将成为未来20年珠三角产业东拓、发展的主要增长极，或将成为珠三角粤东沿海发展轴上的区域中心城市。
洼地成因二：新兴工业——惠州承接广深莞产业转移4000亿
深、莞、穗都正在着力构建具有较强竞争力的现代产业体系，调整结构推动产业优化升级，原有的一些产业不可避免地将逐渐向外转移，而惠州要加快发展做大经济总量，产业转移成为互为补充的共同课题。工业产值规模去年已达到2万亿元左右，而所需要转移的工业的产值将高达6000亿元左右，而占据地理优势的惠州可以分到2/3的大蛋糕。
这里可以列举一二：“中海壳牌”及其下游产业将在未来5到10年内，给周边地区带来600至1000亿元的投资和上下游难以估量的产业从业人口；稔山和平海长达6～10公里长的滨海产业工业园区的开发进展如火如荼；黄埠、吉隆3000多家制鞋及配套企业，2006年年产外贸鞋6亿双、工业总产值逾150亿元；稔山地区海滨城工业区超过6平方公里的土地储备，将成为深圳产业转移的首选之地，富士康现已抢先进驻；平海碧甲工业和物流区已经引入平海电厂项目，首期投资108亿元……
在这种产业转移的背景之下，我们认为巽寮湾或将成为周边产业人居的后花园，这正是形成大型度假地产开发的市场根基。
洼地成因三：旅游业——巽寮将成为惠州大力发展旅游业的龙头
旅游业成为惠州的“基地产业”。巽寮湾是惠州打造生态悠闲旅游品牌的龙头项目。2006年的惠州市政府工作报告和“十一五”规划报告里，巽寮被列入构建百里生态旅游长廊计划。
巽寮湾的旅游市场亟待释放。市调表明：巽寮旅游的人均消费是200元/人次?天，不及珠三角平均水平623.5元/人次?天的三分之一。巽寮的旅游项目少，接待水平有待提高，通过巽寮湾的改造和建设，旅游消费有待释放的空间很大。
据此，我们发掘到巽寮度假价值的四个坚定的“依托”：一是依托于珠江三角洲未来的城市发展定位；二是依托于珠江三角洲度假阶层的实质形成；三是依托于珠江三角洲主要城市人均收入超过5000美金；四是资源依托，也就是巽寮丰富的旅游资源和海洋资源。
二、尺度丈量距离：2小时无缝对接，省港人的度假圈
巽寮湾项目地处广东省惠州市大亚湾东岸，毗邻香港、深圳和大亚湾经济技术开发区，西与大亚湾经济技术开发区隔海相望，北与稔山镇交界，距广州180公里，距深圳120公里，距香港46海里，均在2小时车程范围内。
不要小看这2小时。2小时是度假的黄金距离。距巽寮的2小时区域内，覆盖了中国经济最活跃、生活最富裕的区域。
2小时生活圈内，约覆盖4万平方公里的土地，包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、惠州等珠三角主要城市，共计约4000万人口，其中年收入超过8万的中高收入人群接近四成，将近1700万人。
2小时生活圈内的GDP总量达到21,734亿元（2006年数据），人均GDP达到44,992元，城市居民人均可支配收入18,447元/年，远高于全国城镇人均可支配收入10,493元。
收入水平为休闲度假旅游的发展奠定了物质基础。世界旅游组织的研究表明：人均GDP达到2000美元，每年每个家庭可以外出度假一次；人均GDP达到3000美元，每个家庭每年可以外出度假两次。2006年，珠三角的人均GDP已经超过了5000美元，居全国之首。居民可自由支配收入的增加为旅游度假需求输入强劲动力。
理所当然，巽寮湾项目的目标客户应该定位在2小时度假生活圈内，即省港地区的中高收入阶层。我们把他们作了细分：
第一类，观光旅游客。比如，自驾车的个人和家庭客户、旅行社的团队客户、散客等等。
第二类，商务度假客。含港澳在内的珠三角中高收入人士、在粤工作的外籍人士、企业商务会议、政府招待。
第三类，投资置业客。这种客户是最有消费力的。初期，港、深、莞、穗高收入人士（投资、度假）；中期，地缘性高收入人士（度假、自住）；后期以区域内产业工作人士为主（自住）。
需要清晰的是，作为一个开发跨度长达8到10年的大型项目，消费群体的区域性开拓切忌大而全的通吃搞法，一来客户指向不明确，宣传资源不集中，二来极易引起市场的疲劳。所以，对客源的指向做中长期规划就显得尤为重要。明确近期和远期的客户开拓区域，确定主力客户、形象客户、标杆客户等主力“明星”阵容，最后才是地缘性客户和偶得客户等“群众演员”。正所谓“筑巢引凤”，只有先引来了凤，小小鸟、菜鸟、老鹰才会纷至沓来。
