遵义土地流转乡村旅游
乡村旅游开发绕不开农村用地问题，很多开发商也好、经理人也好、甚至是天天与农民打交道的基层政府官员，在与我接洽时都会抛出“这块地能用吗”、“基本农田可以改变用地性质吗”、“木屋可以不需要建设指标吧”、“这个项目的用地需要到国土报批吗”等等诸如此类的问题，这实际反应的是大家对用地问题的重要性认识不够，而仅仅把对项目的关注点聚焦在市场、产品、盈利性、运营模式等后端环节，而忽略了项目的用地基础合法性、开发流程合规性、以及土地作为一种高附加值资源的远期增值变现能力。
用地是农村项目开发遇到的基础问题，也就是项目开发的方向问题，需要搞清楚国家的政策倾斜、战略扶持方向，也需要搞清楚土地流转、征收这些近几年的新生专业术语，更需要理清楚用地流程问题，包括征收征用、流转、承包、租赁、补偿等，也就是让土地活起来的“1、2、3步”怎么走。
文sir说的项目开发不涉及土地一级开发哦
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地二级开发，即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，就是“卖房子的”和“出租房子的”。
先要确定开发涉及的土地性质
首先要分国有土地和集体土地，集体土地只要村委会同意，可以自行流转。国有土地的流转要经过国土局备案，变更登记。
（1）集体土地
所有者：由农村村民构成的农业集体经济组织所有的农村和城市郊区的土地。在此类土地上种植的农作物、建造的建筑物等，为集体土地附着物。
使用方式：分为两种，他用与国有土地类似，即将使用权转让、出租，获取收益；自用方面则与国有土地不同，除了可以生产工作自用外，还可以进行生活、经营自用，如作为宅基地分配给成员、建设集体住宅、娱乐设施、经营设施等。
收益渠道：集体土地收益渠道则更加宽广，既有使用权他用的转让、出租收益，又有自用土地及其附着物经营收益。
（2）国有土地
所有者：国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民
使用方式：一是他用，即通过使用权出让或划拨，用于经济发展或社会发展；一是生产工作自用，用于建造办公场所、公益设施等。目前，自用的国有土地不能用于生活、经营用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由于政府自用的国有土地不能用于经营，故国有土地的收益主要来自出让使用权获得的出让费。
旅游项目开发涉及的农村集体土地流转一般建议流程
文sir说，作为农村旅游项目开发最常见的一种土地使用方式，土地流转将在未来被反复提及。
（1）与地方政府签订意向性合作开发协议
（2）景区、旅游区等规模型项目需编制片区旅游发展总体规划（参照上位土地利用规划给建设地块划定红线），若是小型项目则可形成简要的项目开发设计方案
（3）总体规划上会评审（通过后有法律效力）
（4）向所在地国土局提出流转申请（委托土地转出方向和土地转入方向两地土地流转服务中心办理）
（5）协调镇村政府同意土地流转（需召开村民大会或其他公示方式）
（6）双方土地流转中心作为中介人，负责信息登记、审核、评估、洽谈等事宜
（6）市（县）人民政府审批后由国土发批准书
（7）签订流转合同（建议和村集体谈，如果直接和农民签租赁合同后期问题较多）
（8）到国土局登记获得土地使用证
❷ 发展乡村旅游如何用好土地流转政策
近年来，越来越多的村子在保护耕地的基础上开始探索灵活用地方式，以满足日益增长的乡村旅游开发需要。“农牧渔业种植、养殖用地”用于开发观光、采摘等旅游项目的情况越来越多，而这些项目主要是通过土地流转实现的。
土地直接或间接流转到外来投资者手中，是很多地方开发乡村旅游的重要环节。针对旅游用地的多样性，国家旅游局等部门发布的《关于支持旅游业发展用地政策的意见》做出了明确规定。此次农业部印发的《规范》也进一步规范了土地流转工作。
前瞻产业研究院副院长分析，土地流转是发展乡村旅游的重要条件。一是乡村旅游开发需要旅游基础设施，如停车场、厕所、住宿、餐饮等，这些都需要流转土地;二是乡村旅游企业需要突破单一农户限制，达到一定规模。目前，国内比较好的休闲农业与旅游企业流转的土地大多在300亩以上，规模最大的可以达到数千亩。
近年来，业界也在探讨土地流转的形式，其中，“股份合作模式”受到很多业界人士认可。这种模式下，农民变成股东，既收取土地流转资金也收取分红，将是乡村旅游土地利用的一种有效形式。
