乡村旅游用地性质不明

Ⅰ 想做乡村旅游、农业观光园等方面的项目，怎么解决土地使用及规划问题

想做乡村旅游、农业观光园等方面的项目，怎么解决土地使用及规划问题？北京山合水易规划设计院研究，在符合规划及其他规定的基础上，针对项目区内不同土地利用类型和开发模式，可以采取如下措施：
1、 旅游设施用地
方式（1）、依法按程序征用
注：某些地方对土地征用有特别规定和说明，具体程序以地方具体规定为准。
方式（2）、与集体联合开发
农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。
若项目用地占用农村集体土地，可采取企业与村集体联合进行开发建设的模式，即村集体作为主体，企业作为投资主体，联合开发旅游项目（建设用地部分）建设。
2、 农业观光等农园项目用地
方式（1）、依法征用
通过征用形式将集体土地变为国有后使用，但由于此项目用地面积较大，土地征用超过一定面积须报国务院审批，操作难度较大。
方式（2）、通过农用地流转形式租赁农村集体土地
相关手续较征地简捷，且可节省大量资金。
与镇政府和相关村委会进行沟通，协商达成一致后，与镇政府及相关村委会签订租赁合同，与农户和村小组签订有关合同，取得土地经营权。再召开村民代表会议进行表决，最后由村小组委托乡镇政府或村委会与承包商签订租赁合同。
由于发展观光农业等项目，涉及到将耕地、园地、林地等用地类型转变为设施农用地，在一定程度上改变了用地类型，需要与当地政府或国土部门了解沟通相关手续事宜。
3、 农村居民点归并整合
可通过新农村建设、建设用地增减挂钩等形式开展。首先与集体沟通协商，签订搬迁、补偿、安置等相关协议；然后与国土部门沟通，争取周转用地指标，办理安置区农专用手续。
如果周转指标申请成功，新增建设用地可以先建后拆形式进行，即首先在新址（安置区）建设安置点，然后拆除整合原有居住点，经整理后按一定比例归还安置区占用土地。

Ⅱ 如何解决乡村旅游业配套不足问题

如何解决乡村旅游配套设施不足的问题，前瞻产业研究院认为关键在于突破回土地政策瓶答颈，对此前瞻建议将乡村旅游纳入该市产业整体规划，综合考虑当前产业发展情况、相隔城市远近程度、生态资源特色等，尽可能将乡村旅游产业布局在保留村落或者纯农业区域，适度做好增量和留白，这样有利于减少规划间的冲突。
同时，建议确定经营性用地配置原则，可以按照总量规模可控，近期从严控制，远期按需配给。土地供需可落实到各区层面，划定乡村旅游用地方向和项目区域，通过总量平衡、增减挂钩，聚焦于近期及重点项目建设。根据项目规模和经营水平按一定比例供给土地指标;根据项目成熟度和项目前景，系统规划本市乡村旅游的设施布局，灵活运用国有建设用地划拨、招标拍卖挂牌等多种土地利用形式。

Ⅲ 乡村旅游用地有哪些限制

2018年中央一号文件，推进体制机制创新，强化乡村振兴制度性供给：关键是巩固和完善版农村承权包地“三权分置”基本经营制度，深化农村土地制度改革，建立健全土地要素城乡平等交换机制，加快释放农村土地制度改革的红利。扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。在符合土地利用总体规划前提下，允许县级政府通过村土地利用规划，调整优化村庄用地布局，有效利用农村零星分散的存量建设用地；预留部分规划建设用地指标用于单独选址的农业设施和休闲旅游设施等建设。对利用收储农村闲置建设用地发展农村新产业新业态的，给予新增建设用地指标奖励。进一步完善设施农用地政策。

Ⅳ 乡村旅游就可以乱占耕地吗

乡村振兴既是经济发展的重点，更是扶贫工作的中心。乡村旅游业方兴未艾，它有效利用了乡村优美的自然环境和独特民俗文化，本是乡村振兴、村民致富的终南捷径，奈何也成了藏污纳垢之处。农业是国之根本，耕地是农之基石，即使以振兴乡村为名，也不得动摇国家的耕地红线。
近年来，国家相关部门出台了相关政策，为乡村旅游灵活用地提供了政策支持。2015年，国土部、住建部、旅游局联合发布了《关于支持旅游业发展用地政策的意见》，为乡村旅游用地提供了政策保障。今年7月，发改委等14部门联合发布的《促进乡村旅游发展提质升级行动方案(2017年)》也明确提出，落实以长期租赁、先租后让、租让结合方式提供乡村旅游项目建设用地等政策。
对于如何处理好旅游开发与土地保护的关系，前瞻产业研究院建议，一是不管何种土地利用方式，一定要依法进行，严格执行项目环评工作;二是推广“点状供地”，确保生态基质不会成片破坏;三是以盘活存量用地或优化存量用地为主导，最大限度地利用闲置乡村土地;四是项目建设要生态化，建设规模要减量化，避免用城市化的手法来做乡村旅游;五是基础设施或公共服务设施能够与民用设施共享，总体上减少土地开发量。