三、角度改变观念：从产品策划到产业谋划，从区域策划到城市规划
一个偌大的度假地产项目，如果仅仅依靠外来的、纯粹度假需求的客户群来支撑和消化，显然不够。从开发和经营的角度来说，如果仅仅靠建几个景点、几套娱乐设施，就能完成住宅的销售和酒店的经营，也不太现实。
如何延长度假消费的时间是大型度假地产开发面临的核心问题。
必须把大型的度假地产项目作为一种产业来打造。通过提供具备吸引力的体验内容和结构，吸引外来人群的聚集，从而产生极大的区域聚集和经济带动作用，最终完成一个由区域规划到城市规划，由地产开发到旅游开发的转变。
基于此，我们为巽寮湾项目提供了丰富多彩的度假样式。这里有游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等，这里有观光农业、会展产业、运动康体产业、参与型娱乐产业、休闲商业、创意产业，我们甚至还想到了博彩产业。
来看看我们的具体产品设计：
五星级度假酒店群：至少5家，提供约3000个床位
旅游度假精品酒店：10家，可提供客房2500～3000间
高尔夫公园：72杆，18洞
游艇码头：总泊位数600～800个
大型海水浴场：能同时容纳8000人
水上运动中心：能同时容纳2000人
山地及户外运动俱乐部
极限运动俱乐部
海钓专用码头
文化演艺广场
滨海步行栈道
湿地生态公园
观海塔
海上栈桥
产权式度假屋（别墅/公寓/酒店）
企业会所
奢侈品商业街
大型购物中心
美食一条街
酒吧一条街
夜总会……
事实上，从后来的实际操作来看，跟当初的策划思路如出一辙。巽寮湾在这两年相继引入了“F1摩托艇世界锦标赛中国运营商金海湾基地”、“金海湾海润影视明星基地”、“惠州金海湾东方宾利模特(明星)基地”、“惠州金海湾(2008第八届)中国职业模特选拔大赛选手赛事基地”等众多产业孵化项目。（注：巽寮湾项目现命名为“金海湾”）
四、态度影响成败：配套先行、环保先行、旅游先行，切忌急功近利
配套要先行，环境要先行，旅游娱乐设施要先行，先搞住宅开发就是急功近利。
第一阶段以发展高档度假物业为主，全面提升区域度假品质和知名度；
第二阶段，发展以休闲为主基调的功能完善、适宜居住和工作的滨海新市镇。（这里的休闲泛指能营造休闲氛围的业态，表现形式包括高品味的居住社区、赋有情调的滨海功能街区、无污染的创意产业园区。）
在开发次序上，遵循以下两个“先行”原则：
一是基础设施建设要先行。二是有利于整体土地价值和区域品质提升的项目先行。如五星级酒店、Golf、旅游娱乐设施等。
五、亮度成就永恒：中国的、世界的
一个没有自己的亮点的度假区就不是一个目的地型的度假胜地。
分析国内外旅游度假区的发展过程与趋势特征，可以看出，随着度假旅游的快速发展和旅游度假区之间竞争的加剧，定位核心客源市场，形成自己的特色和亮点，及满足游客多方面的需求成为旅游度假区发展的新趋向。
巽寮湾以其原生态的滨海资源，国际视野的规划布局，及其所在的珠三角最富蔗的成熟区位，以五星级度假酒店群、高尔夫球场、游艇会、国际奢侈品商业等为形象配套，将逐步形成一个可以与世界十大湾区相媲美的国际度假目的地。
巽寮湾具体的亮点表现在：产品设计要注重主题性、生态性、文化性和参与性。
特色文化挖掘：
由“8大海湾、天赐白沙堤”到“资源处女地”；
由“特色景观（七山八湾十八景）”到“山海传奇”；
由“海龟的天然产卵场”到“新海洋文化”；
由“阿妈庙、巽寮渔歌”到“闽南方化、客家文化、广府文化”的融会
最终形成丰富的形象定位：打造中国的马尔代夫。
六、结论
打造以珠三角市场为依托、国际一流的滨海休闲、度假区。
南区——马尔代夫私享区: 低密度度假休闲社区（富人区）。以体育公园（27洞高尔夫球场）、游艇码头/游艇会、五星级酒店为社区配套，重点发展度假类高端物业。沿海岸线一侧重点发展高端酒店及商业配套服务设施；二线面海一侧开发山地海景别墅；利用高尔夫球场布局配套高尔夫别墅；利用现有水系及内湾，规划水岸游艇别墅。
中区——夏威夷风情区: 滨海休闲新市镇。旨在发展成为一个以度假酒店、公寓、别墅、商业街的开发和销售为主，多元体验式的、综合配套齐全的滨海小镇。
北区——原始风光名胜区: 生态保护及控制区。在已征地范围内规划特色度假酒店、海景美食、可销售型物业及码头、红树林公园。对于非征地范围，布置产业及居住用地、生态观光用地、农业用地等进行控制性的保护。

