国土资源部乡村旅游用地文件

『壹』 乡村旅游用地有哪些限制

2018年中央一号文件，推进体制机制创新，强化乡村振兴制度性供给：关键是巩固和完善版农村承权包地“三权分置”基本经营制度，深化农村土地制度改革，建立健全土地要素城乡平等交换机制，加快释放农村土地制度改革的红利。扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。在符合土地利用总体规划前提下，允许县级政府通过村土地利用规划，调整优化村庄用地布局，有效利用农村零星分散的存量建设用地；预留部分规划建设用地指标用于单独选址的农业设施和休闲旅游设施等建设。对利用收储农村闲置建设用地发展农村新产业新业态的，给予新增建设用地指标奖励。进一步完善设施农用地政策。

『贰』 国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知（国土资发[]号）

各省、自治区、直辖市、计划单列市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、财政厅（局），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行：

为加强土地管理，规范土地储备管理行为，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）等有关规定，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》。现予印发，请遵照执行。

国土资源部

财政部

中国人民银行

二〇〇七年十一月十九日

土地储备管理办法

第一章总则

第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号），制定本办法。

第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。

第五条建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。

第二章计划与管理

第六条各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

第七条土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。

第八条年度土地储备计划应包括：

（一）年度储备土地规模；

（二）年度储备土地前期开发规模；

（三）年度储备土地供应规模；

（四）年度储备土地临时利用计划；

（五）计划年度末储备土地规模。

第九条市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。

第三章范围与程序

第十条下列土地可以纳入土地储备范围：

（一）依法收回的国有土地；

（二）收购的土地；

（三）行使优先购买权取得的土地；

（四）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；

（五）其他依法取得的土地。

第十一条市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十二条因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十三条根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十四条政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十五条已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第四章开发与利用

第十六条对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。

第十七条市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。

第十八条土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。

第十九条前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。

第二十条土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。

第二十一条在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。

第五章土地供应

第二十二条储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。

第二十三条依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。

第六章资金管理

第二十四条土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综[2007]17号）的规定。

第二十五条土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。

政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。

商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。

第二十六条土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。

第二十七条各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。

第七章附则

第二十八条各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府国土资源管理部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同财政部门、人民银行制定具体实施办法。

第二十九条 本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行负责解释。

第三十条 本办法自发布之日起实施。

国土资源部

财政部

中国人民银行

二〇〇七年十一月十九日

『叁』 国土资源部《关于最新征地补偿的通知》

征地补偿标准是由各地区的不同，根据实际情况来制定的，所以国土资源部没有一个统一的标准。

征收土地的补偿

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

(3)国土资源部乡村旅游用地文件扩展阅读

具体标准的制定

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

『肆』 河南省国土资源厅文件

河南省国土资源厅

关于进一步加强和规范农村集体建设用地

使用管理的暂行意见

豫国土资发【2009】52号

各省辖市国土资源局、厅属各单位、厅机关各处室：

严格管理和高效利用农村集体建设用地，是落实最严格的耕地保护制度和最严格的解决用地制度的重要内容，是缓解土地供需矛盾、保障经济社会发展用地需求的有效途径，对于改善农民生产生活条件、统筹城乡协调发展，具有重大的现实意义。为认真贯彻落实《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》、《国务院关于促进集约用地的通知》（国发[2008]3号）、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国发[2007]71号）和《河南省人民政府关于严格保护耕地保障科学发展实现土地高效利用的若干意见》（豫政[2008]44号）精神，严格保护耕地特别是及本农田，基本保障工业化、城镇化健康发展的建设用地需求，努力实现土地高效利用，现就进一步加强和规范农村集体建设用地管理，提出如下暂行意见。

一、加强农村集体建设用地的规划管理

（一）加紧完善乡（镇）土地利用总体规划。结合新一轮土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的原则，在进一步摸清农村土地现状的基础上，从严控制集体建设用地总量，合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模，对村庄土地利用总体布局作出统筹安排，着力安排好新农村建设用地。各市、县（市、区）国土资源部门要积极配合建设、规划等有关部门，在土地利用总体规划确定的村镇建设用地范围内，做好镇规划、乡规划、村庄规划（以下简称乡（镇）、村规划），加强相关规划与土地利用总体规划的衔接。