Ⅳ 休闲农业与乡村旅游用地有哪些限制

为集体土地附着物，变更登记。收益渠道、经营用途。使用方式，又有自用土地及其附着物经营收益首先要分国有土地和集体土地、建造的建筑物等、出租，即通过使用权出让或划拨，除了可以生产工作自用外、经营设施等。收益方式，用于建造办公场所，获取收益：分为两种、酒店等：由农村村民构成的农业集体经济组织所有的农村和城市郊区的土地，即将使用权转让，集体土地只要村委会同意。目前。在此类土地上种植的农作物，还可以进行生活：国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民使用方式，可以自行流转。国有土地的流转要经过国土局备案、公益设施等，如作为宅基地分配给成员，他用与国有土地类似。（1）集体土地所有者，用于经济发展或社会发展：一是他用；自用方面则与国有土地不同，如建造住宅、出租收益：集体土地收益渠道则更加宽广、经营自用。（2）国有土地所有者、建设集体住宅，自用的国有土地不能用于生活：由于政府自用的国有土地不能用于经营，既有使用权他用的转让、娱乐设施，故国有土地的收益主要来自出让使用权获得的出让费；一是生产工作自用

Ⅵ 哪些地可作为休闲农业与乡村旅游用地

首先要分国有土地和集体土地，集体土地只要村委会同意，可以自行流转。国有土地的流转要经过国土局备案，变更登记。
（1）集体土地
所有者：由农村村民构成的农业集体经济组织所有的农村和城市郊区的土地。在此类土地上种植的农作物、建造的建筑物等，为集体土地附着物。
使用方式：分为两种，他用与国有土地类似，即将使用权转让、出租，获取收益；自用方面则与国有土地不同，除了可以生产工作自用外，还可以进行生活、经营自用，如作为宅基地分配给成员、建设集体住宅、娱乐设施、经营设施等。
收益渠道：集体土地收益渠道则更加宽广，既有使用权他用的转让、出租收益，又有自用土地及其附着物经营收益。
（2）国有土地
所有者：国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民
使用方式：一是他用，即通过使用权出让或划拨，用于经济发展或社会发展；一是生产工作自用，用于建造办公场所、公益设施等。目前，自用的国有土地不能用于生活、经营用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由于政府自用的国有土地不能用于经营，故国有土地的收益主要来自出让使用权获得的出让费。

Ⅶ 乡村旅游度假区的土地流转怎么搞

乡村旅游开发绕不开农村用地问题，很多开发商也好、经理人也好、甚至是天天与农民打交道的基层政府官员，在与我接洽时都会抛出“这块地能用吗”、“基本农田可以改变用地性质吗”、“木屋可以不需要建设指标吧”、“这个项目的用地需要到国土报批吗”等等诸如此类的问题，这实际反应的是大家对用地问题的重要性认识不够，而仅仅把对项目的关注点聚焦在市场、产品、盈利性、运营模式等后端环节，而忽略了项目的用地基础合法性、开发流程合规性、以及土地作为一种高附加值资源的远期增值变现能力。
用地是农村项目开发遇到的基础问题，也就是项目开发的方向问题，需要搞清楚国家的政策倾斜、战略扶持方向，也需要搞清楚土地流转、征收这些近几年的新生专业术语，更需要理清楚用地流程问题，包括征收征用、流转、承包、租赁、补偿等，也就是让土地活起来的“1、2、3步”怎么走。
文sir说的项目开发不涉及土地一级开发哦
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地二级开发，即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，就是“卖房子的”和“出租房子的”。
先要确定开发涉及的土地性质
首先要分国有土地和集体土地，集体土地只要村委会同意，可以自行流转。国有土地的流转要经过国土局备案，变更登记。
（1）集体土地
所有者：由农村村民构成的农业集体经济组织所有的农村和城市郊区的土地。在此类土地上种植的农作物、建造的建筑物等，为集体土地附着物。
使用方式：分为两种，他用与国有土地类似，即将使用权转让、出租，获取收益；自用方面则与国有土地不同，除了可以生产工作自用外，还可以进行生活、经营自用，如作为宅基地分配给成员、建设集体住宅、娱乐设施、经营设施等。
收益渠道：集体土地收益渠道则更加宽广，既有使用权他用的转让、出租收益，又有自用土地及其附着物经营收益。
（2）国有土地
所有者：国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民
使用方式：一是他用，即通过使用权出让或划拨，用于经济发展或社会发展；一是生产工作自用，用于建造办公场所、公益设施等。目前，自用的国有土地不能用于生活、经营用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由于政府自用的国有土地不能用于经营，故国有土地的收益主要来自出让使用权获得的出让费。
旅游项目开发涉及的农村集体土地流转一般建议流程
文sir说，作为农村旅游项目开发最常见的一种土地使用方式，土地流转将在未来被反复提及。
（1）与地方政府签订意向性合作开发协议
（2）景区、旅游区等规模型项目需编制片区旅游发展总体规划（参照上位土地利用规划给建设地块划定红线），若是小型项目则可形成简要的项目开发设计方案
（3）总体规划上会评审（通过后有法律效力）
（4）向所在地国土局提出流转申请（委托土地转出方向和土地转入方向两地土地流转服务中心办理）
（5）协调镇村政府同意土地流转（需召开村民大会或其他公示方式）
（6）双方土地流转中心作为中介人，负责信息登记、审核、评估、洽谈等事宜
（6）市（县）人民政府审批后由国土发批准书
（7）签订流转合同（建议和村集体谈，如果直接和农民签租赁合同后期问题较多）
（8）到国土局登记获得土地使用证