『贰』 度假地产的影响度假地产开发的因素

一条条地产大鹗在抢滩度假地产的新闻不绝于耳：张宝全20亿押宝海棠湾红树林七星级酒店，黄河实业12亿砸向万绿湖超大规模五星级度假酒店，金融街金海湾携手喜来登、金宸、康帝等数个五星级酒店开始跟三亚叫板……行业和媒体都在大声吆喝，说什么度假地产前景无限，说什么度假地产是一个可以火100年的朝阳产业，一时间俨然度假地产是一座座未被开垦的金矿。
大型度假地产的开发在中国还属于新鲜事物，可供参考的成功案例很少。度假地产在亚龙湾，在海口湾，在丽江，在千岛湖，经历了很多年的风雨兼程，终成大器的却是鲜有人在，原因几何？有的是自然的、内在的条件所限，有的刚是外部的、深层次的原因，非企业个人所能主导。在下认为，影响大型度假地产开发成败的外部条件可能有以下几点：
是市场主导还是意识主导
大型度假地产的开发，不能急功近利，不能以追求短期利润的最大化为着眼点，而应树立长期滚动开发的目标，让投资回报逐年稳步递增。那么，在开发的早期应该尽快形成区域开发的品牌效应和规模效应。
在明确了长远开发目标基础上，大型度假地产的开发还应着眼于基于以市场主导的商业模型设计。因为大型度假地产项目开发面积大，动辄就是几十平方公里，因此，做好对外围市场的基础研究就十分重要和必要，比如支撑项目的产业基础是什么，产业链如何衔接，人口规模，产业规模，近期、中期和远期的发展计划，项目的体量，市场容量等等。
大型度假地产营销成功的前提是，抓住市场需求和机会点的前提下，以客户先行，以需求为导向，开发有竞争力的对路的产品。另一个层面，就是寻找目标客户群体，为消费者提供独特的度假产品与服务。项目特色最好能与项目的自然地理和经济地理结合，这样就不会被后来者复制，形成差异化竞争。
我也注意到，有一些大手笔的度假地产项目，不按市场规律出牌，一味地满足政府的意志和口味。譬如，政府在招商的时候要求，你非得给我建一个酒店不可，当然至少是五星级标准的了，我才给你批这块地，再搭配一些别墅用地。殊不知，酒店建好了，土地升值了，别墅好不容易卖掉了，酒店的后期经营却成了一块心病。
是各自为政还是统一规划
大型度假地产的开发还面临一个比较现实的问题，就是整个区域的整体规划到底该由谁去担纲。我就接触到两个截然不同的版本。之前我经历的某度假区方圆20.2平方公里的规划是由一个开发商主导，并组织国内外顶级设计单位实施，再报相关规划部门审批同意。另一个大型景区，也就是我现在所操刀的项目，先前已由管委会操刀，总规草草搞掂，再拿着一个个用地性质既定的地块去做招商。这种类型的规划方案几乎不堪入目，开发商要么重复作业，要么忍受为他人做嫁衣的痛楚。
有一个经验，就是总规的监督、调整，除由主导方负责外，还应聘用控规设计单位和旅游规划设计单位共同参与，如此下来，控规要犯的错误就会少很多。
是独角唱戏还是多元投资
当前，发达城市边缘、欠发达和不发达地区都有好多强势的自然景区，这些地方地价便宜，是企业进行战略布局的好时机。但有的实力企业独霸一方，大蛋糕不愿与人分享，而自己的年开发能力又十分有限，如此一来，项目从动工到成熟需要五到十年的漫长周期。
所以，有智慧的开发商往往承担着几个不同的角色：一级土地开发、二级地产开发、酒店运营商、配套设施运营商、旅行社等。其中关系十分复杂，某些核心项目关系到整个区域的成败。因此，开发商应该有所为有所不为，抓住关键，招商、转让、开发、合作齐头并进。但在项目前期，一定要把商业模型设计好，否则将会只见树木，不见森林，为项目的长期发展埋下巨大隐患。