（二）严格农村集体建设用地用途管制和规划管理。利用农民集体所有土地进行非农业建设，必须符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，纳入年度土地利用计划，依法办理农用地转用审批手续，并依法征收新增建设用地土地有偿使用费。土地使用者应当按照市、县人民政府建设用地批准文件规定的用途和条件使用土地，确需改变土地原批准用途的，应当经土地所有者和国土资源、规划部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准。禁止擅自将农民集体所有农用地转为建设用地，禁止通过“以租代征”等方式使用集体农用地进行非农业建设，禁止以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。
（三）优化集体建设用地的结构和布局。在符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划的前提下，有序推进工业向产业集聚区集中、服务业向中心城镇集中、人口向小城镇和中心村镇集中。城市规划区内的农村，应当集中安排兴建村民住宅小区，加快城镇化进程，防止因城市扩张形成新的“城中村”，避免在城镇建设中重复拆迁。城镇规划区外的农村，应依照乡（镇）土地利用总体规划确定的用地范围，按照“撤并自然村、建设中心村”的思路，合理安排建设农民新村。对规划确定撤并的村庄，除危房改造外，禁止重建、扩建住宅。

（四）推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩工作。依据土地利用总体规划，城市和乡（镇）、村规划，制订城乡建设用地增减挂钩专项规划、城市和乡（镇）、村规划，制订城乡建设用地增减挂钩专项规划，合理确定建新拆旧项目区，并按照国家下达的城乡建设用地增减挂钩周转指标，严格控制项目区内建新地块的面积规模，依程序审批后实施。要严格按照城乡建设用地增减挂钩专项规划，坚持“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”原则，有序推进建新拆旧和土地复垦，在建设用地总量不增加、耕地和基本农田数量不减少、质量有提高的前提下，引导建设用地结构和布局调整，实现土地节约集约利用。

二、明确农村集体建设用地的使用规范

（五）规范农村集体建设用地的使用范围。下列建设项目可以使用集体建设用地：兴办乡镇企业；建设乡镇企业；建设乡（镇）村公共设施和公益事业；建设农村村民住宅；在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外，经市、县（市、区）人民政府批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。

(六）严禁违法违规使用集体土地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地、未利用地转为建设用地。农村住宅用地只能分配给农村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，不得建设高尔夫球场。对不按规划使用土地、非法将集体建设用地用于房地产开发、非法出卖宅基地、擅自占用耕地或改变耕地性质的各类违法违规行为，应当依法予以严肃查处。

三、规范农村集体建设用地的审批管理

（七）严格集体建设用地审批条件。兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设申请使用集体建设用地的，必须符合以下条件：符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划；符合国家产业政策；符合国家、省建设项目控制指标有关规定；符合其他有关法律法规或政策规定。

农村村民兴建住宅申请宅基地的，按照《河南省国土资源厅关于加强农村宅基地管理的若干意见》（豫国土资发[2005]167号）规定的条件执行。

（八）规范集体建设用地审批程序。兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设以及村民建住宅需要使用集体建设用地的，必须依法办理规划建设许可和建设项目用地审批手续。涉及农用地的，应当依法办理用地转用手续。

乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用本集体所有建设用地，应经乡（镇）人民政府审核后，向市、县（市、区）国土资源部门提出申请，经其审核后报同级人民政府批准。

农村村民兴建住宅申请宅基地的，按照《河南省国土资源厅关于加强农村宅基地管理的若干意见》（豫国土资发[2005]167号）规定的程序执行。

（九）加强集体建设用地权属管理。农村集体建设用地的所有权归农民集体，乡镇企业、农村村民以及其他土地利用者只拥有使用权。依法保障农户宅基地用益物权，宅基地使用权经批准可以在符合宅基地申请的条件村民户之间进行调整并办理变更手续，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地使用权。加快推进农村集体建设用地确权登记发证工作，建立和完善集体建设用地地籍档案，充分发挥土地登记资料在集体建设用地使用管理中的作用，建设“以证管理、凭证用地”新机制。