❸ 休闲农业的土地流转政策有哪些规定
休闲农业的拿地，是众多休闲农业和乡村旅游投资者关心的老大难问题。实际操作中，经营者要以较低的成本顺利获取土地使用权或经营权，同时也是休闲农业项目开发成功的基础和关键。前瞻产业研究院总结以下4点：
1、招商合作式拿地，更优惠更安全。土地获取方式主要有招商合作式与主动获取式两种方式;主动获取式流转，更灵活
。这种方式比较灵活，通常适用于中小型休闲农业投资者或经营者。但是所花费的成本、时间和精力通常要比招商合作式为高;
2、流转土地要经权利当事人和村委会同意。根据《农村土地承包法》第十八条规定“承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权变更、注销或重发手续。”
3、不超过法规规定期限。我国农村第二轮土地承包发生在 1998 年，第二轮承包期限到 2027 年 12 月31
日结束。在土地流转时，要特别注意时间期限，超出法定范围，则合同本身就是无效的;
4、走正道。租用或流转土地、房屋等，合同签订时一定要符合国家法律法规，走正道，不要有猫腻，不打“擦边球”。不与国家有关土地、规划政策等红线相冲突。
❹ 怎样通过乡村旅游规划，解决农村土地流转的问题
通过乡村旅游规划，解决农村土地流转的问题，给你个案例，四川绵阳香草庄园
❺ 如何解决休闲农业规划中的土地流转问题怎样解决
1、进一步改革管理体制，完善政府服务职能
地方政府主导乡村旅游开发在一定阶段起着重大作用，但也会使开发地居民一开始就被置身于旅游开发之外，扰乱了市场经济环境下正常的分配秩序，不利于乡村旅游的持续发展，所以地方政府应该逐步地退出市场经济的参与者角色，从而专心营造和培育适合乡村旅游运作的市场环境，规范好乡村旅游企业行为，打破信息不对称局面，建立完善的信息收集和交换体系，尤其是解决乡村旅游开发中农户合法利益的保护问题，如重视土地征用、流转的法律法规建设，规范农村土地流转市场和旅游资源价值评估，加强农户服务技能培训和教育等等。
2、采取多种形式实现土地流转，推动乡村旅游的可持续发展
（1）参与式股份合作制旅游开发模式，是指以乡村聚落为场所，以乡村全体农户全面参与和资产、技术、劳动入股为核心，依托乡村丰富的自然景观和多彩的民俗，以城市居民为主要的客源市场,集观光、度假、休闲、娱乐等为一体的多形式、多层次的可持续发展旅游形式。该模式在利益分配方面，实行按股分红与按劳分配相结合的方式。由于该模式下的股东包括当地的全体农户，因此从客观上促进了乡村居民收入的提高和生活水平的提升，体现了旅游业“利益共享”的精神。在旅游开发的同时，兼顾开发区居民的长远发展，使他们能够长期分享旅游收益，获得就业机会或从事经营的许可，从而使农户能获得长久的经济效益。
（2）农户可几户人，几十户人联合进行土地流转，让中小企业进入开发乡村酒店，也可一两户人实行土地流转，城市居民在乡村修建度假设施，也可一个村联合起来建立合作社，实施全村范围内的土地流转，形成新的聚落式村落。这样，农户没有失去土地，农业产业在社会资本进入之后又可得到升级，农户经过培训，还能从事旅游服务。于是，农户就地实现了城乡一体化，而没有失去土地，也没有失去就业。
❻ 土地流转起来对农村的发展有什么好处
广州增城区中新镇五联村曾经是个贫困村。中新镇党委书记陈一敏介绍，村民分到几分地，种菜、种粮连自己都养活不了。因为贫困，很多村民都外出打工了。
“由于五联村总体规划里既没有房地产，也没有工商业的规划，所以只能老老实实把农业和农村做好。”陈一敏说道。
陈一敏介绍，这些（基地内的）农活都是农民擅长的。一些需要照顾家庭的、没法外出打工的妇女，就可以就近在基地做产业工人。劳动强度不大，劳动环境也舒适，一个月还可以拿到3000多块钱。
在基地内，记者还品尝到了用山泉水种植的水培番茄。大棚里，这些番茄大小不同，颜色各异。而最贵的番茄品种，一斤也可以卖到60元，甚至已经走上了不少发达国家人们的餐桌。
农旅结合让村民有的种，游客有的玩
罗浮山下，绿树掩映，河塘清澈见底。惠州市博罗县的松树岗村就坐落于此。作为广东省新农村示范点之一，松树岗村充分利用独特的地理环境和丰富的自然资源，大力进行农业招商和引导村民种植无公害农业产品，同时发展农业旅游观光。
在松树岗村“生机立体农业园区”内，记者团看到了“空中田园”农业区。该项目负责人蔡海璋通过引进“向天借地”等新型种植模式，使得一亩地的效益是普通种植方式的8～10倍。
