老年旅游业发展趋势

1. 跪求"旅游'银发'市场(老年旅游市场)研究与分析"论文

我国老年旅游市场研究与分析

摘要：老年旅游市场是我国旅游客源市场的一个重要组成部分。然而，“银发旅游”在我国却还是一项尚待开发的空白。如何开发老年旅游市场已成为我国旅游业发展中一个重要的研究课题。本文从分析老年旅游市场开发的可行性条件人手，探讨老年人的消费心理、行为特征以及心理精神需求，提出开发符合我国国情和老龄群体特点的旅游产品和营销策略。
关键词：老年旅游；市场开发；可行性营销策略

我国是世界上老年人最多的国家，世界上五分之一的老年人生活在中国。的确，从全国范围看，随着出门旅游的老年人日渐增多，已经营造出了一个红红火火的老年旅游市场。这种现象的出现，对于日益发展的中国旅游业而言，是一个难逢的发展良机。如何开发好老年旅游市场，抢占这个目前尚未大规模开发却又极具市场潜力的“银发产业”，既是旅游市场开发中存在的一个亟待解决的问题，同时也是更好地体现旅游业服务于社会。又是旅游业自身获得良好经济效益的一个十分有效的途径。

一、我国老年旅游市场开发的可能条件
社会人口的逐渐老龄化将形成一个相当庞大 的老年旅游消费群体。据人口统计学家预测，21 世纪将会成为老年人的世纪，中国同样也不例外。 据有关统计数据表明，我国60岁以上的老年人口 已达到1．34亿，占全国总人口的10．48％。而国际 上老龄化国家或地区的标准却是60岁或以上的 人口占总人口的10％，65岁以上的老人占总人口 的7％。按照国际通行的评判标准来看，我国已经 开始进入老龄社会。在今后的40年里，老年人口 的数字还将以每年3．2％的速度递增，可见我国老 年人的基数相当大。再加上随着我国人民衣食住 行等生活条件的较大改善，医疗水平的不断提高， 老年人的健康状况比以前有了很大的变化：一是 死亡率降低，二是寿命不断延长。由此可见，在这 些日益增加的老年人中，其中的一部分将形成一 个相当庞大的旅游消费群体，他们在旅游客源市 场上所占的比例会越来越大，其潜在作用是绝对 不可忽视的。
生活、消费观念的转变，使越来越多的老年人 走出家门，参加旅游活动。自改革开放以来，中国 的经济呈现出前所未有的良好发展态势。因此，随 着经济的发展、社会的进步以及社会保障制度的 建立和完善，勤俭持家传统意识浓厚的老年人其 思想观念也悄然变化。在经受改革开放的洗礼后。 老年人再也不满足于基本的生活需求，而有了丰 富生活、享受生活的强烈愿望，他们希望有更加丰 富多彩的高质量的生活内容，传统的休闲活动方 式比如下棋、养花、打麻将等已不能完全满足老年 人的精神需要，他们更渴望能有一些融知识、娱 乐、健康为一体的更高层次的休闲活动。而旅游不 仅能够领略异地的自然风光，体味风俗民情，还能 够开阔胸襟，陶冶性情，强身健体，增添对生活的 情趣。因此在众多的休闲方式中，老年人越来越多 地选择了旅游。过去心仪已久却没有时间或没有 钱舍不得破费而未能前往的旅游景点如今则放开 了手脚把旅游的愿望变成了实实在在的行动 特 别是在亲身体验到旅游带来的种种好处后，他们 兴趣更浓、愿望更高、决心更大，出行的次数也就越多。
老年人有外出旅游的经济基础和充足的闲暇 时间。进行旅游活动两个最基本的条件就是要有 足够的闲暇时间和可随意支配的收入，即要“有闲 有钱”。老年人在这方面尤其是在时间上有着得天 独厚的优势。因为老年人离退休后在家颐养天年， 时间上完全是充裕的。特别是随着社会的进步，过 去“四世同堂”的大家庭逐步向“两口之家”或“三 口之家”的小家庭过渡，这样，在城市中就出现了 一大批“空巢家庭”，老人们独居寓所，单独成家的 儿女们在同一城市或其它城市另居它所，只能根 据工作的繁忙程度定期或不定期回家省亲。在大 部分时间里老人们都是比较空闲比较孤独的。因 此老年人既有比较充裕的时间又希望能安排合适 的活动让自己的生活更加丰富多彩。
另外，从老年人进行旅游消费的经济基础来 看，老人离退休在家，有固定的收入，有社会保障， 也有一定的积蓄。再加上这时儿女们大多参加工 作，家庭负担较轻，老人们的工资收入真正成为他 们的可支配收入。况且儿女们还会定期或不定期 地给老人们一些零花钱以表孝心，这些也在客观 上为老人旅游提供了条件。因此可以说老年人进 行旅游具备一定的经济基础。
正因如此，老年人外出旅游拥有更大的自由度和灵活性，选择的空间和形式也更多，完全可以根据自己的身体条件、气候条件等自由地安排出行时间和选择地点，而不必在节假日凑热闹，这一点恰恰是其它客源群体所无法企及的。
我国丰富的自然旅游资源和人文旅游资源为 老年人的出游提供了良好的客观条件。我国地域 辽阔，旅游资源十分丰富，适宜老年人旅游的地方 相当多。首都北京充满浓郁的文化气息和深厚的 文化底蕴，特别适合老年人观光旅游。古城西安、 南京、洛阳等，值得观赏的人文景观也遍地都是。 此外，四季如春的云南、充满南国风情的海南岛、 沿海的大连、青岛、厦门、以及誉为“人间天堂”的 苏州、杭州等都是适宜老年人游玩、徜徉的好去处。
从老年人进行旅游的现实意义来看，它不仅 可以扩大增加旅游客源市场的份额，同时，由于老 年人拥有较多的闲暇时间，可以较为自由地选择 时间出行，因此这一群体在一定程度上还可以填 补旅游市场淡季客源的严重不足，为旅游业的发 展带来实实在在的好处。更为重要的是，老年人参 与旅游活动具有十分现实的社会意义，它不仅标 志着社会的发展和文明的进步，同时，这也体现着 整个社会对老龄群体的关注，旅游活动将成为我 国老年人提高生活质量的一条佳径。
通过以上对我国老年人旅游市场开发中存在的可行性因素的分析，不难发现，无论在观念上、经济上、身体上、时间上，老年人出门旅游的条件都在日臻成熟，老年人客源市场确实大有文章可作，如果这一市场能够成功开发，必将会给我国旅游业的发展注入新的活力，带来莫大的发展商机。