四、推进农村集体建设用地使用权有序流转

（十）集体建设用地流转的条件。可以流转的集体建设用地，是指用于非公益性项目或经营性项目的集体建设用地。既可体建设用地使用权流转应当符合下列条件：在土地利用总体规划确定的城市（含县城）建设用地范围外，符合乡（镇）土地利用总体规划和乡（镇）、村规划；符合产业政策和区域经济发展要求；经依法批准或者依法取得；权属明晰，界址清楚，持有合法的土地权属证书。

属于集体建设用地再次流转的，应按照原流转合同的约定，完成投资总额的25%以上。

集体建设用地使用权的流转，不得改变土地集体所有性质，不得擅自改变土地用途，不得损害农民合法权益。

（十一）集体建设用地使用权流转的形式和期限。对于符合条件的集体建设用地使用权，允许按照自愿、公开、公平、有偿、有限期、有流动和用途管制的原则，以出让、转让、租赁、作价出资（入股）等形式进行流转。

集体建设用地使用权首次流转的使用年限由土地所有者与土地使用者约定，但不得超过同类用途国有土地利用权出让的最高年限；再次流转的使用年限，为首次流转合同约定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

（十二）集体建设用地使用权流转的程序。各市、县（市、区）国土资源部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理、监督和服务。集体建设用地使用权首次流转的，土地所有者应持土地所有权证、建设用地批准文件、规划许可证明材料、农村集体经济组织村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意的证明材料、土地流转合同（草签）、流转申请书以及确认交易价格的证据等有关材料，经市、县（市、区）国土资源部门审查、并报同级人民政府批准后，由土地所有者与土地使用者签订集体建设用地使用权流转合同，按合同约定付清款项并缴纳有关费用后办理土地登记，领取集体土地使用权证书。

集体建设用地使用权再次流转的，应经土地所有者同意后，由土地使用者双方签订新的流转合同，原流转合同载明的权利和义务随之转移。新的流转合同签订后，应于30日内到土地所在地市、县（市、区）国土资源部门申请办理土地变更登记。

（十三）集体建设用地使用权流转收益的分配。集体建设用地使用权首次流转时的土地收益归土地所有者，主要用于集体经济的发展、公益事业的投入、农民生活的安置补偿和社会保障，具体收益以及使用情况应当向集体经济组织成员公布接受监督。集体建设用地使用权再次流转时发生增值的，土地增值收益中10%归当地人民政府；其余90%归土地所有者和土地使用者，具体分配比例由市、县（市、区）人民政府确定。

（十四）逐步建立城乡统一的建设用地市场。各地应积极创造条件，探索构建集体建设用地有序流转的市场机制，充分依托已有的国有土地有形市场，逐步建立统一的城乡建设用地市场。对依法取得农村集体经营性建设用地，必须以公开规范的方式实现使用权的流转，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。集体建设用地用于工业、商业、旅游、娱乐等经营性质用途以及由两个以上意向用地者的，应当逐步采用招标、拍卖或挂牌方式，通过市场公开确定用地者和地价、租金。各市、县（市、区）国土资源部门应当尽快制定本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，并报市、县（市、区）人民政府批准后公布。

五、加强农村集体建设用地的节约集约利用

（十五）严格执行集体建设用地使用标准。使用集体建设用地兴办企业，其投资强度、容积率、建筑系数等指标参照《河南省工业项目建设用地标准》制定。乡（镇）村公共设施和公益事业建设的用地规模，参照国家、省建设项目控制指标有关规定执行。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，严格控制超用地标准建房，宅基地面积不得超过《河南省实施〈土地管理法〉办法》第五十一条规定的标准。逐步清理历史遗留的“一户多宅”问题，坚决防止产生超面积占用宅基地和新的“一户多宅”现象。对农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。

（十六）提高集体建设用地节约集约利用水平。农民住宅建设要符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，遵循节约和合理利用土地、切实保护耕地、提高土地利用效益的原则。新增住宅建设用地先行安排村内空闲地、闲置宅基地，凡村内有空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地未利用的，不得批准占用耕地。农村村民新建、改建、扩建住宅，提倡建设二层或二层以上多层住宅。鼓励对现有村庄进行填实插建，提高土地利用率。

