乡村旅游用地遇到的问题

㈠ 乡村旅游开发土地流转需要注意哪些事项

1、耕地及基本农田利用限制
《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》对土地流转用途管制进行了严格限制。《意见》明确强调：加强土地流转用途管制。坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田。
严禁借土地流转之名违规搞非农建设。
严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等。
严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。
严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。
坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。
利用规划和标准引导设施农业发展，强化设施农用地的用途监管。
采取措施保证流转土地用于农业生产，可以通过停发粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴等办法遏制撂荒耕地的行为。在粮食主产区、粮食生产功能区、高产创建项目实施区，不符合产业规划的经营行为不再享受相关农业生产扶持政策。
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国基本农田保护条例》规定：禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

2、设施农用地利用限制
国土资源部、农业部对以农业设施用地为主的农业生产性建筑占用土地的规模及用地范围也做了明确规定。《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发[2010]155号）规定：
进行工厂化作物栽培的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；
进行规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3%以内，但最多不超过20亩；
规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内（其中，规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内），但最多不超过15亩；
水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过10亩。

3.严格把握设施农用地范围。
在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。
确需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续。设施建设应尽量利用荒山荒坡、滩涂等未利用地和低效闲置的土地，不占或少占耕地，严禁占用基本农田。确需占用耕地的，也应尽量占用劣质耕地，避免滥占优质耕地，同时通过工程、技术等措施，尽量减少对耕作层的破坏。

㈡ 想做乡村旅游、农业观光园等方面的项目，怎么解决土地使用及规划问题

想做乡村旅游、农业观光园等方面的项目，怎么解决土地使用及规划问题？北京山合水易规划设计院研究，在符合规划及其他规定的基础上，针对项目区内不同土地利用类型和开发模式，可以采取如下措施：
1、 旅游设施用地
方式（1）、依法按程序征用
注：某些地方对土地征用有特别规定和说明，具体程序以地方具体规定为准。
方式（2）、与集体联合开发
农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。
若项目用地占用农村集体土地，可采取企业与村集体联合进行开发建设的模式，即村集体作为主体，企业作为投资主体，联合开发旅游项目（建设用地部分）建设。
2、 农业观光等农园项目用地
方式（1）、依法征用
通过征用形式将集体土地变为国有后使用，但由于此项目用地面积较大，土地征用超过一定面积须报国务院审批，操作难度较大。
方式（2）、通过农用地流转形式租赁农村集体土地
相关手续较征地简捷，且可节省大量资金。
与镇政府和相关村委会进行沟通，协商达成一致后，与镇政府及相关村委会签订租赁合同，与农户和村小组签订有关合同，取得土地经营权。再召开村民代表会议进行表决，最后由村小组委托乡镇政府或村委会与承包商签订租赁合同。
由于发展观光农业等项目，涉及到将耕地、园地、林地等用地类型转变为设施农用地，在一定程度上改变了用地类型，需要与当地政府或国土部门了解沟通相关手续事宜。
3、 农村居民点归并整合
可通过新农村建设、建设用地增减挂钩等形式开展。首先与集体沟通协商，签订搬迁、补偿、安置等相关协议；然后与国土部门沟通，争取周转用地指标，办理安置区农专用手续。
如果周转指标申请成功，新增建设用地可以先建后拆形式进行，即首先在新址（安置区）建设安置点，然后拆除整合原有居住点，经整理后按一定比例归还安置区占用土地。

㈢ 在乡村旅游规划过程中，会遇到哪些问题

在乡村旅游规划中，规划专家遇到的问题就多了去了，根据不同项目，会遇到不同问题，比如山合水易规划设计院规划的周台子村晒外乡村旅游规划项目，出现的问题有：资源单一、产业单一、功能结构单一、配套不足等问题，但山合水易乡村旅游规划专家都给出了相应的解决方案。

㈣ 乡村旅游规划中容易出现哪些问题

纵观全国，我们会发现近年来在乡村旅游热潮的推动下，涌现了一批又一批的乡村旅游项目，如浙江田园东方、浙江莫干山、西安袁家村、乌镇乌村等等，这些乡村旅游项目让乡村旅游投资变得炙手可热，大量的社会资本纷纷涌入乡村旅游。但是，发展如此迅速的乡村旅游也面临着诸多困扰。铭智旅游策划总结了以下几点：

