地产文化旅游项目

A. 文化旅游地产有哪些经典发展模式

1.“高尔夫庄园”模式

实践表明，将生地变成熟地的最佳办法，就是建设高尔夫球场，其对于休闲地产的带动作用极其明显，除了球场本身拥有极好的景观资源外，更为主要的原因是高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲交流的平台，能够引发高端休闲人群的聚集，凸显品质性，从而带动了休闲地产的价值提升，并为休闲地产的销售创造优越基础，国内形成了以观澜湖高尔夫、富春山居高尔夫、春城高尔夫为代表的多个经典案例。

由于地块规模与政策压力的限制，高尔夫庄园模式未来的趋势，已经不再是球场规模的比拼，而在于主题化的创新，即赋予球场一种独特的文化主题，并围绕这一主题营造一种独特的景观意境，使球场不仅具有一般的功能与景观，更有不可复制的特色文化内涵，其吸引力与竞争力必定超越常规球场，从而为休闲地产创造更大的附加值，如富春山居高尔夫以黄公望的《富春山居图》为意境打造蓝本，形成了国内少有的文化型高尔夫，在亚洲市场也颇负盛名。

来源：前瞻产业研究院

2.“温泉会都”模式

温泉，是最具带动力的休闲引擎，已经成为全国休闲开发的超级热门，它对休闲地产的开发具有突出的作用。

“以特色温泉水疗产品为吸引，以会议度假酒店为核心，带动先售后租的温泉地产开发”的“温泉会都”模式在市场取得了巨大的成功。其原因有三：

一是温泉本身具有养生与休闲的双重特性，可以提升地产的附加值;

二是温泉可以解决酒店经营的冬季问题，并对会议经营有极大带动作用;

三是如果有观光景区在周边，则可以成为休闲消费的核心平台。

3.“文化度假酒店综合体”模式

悦榕庄酒店、安缦酒店在中国市场上取得了巨大的成功，并且正以稳健的速度持续扩张。究竟是什么原因让它们如此受青睐?文化的魅力!以生态别墅或古村落为载体，强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合，在一种独特的文化意境里享受时尚度假的奢华体验，这种低调的奢华获得了世界范围内许多高端休闲人群的极大认可，造就了一批忠实的“全球粉丝”。

尽管这两家酒店的重点不在地产开发，，这些具有鲜明文化主题的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低调奢华的特色性、其时尚浪漫的品质性，一定对休闲地产的开发有着突出的带动作用。

4.“休闲Mall”模式

通过将品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、家电商场、大型电影院、量贩KTV等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动写字楼和住宅地产的开发，此种模式称之为城市中心区休闲地产模式。这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块，如万达广场、大悦城等。

5.“主题文化小镇”模式

主题文化小镇，主要是古镇、古街区，或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动小镇外围的休闲地产，如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种模式，已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。

6.“特色景区综合体”模式

这里所说的特色景区，包括主题公园或休闲景区。

主题公园带动模式，以华侨城和迪斯尼为代表，以游乐园带动休闲地产开发，已经成为业界经典，但需要强大的开发资金、品牌效应与运营管理等多方位支持，进入门槛较高，并非每一个企业都能够操作。

休闲景区带动模式，以安徽某木屋村度假区为代表，通过中国最大的珍稀乡土树木园的打造，以木屋为特色，带动木屋休闲地产的开发，获得了市场的青睐。此类模式，以稀缺性资源的占有或者打造为前提，投入相对较大，然而一旦开发成功，其开发效益回报将会非常可观，并对城市总体休闲水准也是一个巨大提升。

7.“多元休闲综合体”模式

除了以上几种模式外，还有许多大型项目往往将几种模式综合起来，形成一个“多元休闲综合体”模式。东部华侨城立足生态基础，以多元文化为内涵，将特色景区、高尔夫球场、主题文化小镇、温泉水疗SPA、文化度假酒店以及大型演绎项目综合起来，构筑了一个综合休闲的饕餮盛宴，最终有力带动休闲地产板块——天麓大宅的开发，使之成为南中国品质最高、售价最高的休闲地产产品之一。此模式是大型综合性地产项目值得借鉴的重要模式。

B. 怎样规划具有文化风情氛围的旅游地产项目

规划具有文化风情氛围的旅游地产项目，可以以文化为入口，进行项版目打造。以布洛陀文化权为例，布洛陀文化名城项目规划中以布洛陀为文化接口，以东盟骆越风情为脉络，以高尔夫运动串联起活动演艺、文化体验、文化创意为一体的"体、游、产"相结合的文化名城，面向东盟，形成全球骆越文化大本营、全球壮民精神家园、世界壮源文化乐园的壮人第一镇。