乡镇企业发展要以园区经济为模式，以产业集聚为方向，以集约用地为基本要求，促进企业集群和产业集聚区的形成。鼓励乡（镇）或农村集体经济组织以自建、联建等方式，使用集体建设用地建设多层标准厂房，提供给企业使用。建设标准应符合《河南省人民政府办公厅转发省国土资源厅建设厅关于节约集约利用土地推进标准厂房区建设意见的通知》规定。

（十七）加大盘活存量集体建设用地力度。结合第二次土地调查，对农村集体建设用地进行全面调查摸底，切实查清空闲地、闲置地、荒坡地、废弃地以及低效利用土地的底数，因地制宜地组织开展空闲住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定和完善消化利用存量建设用地的规划、计划和政策措施，加大清理盘活的力度。对历史遗留问题的“一户多宅”的调查清理工作。制定和完善消化利用存量建设用地的规划、计划和政策措施，加大清理盘活的力度。对历史遗留的“一户多宅”和空置住宅，各市、县（市、区）要制定具体的激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。

（十八）积极推进“空心村”、砖瓦窑和工矿废弃地等农村集体建设用地整理。根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略新农村建设，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村集体建设用地整理，继续加大“空心村”、砖瓦窑工矿废弃地整治力度，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，在不损害农民群众利益的前提下，按规划、有计划、循序渐

进、积极稳妥地推进。

农村宅基地和村庄整理所节约的土地，优先考虑复垦为耕地，纳入农户用地承包经营范围，新增耕地面积可以折抵用于建设占用耕地的补偿；调剂为建设用地的，必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。

六、建立农村集体建设用地规范管理的长效机制

（十九）广泛开展土地管理法律法规和政策宣传。结合社会主义新农村建设，利用多种形式广泛宣传土地管理方面的法规政策，增强农村广大干部群众遵守土地法律法规和珍惜土地的意见，提高依法管理用地、节约集约用地的自觉性，做到既始终贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，又善于总结经验、用于探索创新，及时研究解决集体建设用地使用中出现的新问题，促进农村经济社会健康发展。

（二十）加强对集体建设用地使用的监督管理。各级国土资源部门要高度重视集体建设用地使用管理，切实加强日常监管工作。进一步健全和完善动态巡查机制，及时发现和制止各类土地违法行为。积极探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。对严重违法违规的用地行为，要公开曝光，依法严肃查处，不得以罚代法。触犯刑法的，要依法及时移送司法机关，坚决维护土地管理法律法规和政策的权威，为农村经济社会发展创造良好的用地环境。

『伍』 乡村旅游开发土地流转需要注意哪些事项

1、耕地及基本农田利用限制
《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》对土地流转用途管制进行了严格限制。《意见》明确强调：加强土地流转用途管制。坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田。
严禁借土地流转之名违规搞非农建设。
严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等。
严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。
严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。
坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。
利用规划和标准引导设施农业发展，强化设施农用地的用途监管。
采取措施保证流转土地用于农业生产，可以通过停发粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴等办法遏制撂荒耕地的行为。在粮食主产区、粮食生产功能区、高产创建项目实施区，不符合产业规划的经营行为不再享受相关农业生产扶持政策。
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国基本农田保护条例》规定：禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

2、设施农用地利用限制
国土资源部、农业部对以农业设施用地为主的农业生产性建筑占用土地的规模及用地范围也做了明确规定。《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发[2010]155号）规定：
进行工厂化作物栽培的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；
进行规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3%以内，但最多不超过20亩；
规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内（其中，规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内），但最多不超过15亩；
水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过10亩。

3.严格把握设施农用地范围。
在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。
确需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续。设施建设应尽量利用荒山荒坡、滩涂等未利用地和低效闲置的土地，不占或少占耕地，严禁占用基本农田。确需占用耕地的，也应尽量占用劣质耕地，避免滥占优质耕地，同时通过工程、技术等措施，尽量减少对耕作层的破坏。

『陆』 2016关于年乡村旅游的用地指标多少亩

乡村旅游用地指标是根据你做的项目很定的，主要是看你做的农业观光还是生态养殖还是产回业园区，种类很答多，当然规模越大影响力就越大，资金要求就越多，现在很多做乡村度假休闲的还是很多房地产在乡村做养生养老地产了。