开发商还要实业开发和金融市场二手一起抓。大型度假地产开发缓慢的资金回笼模式，决定了商业配套和经营型物业与可销售型物业之间的一定要互为支撑，才能相得益彰。
是保护为主还是开发为主
我总觉得，每个景区，再大再美，都是有寿命的，总有一天会被开发完的。我甚至认为，那些原始的、无序的、杂草丛生的也许就是最好的。所以，哪怕再稳健再务实的长远战略，哪怕你有做百年商业模式的决心，归根到底无不是对自然生态的破坏和重建。
目前，国内还没有被瓜分没有被开发的景区所剩无几，真正做到控制性的保护、生态开发的又有几家。我所了解到的是，开发商都没有用心去研究度假地产的商业模式和经营战略，无不是一味的追求回款速度而做出很多急功近利的行为，造就了很多高风险项目，也使得整个中国的度假地产类产品陷阱频现，危机重重。
放眼历史，远一远，再远一点，也许十年、二十年、一百年以后，再成功的度假地产在大自然的壮美面前，都是一个个悲哀的牺牲品。

『叁』 中国成功的旅游地产项目有哪些

旅游地产不同于普通的房地产开发，更依赖于环境条件和投资的实力。因为旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式，要求有更高的管理水平和经营能力。前几年一度兴旺的旅游地产，因大量的管理问题，经营问题而遭受打击后，至 2004 年才开始复苏的状况，旅游地产业非专业化的结果。实际上，旅游地产中发展最快的分时度假酒店，至 2002 年全球即有 5400 多家，享受了将近一百多亿美元的分时度假销售额。从上海前沿集团与某全球著名酒店管理集团签订合作协议在中国全面发展度假产权酒店，天津泰达集团收购目前国内最大的分时度假公司的动态中均可以看到旅游地产热潮的前期准备，已开始向投资集约化、管理专业化的方向发展。

旅游地产是以旅游度假为目的通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产旅游地产项目的成功基础有哪些？业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：

旅游景点地产主要是指在风景旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。
旅游商务地产主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。
旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。

而这四大类产品的开发与经营，均需以下五个方面为依托：

◆天生的资质
旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人到此旅游度假，这样给项目的开发带来了先天优势。有的地方环境的价值特征可能很明显，如山区景观或海边景观；有的地方则比较微妙，如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产项目的特征，几乎所有成功的旅游度假区都是保护和加强自然和社会环境方面获得了最佳状态。