C. 如何开发旅游地产项目

http://www.dalitravel.com.cn/publish/article/show.php?itemid=12544

休闲时代的旅游地产开发模式研究

□巅峰智业机构总营销师 许豫宏

中国旅游业经过了30年的发展，在不断的经验摸索和国际经验学习中，快速成长起来，已经开始走上转型增效的成熟道路，在不断的实践创新和理论提升基础上实现与国际接轨，成功融入了世界休闲产业革命的发展大趋势之中。特别是进入21世纪以来，在休闲时代的引领下，中国开始进入旅游大发展的新时期，涌现了一批新的旅游产业模式和形态，更加推动了旅游与地方经济发展、社会和谐以及国际化进程,突显出旅游的广阔开发前景和巨大的发展潜力。

一、旅游新业态的风生水起标志着休闲时代的到来

所谓“业态”，是一个涵盖旅游产品组织形式、运营模式、产品特色的综合概念。对旅游业这个复合型、关联性的产业而言，旅游新业态是根据时代的变化和时尚的变化，创造出能够满足游客心理、情感、审美享受的新产品；它是一个不断发展、不断创新的过程。

目前出现的很多旅游新变化正是休闲旅游时代的具体表现，如投资主体的多元化，旅游产品的多样化，旅游线路的组合化，旅游服务的精细化，旅游目的地的差异化，旅游经营的标准化，景区营销的数字化，旅游经济的产业化等等。这些表现进一步催生着旅游新业态的不断涌现。

1、需求多样化拉动新业态的长驱直入

2007年国家假日制度的调整引来从专家学者到普通百姓的极大关注，充分说明旅游已经成为人们生活的一部分。涵盖不同层面的广泛出游人群必然产生多种多样的需求，而旅游本身就是一个求新、求异的体验过程，旅游新业态的产生，实际上就是旅游行业不断研究游客新需求，不断开辟产品细分市场的过程。例如，从大的层面看，当今旅游可分为生态旅游、文化旅游、乡村旅游、工业旅游、红色旅游、滨海旅游、温泉旅游、冰雪旅游、森林旅游、科技旅游、健康旅游等诸多业态。

2、市场竞争催生新业态的领军地位

旅游业相对来说技术壁垒较低，更容易陷入同质化的低层次竞争之中。研究揭示，在大众旅游市场，主要产品越来越相似，游客更多的是基于交通便利性、低廉的价格来做出选择，全国范围的景区竞争日趋激烈，因此，近年来旅游从业者借用流通企业的竞争工具，不断创新经营方式和经营手段，以期提高自身的核心竞争力，形成旅游新业态，进而开创一片蓝海。

以农家乐这种最适宜城市居民短距离度假的产品为例，近年来各地纷纷开展农家乐旅游项目，使市场竞争日益激烈，但缺乏特色，形式单一，制约着产品的发展，城市中不同水平的消费者，往往有着不同的目的，简单的农家乐产品将难以满足需求。针对这种情况，日前北京市旅游局在全国率先制定了“国际驿站、养生山庄、休闲农庄、旅游观光示范园、乡村酒店、满乡篱园、生态渔村、山水人家”等8个乡村旅游新型业态的标准，将于近期出台，成为全国首个地方标准。

此外，在去年举行的第三届宁波旅游投资洽谈会上，旅游新业态成为旅游投资的新热点，展会首次专门设置了新业态馆，吸引了包括度假类、生态旅游类、新能源节能类等38家单位展出其新业态产品。并且针对新业态举办了“休闲度假产业对洽会”、“游艇产业对洽会”，同时还特别邀请国家环保总局等相关主管部门以及海洋旅游、航空旅游等方面机构的专业人士参会，指导旅游新业态投资。

3、旅游新业态全新展现休闲新时代的来临

透视旅游新业态的产生和发展，有一个清晰的时代脉络贯穿其中，即席卷世界经济和注意力的“第四大产业革命”———休闲产业浪潮。而对于旅游业这种服务性、综合性和关联性极强的产业来说，旅游业和休闲产业具有天然的耦合性，也是旅游业发展提升的必然要求。而在这其中涌如春笋的旅游新业态正是对旅游业走向休闲时代的最直接、最有力的佐证。

因此，北京达沃斯巅峰旅游规划设计院准确把握旅游产业的发展走向和市场需要，将旅游发展和区域经济发展紧密结合起来，深入挖掘地方特色文化，充分依托旅游的拉动作用，通过旅游吸引物的打造，最终形成大产业格局，推动地方经济的大发展。