『柒』 国土资源部关于土地流转的最新政策是什么

农村集体土地流转工作的主管部门是各级农业行政部门，不是国土资源管理部门，所以国土部门不会出台这方面的政策规定。农村集体土地涉及民生问题，党中央非常重视，2015年中央“一号文件”《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》对农村集体土地流转出台了最新的政策，主要内容如下：
一、“三权分立，放活土地经营权”
2015年1号文件仍然坚持稳定农村土地承包关系并保持长久不变，但是，随着社会发展需求，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，开始赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。
这就要求要抓实农地承包经营权确权登记颁证工作。农村承包地的改革核心即所有权、承包权、经营权三权分离，稳定承包权（即土地的产权属于农民集体所有），放活经营权，赋予土地经营权流转、抵押、担保等原本不具备的属性。毫无疑问，承包土地制度的改变为农业集约化经营和资本的快速进入打下了制度基础。
二、“农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价入市”
2015年1号文件中提出：引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。
目前，农村集体建设用地违法用地屡禁不止，这就表明农村建设用地隐形市场活跃，有着巨大的利益空间，但是这块利益该如何分配，政府如何引导去建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场非常重要，只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地同价同权”要素市场平等化，才能真正的流转。
农村集体土地的上市，显然不会走政府拍卖的老路，会不会打破土地一级市场的垄断为目标，并与政府土地拍卖形成分庭抗礼的竞争态势，地价才有望不受操控。所以，想在农村土地入市上淘得真金的企业家们，还是压看清楚政府引导的竞争机制及利益关系。
三、“农村宅基地财产权抵押、担保、转让”盘活农村宅基地财富
2015年1号文件提出：完善农村宅基地管理制度。改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其是、抢跑越线。完善城乡建设用地增减挂钩试点。

『捌』 国有土地兴办生态旅游的审批程序

于旅游开发项目的立项审批流程，不同于房地产开发项目立项审批，即不能说更为复杂，但让许多旅游开发商摸不到头绪，或者被自己复杂化。作为旅游项目开发的重要一个环节，值得写一些个人实践经验与大家分享。
先做规划方案，还是先立项申请
许多开发商为了拿项目，立马想到的是先做一个规划方案。没有规划方案，不知道干什么，怎么能立项？是的，该问题想说的是，先做规划方案，再立项申请。这正确吗？
让我们参考一下房地产项目立项所需的资料：
到国土局办理国有出让地的土地手续；
办土地手续期间，土地储备中心会统一到规划局办理规划条件；
具备工程咨询资质的工程咨询机构编制项目申请报告；
具备节能评估能力的工程咨询机构编制节能评估报告；
到环保局办理环评批复手续；
到地震局办理抗震安全性评价意见；
到该项目的行业主管部门办理行业审查意见；
项目单位的立项申请文件；
项目单位的营业执照和组织机构代码证。