不仅如此，“空中田园”内，果蔬在种植过程中遵循“零污染、零容忍”原则，完全不使用农药、激素、化肥、转基因工程技术。
目前，该村建立现代农业生产基地3000多亩，主要种植水果、花卉和特色农作物等。除了“空中田园”，还有葡萄园、火龙果园等，形成了连片的生态观光农业带。
有了良好的生态环境和独有的农业基础，松树岗村大力发展乡村旅游。
据了解，2016年，全村共接待游客约15万人次，增长88%，旅游综合收入达500多万元；村集体收入为29万元，增长16%；农民人均纯收入为25580元，增长25.1%。
乡村旅游发展起来了，村民腰包鼓起来了，松树岗村在乡村旅游发展和探索上又有了新愿景：待条件成熟时，将会引进专业的旅游管理服务公司，对整个村的旅游项目进行管理运营，提高旅游经济效益，把该村的乡村旅游做大、做强、做出特色，真正实现环境美、集体强、村民富的发展目标。
文明建设让城中村实现美丽大转身
通过“文化+”的方式，将文明建设与新农村建设有机结合，使得过去“脏乱差”城中村变成了“文化村”，惠州市观背村可谓一个生动的新农村建设样本。观背村总面积0.3平方公里，人口大约1025人。这个背靠东江的村如今成了一个壁画村庄。
不到一年的时间里，500多幅壁画逐步装点了原本斑驳脱落的村道墙，主题内容从法德共治到中国梦、从客家文化到中华传统故事；空置的房屋资源盘活租赁给文化团队、社会组织作为创作场所，秀美别致的院落代替了原本破败的房屋；老旧的房屋则装点成村民学习充电的文化驿站。
此前平庸的村庄面貌得到了很大的改善，更是吸引了多家文创团体和机构的入驻。这些机构和团体又对村内房屋资源进行了活化利用，美丽的观背村更添文化魅力。
村容村貌的改变也进一步影响了观背村的乡风文明建设。老党员孙伍有对记者说：“跟以前大不同了，现在在村子里，车子不上锁都没有问题。”
看着眼前的观背村，谁能想到，这个村子曾经被贴上“人心涣散、污水横流、治安恶劣、人见人弃”的标签？
无论是五联村、松树岗村还是观背村，新农村建设所带来的新变化新面貌让所有人都感受到了来自社会主义新农村的希望。同时，新农村建设是个进行时而非完成时，不仅仅是这三个南粤大地上的农村，新时代新农村建设的探索还依旧在路上。
增城好地方。
❼ 新土地政策下，如何实现乡村旅游的可持续发展，促进新农村建设
如何实现乡村旅游的可持续发展，即：乡村旅游健康发展，农民利益长存的问题是目前政府最关心，也是开发商如何去利用农业用地的问题。北京山合水易规划设计院的专家们仔细研究了新土地政策中“土地流转”。认为：在乡村旅游开发过程中，关于农户的利益分配问题是一个备受关注的问题，如何在新的土地政策指导下，妥善、合理地处理好这个问题，对于乡村旅游的健康发展，有着重要的意义。北京山合水易规划设计院对于这一问题提出了自己的观点。
1、进一步改革管理体制，完善政府服务职能
地方政府主导乡村旅游开发在一定阶段起着重大作用，但也会使开发地居民一开始就被置身于旅游开发之外，扰乱了市场经济环境下正常的分配秩序，不利于乡村旅游的持续发展，所以地方政府应该逐步地退出市场经济的参与者角色，从而专心营造和培育适合乡村旅游运作的市场环境，规范好乡村旅游企业行为，打破信息不对称局面，建立完善的信息收集和交换体系，尤其是解决乡村旅游开发中农户合法利益的保护问题，如重视土地征用、流转的法律法规建设，规范农村土地流转市场和旅游资源价值评估，加强农户服务技能培训和教育等
2、采取多种形式实现土地流转，推动乡村旅游的可持续发展
（1）参与式股份合作制旅游开发模式，是指以乡村聚落为场所，以乡村全体农户全面参与和资产、技术、劳动入股为核心，依托乡村丰富的自然景观和多彩的民俗，以城市居民为主要的客源市场,集观光、度假、休闲、娱乐等为一体的多形式、多层次的可持续发展旅游形式。该模式在利益分配方面，实行按股分红与按劳分配相结合的方式。由于该模式下的股东包括当地的全体农户，因此从客观上促进了乡村居民收入的提高和生活水平的提升，体现了旅游业“利益共享”的精神。在旅游开发的同时，兼顾开发区居民的长远发展，使他们能够长期分享旅游收益，获得就业机会或从事经营的许可，从而使农户能获得长久的经济效益。
（2）农户可几户人，几十户人联合进行土地流转，让中小企业进入开发乡村酒店，也可一两户人实行土地流转，城市居民在乡村修建度假设施，也可一个村联合起来建立合作社，实施全村范围内的土地流转，形成新的聚落式村落。这样，农户没有失去土地，农业产业在社会资本进入之后又可得到升级，农户经过培训，还能从事旅游服务。于是，农户就地实现了城乡一体化，而没有失去土地，也没有失去就业。