◆良好的题材
旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气息，吸引人们此观光游览，进而带来地产开发的契机。文化和传说有利于形成新的主题，易于创造好的故事来营造引人入胜的旅游娱乐项目，而且旅游地产还可利用这些文化传说较高的知名度来促进项目的宣传和推广。目前，国内的开发商有一种倾向，就是一定要做出文化来，一定要强调项目的文化底蕴，试图以文化这张牌来提升项目的品味和档次。这种出发点是好的但是对于旅游地产来讲，切忌硬做文化、为做文化而做文化。旅游地产非常需要做主题性的东西，但是文化一定要做得很轻松、很吸引人。旅游地产毕竟不是历史文化名城保护规划或者考古复原项目，旅游地产里面文化传说是可以发挥的不是特别强调真实性，而是强调趣味性。

◆完善的规划
旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，使得消费者在旅游度假的同时也不会感觉到生活不方便。旅游地产项目的用地可以是从未开发过，也可以是基础设施完备的用地。国外曾总结出六种常见的用地形式，即未开发、刚开发、正在开发、成熟的密集的和饱和的用地。多数成功的旅游地产项目都是位于较大的风景旅游区范围之内，因为相对于在基础设施较完善的区域开发，开辟一个新区域无疑意味着要承担更大的风险。

◆持续的投资
旅游地产的特点是用地范围大，已有的自然景观上需要扩展新的景观，如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发者建设所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。然而新开发区的土地费用一般会相对较低，旅游地产开发建成以后持续创造价值的潜能会很大，问题在于从投资建设到获得收益的过程会相对较长。

以下是中国成功的旅游地产项目的一些代表案例：
案例一：青岛奥帆中心后奥运时代实战旅游品牌营销策划项目
案例二：宜宾市城市营销和旅游市场整体营销策划项目
案例三：4A景区乐岛全程贴身营销实战项目
案例四：深圳欢乐谷旅游品牌保鲜项目
案例五、重庆古镇产业旅游整体策划项目
案例六：北京房山某大型国有企业旅游地产项目
案例七：世界地质公园四川兴文石海旅游事件行销活动策划项目
案例八：国家级风景名胜区四川宜宾蜀南竹海旅游策划项目
案例九：河南建业集团开封水系项目旅游小镇和旅游地产策划项目
案例十：西安城市战略定位和旅游营销案例

