广西乡村旅游土地流转

㈠ 发展乡村旅游如何用好土地流转政策

近年来，越来越多的村子在保护耕地的基础上开始探索灵活用地方式，以满足日益增长的乡村旅游开发需要。“农牧渔业种植、养殖用地”用于开发观光、采摘等旅游项目的情况越来越多，而这些项目主要是通过土地流转实现的。
土地直接或间接流转到外来投资者手中，是很多地方开发乡村旅游的重要环节。针对旅游用地的多样性，国家旅游局等部门发布的《关于支持旅游业发展用地政策的意见》做出了明确规定。此次农业部印发的《规范》也进一步规范了土地流转工作。
前瞻产业研究院副院长分析，土地流转是发展乡村旅游的重要条件。一是乡村旅游开发需要旅游基础设施，如停车场、厕所、住宿、餐饮等，这些都需要流转土地;二是乡村旅游企业需要突破单一农户限制，达到一定规模。目前，国内比较好的休闲农业与旅游企业流转的土地大多在300亩以上，规模最大的可以达到数千亩。
近年来，业界也在探讨土地流转的形式，其中，“股份合作模式”受到很多业界人士认可。这种模式下，农民变成股东，既收取土地流转资金也收取分红，将是乡村旅游土地利用的一种有效形式。

㈡ 乡村旅游开发土地流转需要注意哪些事项

1、耕地及基本农田利用限制
《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》对土地流转用途管制进行了严格限制。《意见》明确强调：加强土地流转用途管制。坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田。
严禁借土地流转之名违规搞非农建设。
严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等。
严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。
严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。
坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。
利用规划和标准引导设施农业发展，强化设施农用地的用途监管。
采取措施保证流转土地用于农业生产，可以通过停发粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴等办法遏制撂荒耕地的行为。在粮食主产区、粮食生产功能区、高产创建项目实施区，不符合产业规划的经营行为不再享受相关农业生产扶持政策。
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国基本农田保护条例》规定：禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

2、设施农用地利用限制
国土资源部、农业部对以农业设施用地为主的农业生产性建筑占用土地的规模及用地范围也做了明确规定。《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发[2010]155号）规定：
进行工厂化作物栽培的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；
进行规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3%以内，但最多不超过20亩；
规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内（其中，规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内），但最多不超过15亩；
水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过10亩。

3.严格把握设施农用地范围。
在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。
确需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续。设施建设应尽量利用荒山荒坡、滩涂等未利用地和低效闲置的土地，不占或少占耕地，严禁占用基本农田。确需占用耕地的，也应尽量占用劣质耕地，避免滥占优质耕地，同时通过工程、技术等措施，尽量减少对耕作层的破坏。

㈢ 现在种田都是机械化生产了，该不该让这些农民进城务工呢

现在很多农民都外出打工了，很多人就担心说，以后没人种地怎么办？其实，大家完全不必担心。农村种地人越来越少是现状，也是现代农业发展的必然走向。

3、农业现代化需要高素质农民

农业现代化是指从传统农业向现代农业转化的过程和手段，不仅是技术的现代化，也需要高素质农民（新型职业农民）。

2019年，中共中央印发的《中国共产党农村工作条例》明确要求，“培养一支有文化、懂技术、善经营、会管理的高素质农民队伍，造就更多乡土人才”。农业部出台的《“十三五”全国新型职业农民培育发展规划》曾提出，到2020年全国新型职业农民总量超过2000万人，让“谁来种地”“怎样种好地”有了更有力的人才支撑。目前国家也在加快培养高素质农民，未来这群人将成为种地主力军，未来传统农民会越来越少。

也有人担心说，未来传统农民不用种地了，该去哪里赚钱呢？有专家指出，八九十年代，农村剩余劳动力由乡镇企业解决；乡镇企业衰退后，进城打工成了农民的就业新去向；未来，农民的就业去向还将有新的变化，像这几年农村发展的网购、电商、乡村旅游、乡村养老、养生等等，都为农民提供了新的就业机会，也给他们带来了新的就业的渠道。

现在在农村建别墅到底要花多少钱？

㈣ 乡村旅游度假区的土地流转怎么搞

乡村旅游开发绕不开农村用地问题，很多开发商也好、经理人也好、甚至是天天与农民打交道的基层政府官员，在与我接洽时都会抛出“这块地能用吗”、“基本农田可以改变用地性质吗”、“木屋可以不需要建设指标吧”、“这个项目的用地需要到国土报批吗”等等诸如此类的问题，这实际反应的是大家对用地问题的重要性认识不够，而仅仅把对项目的关注点聚焦在市场、产品、盈利性、运营模式等后端环节，而忽略了项目的用地基础合法性、开发流程合规性、以及土地作为一种高附加值资源的远期增值变现能力。
用地是农村项目开发遇到的基础问题，也就是项目开发的方向问题，需要搞清楚国家的政策倾斜、战略扶持方向，也需要搞清楚土地流转、征收这些近几年的新生专业术语，更需要理清楚用地流程问题，包括征收征用、流转、承包、租赁、补偿等，也就是让土地活起来的“1、2、3步”怎么走。
文sir说的项目开发不涉及土地一级开发哦
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地二级开发，即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，就是“卖房子的”和“出租房子的”。
先要确定开发涉及的土地性质
首先要分国有土地和集体土地，集体土地只要村委会同意，可以自行流转。国有土地的流转要经过国土局备案，变更登记。
（1）集体土地
所有者：由农村村民构成的农业集体经济组织所有的农村和城市郊区的土地。在此类土地上种植的农作物、建造的建筑物等，为集体土地附着物。
使用方式：分为两种，他用与国有土地类似，即将使用权转让、出租，获取收益；自用方面则与国有土地不同，除了可以生产工作自用外，还可以进行生活、经营自用，如作为宅基地分配给成员、建设集体住宅、娱乐设施、经营设施等。
收益渠道：集体土地收益渠道则更加宽广，既有使用权他用的转让、出租收益，又有自用土地及其附着物经营收益。
（2）国有土地
所有者：国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民
使用方式：一是他用，即通过使用权出让或划拨，用于经济发展或社会发展；一是生产工作自用，用于建造办公场所、公益设施等。目前，自用的国有土地不能用于生活、经营用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由于政府自用的国有土地不能用于经营，故国有土地的收益主要来自出让使用权获得的出让费。
旅游项目开发涉及的农村集体土地流转一般建议流程
文sir说，作为农村旅游项目开发最常见的一种土地使用方式，土地流转将在未来被反复提及。
（1）与地方政府签订意向性合作开发协议
（2）景区、旅游区等规模型项目需编制片区旅游发展总体规划（参照上位土地利用规划给建设地块划定红线），若是小型项目则可形成简要的项目开发设计方案
（3）总体规划上会评审（通过后有法律效力）
（4）向所在地国土局提出流转申请（委托土地转出方向和土地转入方向两地土地流转服务中心办理）
（5）协调镇村政府同意土地流转（需召开村民大会或其他公示方式）
（6）双方土地流转中心作为中介人，负责信息登记、审核、评估、洽谈等事宜
（6）市（县）人民政府审批后由国土发批准书
（7）签订流转合同（建议和村集体谈，如果直接和农民签租赁合同后期问题较多）
（8）到国土局登记获得土地使用证