案例参考：四川绵阳香草庄园
❽ 土地流转有什么好处，对农民有好处吗
您好：
土地流复转的的好处如下：
1．有制利于资本进入农村，通过大规模收购或租用土地，进行农业现代化和产业化，提高农业生产效率。
2．农民的土地可以变成资本。这使得离开农村去城镇务工或经商的农民通过转让土地获得补偿，有利于他们在城市安家立业。对于继续留在农村的农民，他们可以通过土地承包权入股农业企业，取得土地租金与分红收入。
3．加快城市化进程、实现城乡一体化发展。随着农民的土地和宅基地流通权问题得到解决，一部分农民将离开农村，转变为城市人口，并为城市和工业发展提供充足、低廉的劳动力。
4．农村宅基地改造为耕地、扩大耕地面积。农村现有的宅基地一般占地较多，随着农民转移到城市，宅基地可以改造为耕地，这会缓解耕地资源紧张的情况。
5．随着农民搬迁到城镇，城市化进程加快，将会推动房产、交通、医疗、教育及其他配套生活设施的建设，可以继续确保经济高速发展。
❾ 乡村旅游开发土地流转需要注意哪些事项
1、耕地及基本农田利用限制
《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》对土地流转用途管制进行了严格限制。《意见》明确强调：加强土地流转用途管制。坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田。
严禁借土地流转之名违规搞非农建设。
严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等。
严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。
严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。
坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。
利用规划和标准引导设施农业发展，强化设施农用地的用途监管。
采取措施保证流转土地用于农业生产，可以通过停发粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴等办法遏制撂荒耕地的行为。在粮食主产区、粮食生产功能区、高产创建项目实施区，不符合产业规划的经营行为不再享受相关农业生产扶持政策。
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国基本农田保护条例》规定：禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
2、设施农用地利用限制
国土资源部、农业部对以农业设施用地为主的农业生产性建筑占用土地的规模及用地范围也做了明确规定。《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发[2010]155号）规定：
进行工厂化作物栽培的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；
进行规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3%以内，但最多不超过20亩；
规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内（其中，规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内），但最多不超过15亩；
水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过10亩。
3.严格把握设施农用地范围。
在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。
确需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续。设施建设应尽量利用荒山荒坡、滩涂等未利用地和低效闲置的土地，不占或少占耕地，严禁占用基本农田。确需占用耕地的，也应尽量占用劣质耕地，避免滥占优质耕地，同时通过工程、技术等措施，尽量减少对耕作层的破坏。