『肆』 度假地产的度假地产的定位方法

一、“占位”
旅游/度假+地产开发(含配套)=旅游度假地产，应归类非理性策划的多元地产策划。其定位术就是寻找其在未来游客与消费群体心中位置的方法。定位的两大形式：
1.非理性定位。又分为三个层次：1）高端定位是创新营销，而不是需求营销；2）中端定位是引导营销，也不是需求营销；3、低端营销，才是需求营销，也就是传统的响应营销。而中国的房地产营销空间关键在于创新与引导营销。如，故宫就是先创造，后满足人们观赏旅游需求。
2.心理性定位。聪明的策划人总是先从市场的空白点创造出概念，对消费群体进行引导。如，王志纲在策划碧桂园时，提出“给你一个五星级的家”。这个口号并不是人们的需求，因为“五星级”是一个宾馆的概念，“五星级的家”绝对是引导。只因为这个概念占据了购买者大脑的位置，才获得了营销的巨大成功。
所以，市场的推进是由创造者控制的，而不是需求者来主导的。当然，这种需求是在创造者控制之下发生，引发不同层面的不同需求点，从而引发购销热而已。
二、定位创新
1.“地段”进化论
房地产的名言“地段、地段，还是地段”，经在旅游度假地产上进行演绎，就是：在地段优势上寻找亮点、焦点、热点。这“三点”不一定是地理坐标上的，而是人们的心理需求点。马来西亚云顶赌场就是一个成功例证，国际“mall”模式已经在改变“唯地段论”学说。
通过找出消费群体中的“需求点”，贯穿进一个全新理念，再引导这种“需求点”变成购买热点。譬如，金海湾大型度假地产项目，笔者所在的策划团队就给它注入了“财富洼地”的投资定位。
2.超越“功能性”
现今，地产开发功能定位已经超越功能本身，达到“时间+空间、封闭+交流、流动+静止、有形+无限”的“四维”时代。搞旅游度假地产开发，再说这里有多么好玩、好吃、好看，这种功能性的定位需求已经过时。
可以说，旅游度假地产开发的价值，已经超越了居住价值，而上升到精神愉悦、心理满足层面。
3.过时的“四把斧”
我们通常把“吃、住、玩、购”称为旅游度假地产赖以营利的“四把斧”。一般的开发商认为，只要解决了这四个问题，其他问题就迎刃而解。其实，这是一个最大的误区，正如一个人，所有功能都齐全，却没有了灵魂，这个人就没有了存在的理由。旅游度假地产也是一样，“四把斧”必须要用一个灵魂统一起来，才能发挥其巨大作用。
所以，旅游度假地产定位应是创意为先导，注入“灵魂”（也就是它的价值）。
三、寻找唯一卖点
国际定位大师倡导的定位要冲破五大屏障：1、只能接受有限的信息；2、消费者喜简烦杂；3、缺乏安全感而跟随；4、品牌印象不会轻易改变；5、原有定位容易因为延伸而模糊。在旅游度假地产定位中也存在类似屏障，只不过是变换了名称找卖点。旅游度假地产除政府公益性开发、慈善事业开发外，其他开发都存在着明显的功利性。那么，也就存在着广告学中的3S：卖什么？怎么卖？谁去卖？找出卖点是第一难题：
1.从深厚历史文化底蕴找卖点。如山东省梁山县的旅游开发，最大的卖点莫过于恢复“水泊梁山”水寨，再来个“全国招聘李奎、李鬼”，自然会拉动眼球经济。这只是挖掘到宋朝。西安的兵马俑可直接挖掘到秦朝。炎帝陵可直接挖掘到人类之始。中国上下五千年的历史文化，蕴藏着无数卖点。任何地点，即在地表上的那个“点”，只要有心去找，就一定能尽如人意。
2.从未来发展空间找卖点。中国入世后，世界经济、品牌一体化，房地产户型、品味、布局呈世界化。所以，找卖点不是只从区域性、封闭性找卖点，更要看到潜在的客户流动群。虽然房地产是不动的，但购置房产的人却是流动的，如桂林“国际旅游物业超市”，主要是外地客户，重点是港、深、澳客户群及部分外国人。因为这里地势优越，但对当地人不是优势，桂林山水甲天下，名山、名地、名宅、名人主要是影响外地人。
3.从个性化发展找卖点。任何城市发展都不是千篇一律的，任何花朵都不是绝对一模一样的（当然，克隆除外）。旅游度假地产也是个性化发展而千姿百态。如三山、五岳、八达岭长城、平遥古城等及全国各大名胜景区无不具有自己独特个性。除了在这些已有旅游品牌上进行延伸拓展外，商家的着眼点应放在潜在个性的开发上。如果地下是宝藏，你用什么方法开采出来？露天开采法？斜井开采法？竖井开采法？只不过是方法的不同，个性怎么塑造，不只是看你的慧眼功夫，还要看你的慧心功夫。