照抄照搬导致项目严重同质化

对于大多数旅游项目来说，产品同质化其实都是其困扰所在，乡村旅游可能更为严重。一个地方火了，其他地方紧跟着模仿，这点可以举袁家村的例子。

袁家村的高收益引发了众多的追随者。这些追随者相继投运，虽然在建设风貌、旅游内容、经营方式上都类似，但在区位、文化、环境上都比不上袁家村，最终以经营惨淡告终。

乡村旅游从根本上是满足周边城市的需求，从市场饱和度的角度来看，同类型的乡村旅游项目都是在竞争同一批游客市场，当市场处于饥饿状态时，即便是同类型的项目都能获得成功，但当市场基本被瓜分殆尽后，后进入者如果不能在产品和服务上提供差异化，往往容易造成视觉疲劳，最终以惨淡收场。

产业链断裂

很多乡村旅游区发展乡村旅游往往还存在一个误区，就是把人吸引过来就好了，至于村落如何可持续发展，思考不深入，在发展乡村旅游的时候往往鄙弃了一些传统的农业产业，如畜牧业、养殖业、手工业、苗木产业等等。

除非当地本身具有发展旅游十分得天独厚的自然和人文景观，否则对旅游产业过分乐观，盲目崇拜是不可取的，且单一的产业结构都是十分危险的。

一般来说，每个乡村旅游点从事餐饮、住宿、土特产品的农户，不能超过总户数的40%，否则，将会形成产业链条中断。

余下的60%农户可以从事养殖、种植、加工、手工艺品制作等工作，尤其是本地生态型餐饮原料的供应，一般一个农户需要8～10个供应户，产业链还可以以合同形式由本村延伸到周边从事乡村旅游的村寨。

传统文化与时尚创意之间的处理不当

现在很多旅游项目往往在保持传统文化和迎合现代时尚生活关系上处理不当，容易犯两类极端的错误：完全保留传统，不迎合现代时尚，守旧如旧;过分迎合现代化的时尚和生活，丧失原本乡村具有的文化氛围和内涵。这两种观念都不可取，好的乡村旅游开发一定是能在两者之间寻求平衡，把握分寸。

以袁家村为例，当关中特色建筑、民俗小吃街模式被遍地移植时，袁家村早早发现其产业单一、体验性不强的弊端，开始布局精品客栈、酒吧、艺术长廊等业态，充分将民俗与时尚创意结合在一起，从业态结构上更为丰富，从体验上也迎合了现代文化青年的需求，基本做到了传统与现代结合。

从消费需求看，乡村旅游的消费主体是大中城市中青年人群，这一群体消费能力较强，同时文化素养、审美品位也较高，更加偏重旅游的文化感知、氛围体验。因此，乡村旅游在保留传统文化的基础上，也应进行适当改良，传统与时尚创意应该完美融合，而不是绝对的鄙弃。

㈤ 乡村旅游用地有哪些限制

2018年中央一号文件，推进体制机制创新，强化乡村振兴制度性供给：关键是巩固和完善版农村承权包地“三权分置”基本经营制度，深化农村土地制度改革，建立健全土地要素城乡平等交换机制，加快释放农村土地制度改革的红利。扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。在符合土地利用总体规划前提下，允许县级政府通过村土地利用规划，调整优化村庄用地布局，有效利用农村零星分散的存量建设用地；预留部分规划建设用地指标用于单独选址的农业设施和休闲旅游设施等建设。对利用收储农村闲置建设用地发展农村新产业新业态的，给予新增建设用地指标奖励。进一步完善设施农用地政策。