该立项所需的资料中，第1、2条要求，办理土地手续和规划条件。许多旅游开发项目，特别是旅游景区建设项目，何来办理土地手续和规划条件，因为许多旅游开发项目用地是集体用地的耕地、果园、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地和国有用地的林地/林场、农场、牧场、荒山荒地、水域等，甚至自然保护区、风景名胜区内，不在城镇建设用地规划范围内，不完全按照城乡规划法实施。比如在林业部门主管的自然保护区内建设索道上下站管理用房、接待设施、游客中心[可能以其他项目名称报林业厅/局审批]、游览景点等和旅游相关的游览和服务设施，不可能都要找国土资源主管部门审批建设用地，也不会去找发改委按照其要求的立项审批流程进行立项报批，更不用说准确上述立项所需的资料。但是，并不是说旅游开发项目不需要立项报批，而是应该根据不同项目寻找不同的审批流程。
所以说，要讨论“先做规划方案，还是先立项申请”，应该根据不同用地所在的不同主管部门而定，且其立项报批的主管部门也应该依此选择不同的立项报批流程。但是，本文主要针对非自然保护区、风景名胜区、国有林场/农场/牧场等特殊用地范围内的旅游开发项目，按照发改委非限制行业项目的立项报批程序的旅游开发项目立项审批流程，进行系统性分析，以供旅游开发商参考。
立项申请应准备哪些材料
上一个问题还没有完全解决，通过提出“立项申请应准备哪些材料”这一问题，可以合并解决问题。该问题是在如下假定下提出的，即按照发改委非限制行业项目的立项报批程序，申请旅游开发项目立项审批。发改委首先对投资规模有个限定，一般不超过1000万元（该投资规模限定不同地区存在差异）的项目直接编制项目申请表并提交项目介绍，即可备案；超过1000万元（该投资规模限定不同地区存在差异）的项目，根据不同投资规模，需要具有相应级别以上工程咨询资质的工程咨询机构编制可行性研究报告，一般超过1亿元以上的，需要乙级以上工程咨询资质（甲级工程咨询资质可以全国通用）。其次，不同投资规模需要报不同行政级别发改委立项审批。
一般的旅游开发项目立项申请，需要聘请具有工程咨询资质的工程咨询机构撰写项目可行性研究报告，经旅游主管部门提交给发改委等相关部门，具体应提交的资料包括：
项目单位（企业）提出立项申请报告；
由具有相应资质的工程咨询机构编制的项目可行性研究报告；
旅游主管部门关于该项目的审批意见；
项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见；
国土资源部门（林业、海洋渔业部门）出具的项目用地（用林、用海）预审意见；
环境保护部门出具的项目环境影响评价审批意见；
节能评估报告（需工程咨询资质）或填写《固定资产节能登记表》；
企业营业执照等其他资料。

在上述旅游开发项目立项申请所需的资料中要求“项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见”，要求的是项目选址意见书，不需要规划方案，即无需提交总体规划方案可以立项。因此，不存在先做规划方案才能立项的说法。但是，在实践中，对于不在城乡规划的城区/镇区范围内的旅游开发项目用地，一般开发商会先做个规划方案，可以使总体规划方案，或者概念规划方案，拿着该规划方案向政府汇报，地方政府及下属各部门以规划方案为依据来审批项目。
反思上述程序，本人认为，许多旅游开发项目总体规划方案编制不是旅游开发商的职责，而应该是政府的职责，但是政府没有动力机制去编制该规划方案，而由旅游开发商推动该规划方案编制工作，因为旅游开发商想投资开发该地块，需要规划方案。比如上面提及的千年皇后镇项目，对于该上万亩地块，涉及国有林地、荒山荒地、水域和集体的耕地、自留地、村庄宅基地等用地，以旅游开发商名义上报该区域的总体规划方案名不正言不顺。在最新的城乡规划法下，土地利用必须按照规划实施，没有规划下何谈建设项目选址是否符合规划要求。因此，该项目的总体规划应该由旅游主管部门委托相应级别以上旅游规划资质的旅游规划设计机构进行编制，并约束旅游开发项目申报旅游项目时复合该总体规划的要求。
哪些旅游开发项目需要编制可行性研究报告
依照上述所言，并非所有的旅游开发项目都需要编制可行性研究报告，而是根据项目所在用地主管部门、项目用地性质、项目建设内容及投资规模而定。
世界自然遗产、文化遗产保护区、自然保护区范围内，除了游览设施和少量旅游服务设施，一般不允许建设项目，因此不存在向发改委申请立项报批项目，而是由相应的主管部门审批建设内容。在实际操作中，在上述保护区内也有修建接待设施、索道等项目，投资规模在1000万元以上的一般需要报县级发改委审批或备案，超过3000万元以上或5000万元以上的投资规模（不同省份不同投资规模要求）需要上报市级发改委主管部门，超过1亿元或3亿元的，应由省级发改委审批。
风景名胜区、旅游度假区、重点文物保护单位、国家A级旅游景区的立项报批程序一般参照发改委规定的非限制行业项目立项报批，一般投资规模在3000万元以上或者5000万元以上的，应由市级发改委审批，在1000万元以上但不超过上一级发改委审批要求的投资规模，由县级发改委审批，超过1亿元或3亿元的，应由省级发改委审批。