Ⅷ 土地证上的用地性质，纯住宅和商住混合对买房人来说有什么区别

一、商住房一般为50年产权，年后产权后续不明，国家尚未出台政策明确规定，而普通住宅为70年产权，到期后自动延续，也就是说只要房子不倒塌，产权永远有效；

二、商住两用房可以办理营业执照，可以作为办公使用，普通住宅则不可以。而且商住两用房的水、电、燃气按照经营性标准收取，物业服务费也高于普通住宅物业的收费标准；商办房契税等缴费标准不同于住宅，高于住宅的缴纳标准。

三、商住两用房的缺陷是有关于户籍的事项均不可处理，由于商办和住宅建设规划目的不同，二者的公共配套设施指标也不同，容积率、居住舒适度有区别。商办房不能办理户籍迁入，也就不具备子女入学等资格。

(8)乡村旅游用地性质不明扩展阅读

消费者千万别听售楼员的“忽悠”，一定要查看他们的预售证。房管部门核发给开发商预售证上房屋类型标注都很明确，商办房就是商办房，住宅就是住宅，根本不存在所谓的商住两用。当然一些临街的楼盘，也存在底层是商业房，上面为住宅的情况，在预售证上对每个单元的房屋类型都作明确标注，是商业房的标注为商业，是办公房的标注为办公，是住宅房的标注为住宅，开发商所说的既能当住宅，又能当商办房的情况是不存在的。

区房管部门提醒消费者：购买房屋时，首先应询问该房屋是否限购、限贷。若不限购不限贷，通常就不是普通住宅。其次，消费者在签订预售合同时，应仔细阅读合同的条款，合同第一、第二条注明了土地用途和房屋性质。第三，消费者应仔细看补充条款，即合同附件，上面有水、电、燃气和物业服务等相关费用的说明。

Ⅸ 2016关于年乡村旅游的用地指标多少亩

乡村旅游用地抄指标是根据你做的项目很定的，主要是看你做的农业观光还是生态养殖还是产业园区，种类很多，当然规模越大影响力就越大，资金要求就越多，现在很多做乡村度假休闲的还是很多房地产在乡村做养生养老地产了。

Ⅹ 怎样拿到土地进行乡村旅游项目开发

想拿到土地进行乡村旅游项目开发，北京山合水易规划设计院认为必须非常有效的解决两大问题。
第一， 用旅游的方式获取土地。
用旅游的方式获取土地首先需要拿出“漂亮”的项目开发计划书。该计划书必须与地方政府的开发取向保持高度一致，同时，也应尽量做到让农民认可和支持。国家对于房地产开发的限制，归跟结底是出于对农民利益的保障。只有让土地的利用不脱离农业用地的范畴，并为当地的农民找到一个与乡村旅游紧密结合，共同长期发展的契合点，才能打消政府的顾虑。而这需要有一个与当地情况相匹配的优秀的旅游产品设计，例如，可考虑将农业种植作为旅游区的自然景观资源，进行主题开发，在打造吸引力的同时，使周边农民能将主题产品的种植作为主要的经济来源。既不违背政策要求，又保障了农民的长期利益。
当然，旅游产品的设计只有能够获得旅游消费市场的认可，一切才有意义。而这便要求首先要对当地的旅游情况有一个整体的把握，需要开展资源调研、市场调查等一系列调研过程，制定合理的开发战略，并通过主题理念创意，赋予其备受游客喜爱的主题文化，让项目的所有利益相关者都能在项目开发中获益。
第二，把握旅游与房地产的关系，完善旅游区的景观、服务、度假功能。
旅游房地产区别于一般城市房地产最鲜明的特征是，其开发和经营是以另外一个产业——旅游业为发展根基。无论是依赖于山地、海滨、温泉、滑雪场等等自然景观开发的房地产，还是在城市中新建的主题公园型旅游房地产，实质都是借助于或打造出具有吸引力的旅游产品平台，增加房地产项目景观、环境以及服务的附加值，以弥合区位或外围配套环境的不足。因此，旅游休闲是先导和核心，在开发原则上，要遵循先做旅游、后做房地产开发这一重要原则，没有完善的旅游功能，房地产开发难以体现商业价值，相反，旅游功能越丰富，环境打造越完善，房地产的商业价值也会越高。
如能真正妥善解决以上提到的两大问题，房地产商或有意从事该领域开发的投资商势必可以借土地流转的东风开始新的旅