㈥ 休闲农业与乡村旅游用地有哪些限制

为集体土地附着物，变更登记。收益渠道、经营用途。使用方式，又有自用土地及其附着物经营收益首先要分国有土地和集体土地、建造的建筑物等、出租，即通过使用权出让或划拨，除了可以生产工作自用外、经营设施等。收益方式，用于建造办公场所，获取收益：分为两种、酒店等：由农村村民构成的农业集体经济组织所有的农村和城市郊区的土地，即将使用权转让，集体土地只要村委会同意。目前。在此类土地上种植的农作物，还可以进行生活：国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民使用方式，可以自行流转。国有土地的流转要经过国土局备案、公益设施等，如作为宅基地分配给成员，他用与国有土地类似。（1）集体土地所有者，用于经济发展或社会发展：一是他用；自用方面则与国有土地不同，如建造住宅、出租收益：集体土地收益渠道则更加宽广、经营自用。（2）国有土地所有者、建设集体住宅，自用的国有土地不能用于生活：由于政府自用的国有土地不能用于经营，既有使用权他用的转让、娱乐设施，故国有土地的收益主要来自出让使用权获得的出让费；一是生产工作自用

㈦ 乡村发展文旅产业会遇到什么样的问题

在乡村旅游规划中，规划专家遇到的问题就多了去了，根据不同项目，会遇到不同问题，比如山合水易规划设计院规划的周台子村晒外乡村旅游规划项目，出现的问题有：资源单一、产业单一、功能结构单一、配套不足等问题，但山合水易乡村旅游规划专家都给出了相应的解决方案。

㈧ 如何解决乡村旅游业配套不足问题

如何解决乡村旅游配套设施不足的问题，前瞻产业研究院认为关键在于突破回土地政策瓶答颈，对此前瞻建议将乡村旅游纳入该市产业整体规划，综合考虑当前产业发展情况、相隔城市远近程度、生态资源特色等，尽可能将乡村旅游产业布局在保留村落或者纯农业区域，适度做好增量和留白，这样有利于减少规划间的冲突。
同时，建议确定经营性用地配置原则，可以按照总量规模可控，近期从严控制，远期按需配给。土地供需可落实到各区层面，划定乡村旅游用地方向和项目区域，通过总量平衡、增减挂钩，聚焦于近期及重点项目建设。根据项目规模和经营水平按一定比例供给土地指标;根据项目成熟度和项目前景，系统规划本市乡村旅游的设施布局，灵活运用国有建设用地划拨、招标拍卖挂牌等多种土地利用形式。

㈨ 怎样拿到土地进行乡村旅游项目开发

想拿到土地进行乡村旅游项目开发，北京山合水易规划设计院认为必须非常有效的解决两大问题。
第一， 用旅游的方式获取土地。
用旅游的方式获取土地首先需要拿出“漂亮”的项目开发计划书。该计划书必须与地方政府的开发取向保持高度一致，同时，也应尽量做到让农民认可和支持。国家对于房地产开发的限制，归跟结底是出于对农民利益的保障。只有让土地的利用不脱离农业用地的范畴，并为当地的农民找到一个与乡村旅游紧密结合，共同长期发展的契合点，才能打消政府的顾虑。而这需要有一个与当地情况相匹配的优秀的旅游产品设计，例如，可考虑将农业种植作为旅游区的自然景观资源，进行主题开发，在打造吸引力的同时，使周边农民能将主题产品的种植作为主要的经济来源。既不违背政策要求，又保障了农民的长期利益。
当然，旅游产品的设计只有能够获得旅游消费市场的认可，一切才有意义。而这便要求首先要对当地的旅游情况有一个整体的把握，需要开展资源调研、市场调查等一系列调研过程，制定合理的开发战略，并通过主题理念创意，赋予其备受游客喜爱的主题文化，让项目的所有利益相关者都能在项目开发中获益。
第二，把握旅游与房地产的关系，完善旅游区的景观、服务、度假功能。
旅游房地产区别于一般城市房地产最鲜明的特征是，其开发和经营是以另外一个产业——旅游业为发展根基。无论是依赖于山地、海滨、温泉、滑雪场等等自然景观开发的房地产，还是在城市中新建的主题公园型旅游房地产，实质都是借助于或打造出具有吸引力的旅游产品平台，增加房地产项目景观、环境以及服务的附加值，以弥合区位或外围配套环境的不足。因此，旅游休闲是先导和核心，在开发原则上，要遵循先做旅游、后做房地产开发这一重要原则，没有完善的旅游功能，房地产开发难以体现商业价值，相反，旅游功能越丰富，环境打造越完善，房地产的商业价值也会越高。
如能真正妥善解决以上提到的两大问题，房地产商或有意从事该领域开发的投资商势必可以借土地流转的东风开始新的旅