二、休闲时代推动旅游地产的转型升级

最近，我们在研究国内众多企业发展案例时发现，不论是传统工业企业（如山东南山集团）还是房地产企业（如华侨城集团、中坤集团）都将企业多元化发展的目标指向了旅游业。由于这些企业并非传统旅游企业，因此他们更能够发挥自身的资金优势、营销优势，结合自身的行业特点，创新出旅游新业态。

华侨城集团选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展之路，率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式。

南山集团旅游区为国家首批授予的AAAA级旅游景区之一，景区内有宗教文化园和中华历史文化园两个主题园区。宗教文化园是以佛教为主，道教儒教为辅，浓缩三教文化精华建造而成的。南山国际高尔夫球会辖属两个俱乐部———南山国际高尔夫俱乐部和东海高尔夫俱乐部。南山球会的所有球场，都结合了该区域天然景致，依山傍海而建，峰峦起伏，碧海蓝天，天然湖泊点缀其间，风景如画，令人怦然心动，犹如回到大自然的怀抱中。每一个球场都经由国内外著名设计师精心设计和高质量建造而成，不同的设计建造风格让人们倍感新奇和刺激。豪华的五星级酒店、宽阔的海滨浴场和海上游艇乐园更使之成为集高尔夫、旅游、商务、娱乐、社交于一体的国际高尔夫休闲旅游胜地。

中坤投资集团则发挥地产和旅游业优势，着力建构坚实的以自有资源为主体的分时度假体系。目前，正着手在北京、黄山、新疆等地规划建设各拥有50万平方米（包括酒店、高尔夫球场、别墅和其他休闲娱乐设施等）的分时度假系统。建成后，将成为中国最大的、资源自有的、自成一体的分时度假体系，并与国际分时度假体系接轨。

从成功旅游地产项目开发的新特点中我们可以明显地感觉到，旅游地产的开发必需进行转型升级，融入休闲市场需求，才能符合时代需求，具有旺盛和可持续的生命力，最终实现开发商和居住者、当地政府和居民的多方受益。.从旅游地产走向休闲地产是大势所趋。

D. 什么样的地产适合开发文化旅游地产

判断一项旅游地产是否有投资价值，前瞻产业研究院认为以下几点必须着重考虑：首先，要考察开发商的现有实力。在选购旅游项目之前，购房者应考察开发商的资质。
其次，要考察旅游地产项目所在区域的增值前景。旅游地产依托其天然环境优势，要考察项目所在区域是否有相关的产业支撑，是否符合政策导向，如果符合要求，则代表该项目未来的升值潜力巨大，适宜投资。
再次，要考察地产项目周边的配套设施。最直接的方式就是购房人在选定一个旅游地产项目后，亲自走访，仔细查看项目的地段、区位以及周边的交通、医疗、商业、学校等配套设施。
最后，要考察小区的物业服务质量。一般来说，投资旅游地产的消费者并不是以长久居住为目的，因此，在房屋缺少主人照料的情况，需要有良好的物业照看空置的房子，从而避免因房屋维护不到位而造成的房产贬值等现象。

E. 旅游地产,文化地产是什么

旅游地产是所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融回旅游、休闲、答度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产.较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资。
文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务……的系统工程。 文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价值。 文化地产理念，由家族竞争力体系创立人王为先生提出。在住宅地产领域的“家族地产”模式，商业地产领域的“HAPPING MALL”模式，工业地产领域的“经济生长”理论，园区地产领域的“文化轴心”理念……都是文化地产理念的延伸和实践。

F. 文化旅游地产该如何运作，你做对了吗

当前文旅地产存在的三大问题：首先，表现为供需不均，结构性过剩与结构性短缺并存，高水平、高质量供不应求，而低水平、低质量供过于求;其次，表现为资本不畅，如何实现资本与项目的有效对接成为此中关键;再次，表现为运营不强，诸如配套不够、盈利不足、管理不专等问题日益凸显。
文旅地产开发过程中的两大难点：一是必须要有大的资金投入，这是一个“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出“的领域;二是商业模式的设计和品牌的塑造，一个成功的旅游地产商必须打造出独特性的旅游产品，塑造获取优惠资源的企业和产品品牌，形成可持续发展的运营模式。
如何解决开发难点?前瞻产业研究院认为：文旅地产的本质是为人们提供一种全新的生活方式。“全新”体现在六个方面：良好的生态环境、完善的休闲配套、独特的文化主题、多元的人群组合、组团式的结构、独特的生活方式。