4.用超前推断法找卖点。策划旅游度假地产也要讲3A原则：即超前性、独创性、实用性。如开发一个旅游项目，首先在作完大量调查、历史推论之后，就要得出“它是什么？”“它应该是什么？”的感觉点，然后围绕这一点放大，至少要超前5年或10年的方法去设定它，以避免“佛山无佛”“芜湖有湖”的现象发生。
5.用亚文化设定卖点。亚文化不是正统文化，它是每一种文化中包含着的若干个较小的分支，称为亚文化。亚文化包括民族、宗教、种族和地域等诸多因素，有时候的影响力比文化本身还要大。如选择地势、住宅等方面的风水学说，很多人，特别是东南亚一带的人，很相信“风水”会带给自己好运。有些商家也比较看好“风水”学说，往往策划家讲10句，不如易经大师讲1句。有时候项目的成败就在于易经大师一锤定音。我们称这种现象叫“潜在精神动力”现象。往往从正面、从文化本身苦苦思索找不到的卖点，通过这种“潜在精神动力”的启发，很快就能激发出来。
四、倒2:8法则
旅游度假地产策划不同于一般策划的另一个不同点就是：倒2:8法则。即旅游度假地产的成功，80%在于地理位置和战略定位、规划、设计，20%在于销售执行。分开来看：
1.思维定势上的倒2:8。即我们的创意、战略定位、规划、设计80%要放在20%的销售执行上。如果按照正常的2:8定律去设定，80%的策划点不浓缩在20%的销售执行上，那么，你做的地产恐怕80%卖不出去。
2.超越时空上的倒2:8。旅游度假地产不是作景点，主要是解决“地”和“房”的销售和经营问题。投入和产出速度的快慢，直接决定着投资商的重大决策。
3.规划、设计上的倒2:8。与一般规划、设计不同的是,旅游度假地产主要是卖点设计，这种卖点设计是注入思想与灵魂的动态设计，而不是固态设计。把最吸引人的卖点挖掘出来，应当牢牢记住：卖点设计不是卖现在，而是卖将来；不是卖近景，而是卖它的规划远景。20%卖现在，80%卖将来。
4.思维定势的倒2:8。旅游度假地产20%是卖房，80%是后续经营。
五、定位断层
旅游度假地产的开发远景走向是由简单到复杂，由纸级到高级，由单一功能向多功能发展，其规律性如同城市发展的流程：部落——村镇——新城——复合城市——城市群。很多开发商由于生活、经营、知识层面的有限性，无法驾驭旅游度假地产发展和复杂科学，这给策划人特别是专业策划人提供了更大的发展空间。
1.经营者的思想断层。旅游度假地产开发的是三维空间：天空、地面（水面）、地下（含山下、海下、水下）。但由于开发商、经营者的思维局限，第一步迈出了，第二便处在十字路口，左顾右盼，东张西望，不知怎么走了。如北京的二城：天下第一城、中国酒文化城，就是陷入了这种误区。全国旅游度假地产的半拉工程比比皆是，处在十字路口的房地产开发商也大有人在。
这些只是现象上，本质上反映了主要经营者全局驾驭能力不熟，或者说指挥能力有余，借势、借智、借力等方面不足。而这种经营者又非常自负，听不得别人意见或建议，只能在已设定的误区里越陷越深。
2.定位设定断层。旅游度假地产定位设定一般遵循的是以聚人为本的原则，因地制宜，因势而立的原则。而聚人为本是第一原则。如安徽舒城县的万佛湖，湖水面积五十平方公里，共有66个岛屿。近年来，投资商立足于景点开发，大量投入水上运动，结果几千万投进去，收获却寥寥无几。因为游客太少，搞一个水上项目比赛也不过10万人，几天之后又冷冷清清。如果解决不了聚人的问题，这个地方只能是投资的无底洞。
类似这样的事很多，投资商也不是不精明，但缺乏的是大手笔、大战略的定位设定。
如果改为以聚人为本，把卖点放在佛字上，全世界50亿人有20亿与佛有关联，营造一个世界佛文化旅游圣地。现我国注册和尚有18万人，每年开一次国际性的“万佛大会”。同时拉动地方经济、技术、文化与国际合作，很容易形成热点。旅游上我们把九华山——黄山的游客作一下引导，营造“三山五岳一湖（万佛湖）”的概念。人脉动，钱脉自然动。这个地方很快就变得寸土寸金。
3.景观移位断层。在创造景观方面，景观移位也存在着断层现象：对国外景观盲目移植，照样制作，毫不顾中国国情与消费者心态，甚至把国外一些不登大雅之堂的景观也移植过来。理由是：深圳锦绣中华——世界之窗，北京世界公园都移植成功了，我们为什么不能成功？
前面论述了概念先导原则，第一个提出来的是创造，第二个提出来的是复制，第三个提出来的能不能创造价值，就不得而知了。

『伍』 旅游度假地产项目该怎么推

以下两点不知道是否可以！
一、是分销，现在大部分分销公司都有属于自己的网站、渠道。例如：乐新房网

二、做展销会，只是不知道贵公司有没有这个实力。

『陆』 度假地产的度假地产的市场细分

前提：观光客、商务客均不在度假地产之列（这也是我为什么一定要把度假地产和旅游房产进一步细分的重要原因之一）。
1.周末型度假：2天1晚，3小时车程以内，每次消费基本固定；客源：中心城市家庭、集团为主，适合产品：2-3星级度假村；设施内容相对也很简单，自然风光和部分娱乐设施就能够满足客人的需求。一般来说，客人的回头率比较低。除非把项目做的很优秀，在交通时间被极大缩小（一般1.5小时之内）的条件下，这样的周末地产有可能成为第一居所。
2.蜜月型度假：3-7天，国内中高端客源，适合产品：4-5星级度假酒店，分时度假酒店、经济型家庭旅馆。
3.访问型度假：7-30天，国内、国际高端市场，适合产品：5星级度假酒店、产权酒店、度假公寓。
4.环绕型度假：30-180天，国内、国际高端市场，适合产品：私家别墅、度假公寓；
5.第二居所：180天以上，覆盖中、高端市场，适合产品：度假城市或大型度假区内的传统住宅。
很多人在刚开始做度假地产的时候，感觉产品很复杂，不知道自己的项目应该做什么产品。其实，和其他任何产品一样，度假地产项目也存在细分的市场，从而根据细分的市场来策划细分的产品。

『柒』 现在流行买分权度假的旅游地产，到底靠不靠谱啊是不是骗人的

那倒不是假的，只是地产所有人不只是1-2个人，一份房产有很多人共同拥有。

『捌』 度假地产的度假地产开发的原动力

为什么大批的旅游度假地产项目都曾经雄心勃勃到如今却大多默默无闻，甚至铩羽而归？如，在全国各地风靡一时的世界公园、海南的时权酒店、珠海的度假村落、青岛的别墅群……相反，为什么深圳的世界之窗、东部华侨城，则表现了令市场青睐的良好经营态势。
上世纪80年代，当大多数中国人还把旅游度假当作生活的奢侈品时，华侨城已经潜心于旅游了；90年代末，恰逢人们开始旅游度假作为高品质生活的追求时，华侨城倾情于地产。旅游与地产，都成功了。
当然，华侨城的成功有它的背景和范式。放大来看，旅游度假地产的发展与中国经济的强硬走势紧密相关，概括起来讲，就是“城市化”的进程、“产业化”的发展、“市场化”的组织开发、“信息化”的观念更新，共同推动了旅游度假地产的进程。
城际交通网络化、公交化；投资区、服务区的地域突破；大公司的全国战略；人口的迅速流动；地方保护主义的弱化……所谓的“城市化”带来的是资源配置、人的活动区域的重新定义，即不再以城市的行政边界为线，于是乎，“城界消失”。
城界的消失，带给地产行业的是以区域市场定位的传统房地产格局被重新定义，作为高端市场的旅游度假地产开始焕发出市场活力。
近些年，随着第一居住、第二居住概念的提出，产权酒店、分时度假物业的进一步推进，家庭度假、商务度假的炽盛，旅游度假地产内涵已经大为丰富。虽然旅游度假地产的产品各异，但却有着共同的商业模式。就是必须以土地市场的跨区域化、异地置业人群的兴起，以及跨地区的泛销售形式作为支撑。
比如，海南的度假地产消费人群中，以日、韩为代表的东南亚人占了相当大的比重。
虽然，城界消失只是考量旅游度假地产的外因，但对于产品本身还存在诸多旅游度假与地产的内在勾连：什么样的旅游度假产品更有地产价值；什么样的物业类型与旅游度假项目更匹配；第二居所与配套的矛盾等等。
这些内在的关联，构成了旅游度假与地产的价值博弈的棋子。