G. 请教各位大侠，文化旅游投资项目前景将会如何

旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受。随着中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质。因此，糅合文化、旅游、休闲的地产项目文化旅游投资项目将成为地产界新的开发目标。亦随着国家对旅游产业的支柱型战略定位、政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目对具备经济实力、注重生活品质的人群而言，既是与家人享受第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀投资选择。

H. 中国成功的旅游地产项目有哪些

旅游地产不同于普通的房地产开发，更依赖于环境条件和投资的实力。因为旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式，要求有更高的管理水平和经营能力。前几年一度兴旺的旅游地产，因大量的管理问题，经营问题而遭受打击后，至 2004 年才开始复苏的状况，旅游地产业非专业化的结果。实际上，旅游地产中发展最快的分时度假酒店，至 2002 年全球即有 5400 多家，享受了将近一百多亿美元的分时度假销售额。从上海前沿集团与某全球著名酒店管理集团签订合作协议在中国全面发展度假产权酒店，天津泰达集团收购目前国内最大的分时度假公司的动态中均可以看到旅游地产热潮的前期准备，已开始向投资集约化、管理专业化的方向发展。

旅游地产是以旅游度假为目的通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产旅游地产项目的成功基础有哪些？业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：

旅游景点地产主要是指在风景旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。
旅游商务地产主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。
旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。

而这四大类产品的开发与经营，均需以下五个方面为依托：

◆天生的资质
旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人到此旅游度假，这样给项目的开发带来了先天优势。有的地方环境的价值特征可能很明显，如山区景观或海边景观；有的地方则比较微妙，如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产项目的特征，几乎所有成功的旅游度假区都是保护和加强自然和社会环境方面获得了最佳状态。

◆良好的题材
旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气息，吸引人们此观光游览，进而带来地产开发的契机。文化和传说有利于形成新的主题，易于创造好的故事来营造引人入胜的旅游娱乐项目，而且旅游地产还可利用这些文化传说较高的知名度来促进项目的宣传和推广。目前，国内的开发商有一种倾向，就是一定要做出文化来，一定要强调项目的文化底蕴，试图以文化这张牌来提升项目的品味和档次。这种出发点是好的但是对于旅游地产来讲，切忌硬做文化、为做文化而做文化。旅游地产非常需要做主题性的东西，但是文化一定要做得很轻松、很吸引人。旅游地产毕竟不是历史文化名城保护规划或者考古复原项目，旅游地产里面文化传说是可以发挥的不是特别强调真实性，而是强调趣味性。

◆完善的规划
旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，使得消费者在旅游度假的同时也不会感觉到生活不方便。旅游地产项目的用地可以是从未开发过，也可以是基础设施完备的用地。国外曾总结出六种常见的用地形式，即未开发、刚开发、正在开发、成熟的密集的和饱和的用地。多数成功的旅游地产项目都是位于较大的风景旅游区范围之内，因为相对于在基础设施较完善的区域开发，开辟一个新区域无疑意味着要承担更大的风险。

◆持续的投资
旅游地产的特点是用地范围大，已有的自然景观上需要扩展新的景观，如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发者建设所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。然而新开发区的土地费用一般会相对较低，旅游地产开发建成以后持续创造价值的潜能会很大，问题在于从投资建设到获得收益的过程会相对较长。

以下是中国成功的旅游地产项目的一些代表案例：
案例一：青岛奥帆中心后奥运时代实战旅游品牌营销策划项目
案例二：宜宾市城市营销和旅游市场整体营销策划项目
案例三：4A景区乐岛全程贴身营销实战项目
案例四：深圳欢乐谷旅游品牌保鲜项目
案例五、重庆古镇产业旅游整体策划项目
案例六：北京房山某大型国有企业旅游地产项目
案例七：世界地质公园四川兴文石海旅游事件行销活动策划项目
案例八：国家级风景名胜区四川宜宾蜀南竹海旅游策划项目
案例九：河南建业集团开封水系项目旅游小镇和旅游地产策划项目
案例十：西安城市战略定位和旅游营销案例

I. 文化旅游地产是干吗的

文化旅游地产是近年来兴起的一种地产形式，即以文化旅游为背景，打造一个主题景区，景回区集“吃、住、答行、游、购、娱”一体，然后依托景区发展的地产即为旅游地产，旅游地产选择的位置往往比较偏，通过旅游景点的设计带活人气，然后销售地产，成功案例如云南的昆明玉器城，当时请了中国著名旅游景观规划设计公司香港明昊设计进行总体包装设计，最后住宅和商业销售都火爆！