二、我国老年人旅游消费的心理特征与行为特征
消费心理是支配消费者购买行为的思想意识。显然，老年人丰富的人生阅历和长期的消费行为使他们的消费心理与其他年龄段的消费群体的心理特征是大不一样的。而这种消费心理又直接影响着他们的消费行为，包括旅游消费。由于受年龄的影响，老年人的行动节奏往往缓慢，出游时间较长，他们接受不了急风暴雨行军式的旅游。而喜欢根据自己的身体客观条件和喜好自由安排活动。
丰富的生活阅历，使大多数老年人的消费行 为趋于理智和成熟。他们在购买商品前往往会进 行理智地分析和思考，充分考虑各种因素，货比三 家，最终才购买自己认为比较满意的商品或服务。 还有一些老年人属于习惯型的消费者，他们由于 多次反复购买和使用某一种商品或服务，就会对 该种商品或服务形成较为深刻的印象，逐步形成 固定不变的消费习惯，并且不会轻易改变这种消 费习惯。而对于不熟悉不了解的商品或服务则不 会轻易购买，很少发生冲动性的消费行为。
我国的老年消费者由于他们都有过一段较长 时间艰苦生活的经历，因此他们的生活大都比较 节俭。但随着时代的进步、人们生活水平的提高， 收入的增加，老年消费者在购买商品或服务时不 再一味地追求价格的便宜，他们也表现出适应新 事物、新环境的能力和愿望，质量可靠和使用方便 成为他们购买商品或服务时考虑的主要因素，由 此可见，现在的老年消费者已经不是我们想象中 的那种只求价格便宜的消费者了。另外，在消费动 机上，我们还必须注意到，在子女长大独立后，老 年人的经济负担减轻，一些老年消费者往往存在 补偿性消费动机，试图随时寻找机会补偿过去因 条件限制未能实现的消费愿望，进行补偿性消费。 从老年人参加旅游活动的陪伴方式上看，由 于其子女大都成家立业，闲暇时问较少，很少能够 亲自陪同老人们出游。因此，老年人参加旅游活动 多选择和老伴或同龄人一起出游。当然，老年人之 间本身也有共同话题，在旅途中可以相互照顾，购 物时可以相互参考，出谋划策。
从营销广告对老年人的影响程度看，由于老年人消费心理成熟，经验丰富，他们大都相信通过多家选择和自己的仔细判断就能够选出自己满意的商品。因此广告对老年人的影响程度一般。当然，老年消费者还是希望能够通过真实的广告了解商品或服务的特点来作为自己消费购买的依据。不过，据调查，对老年人影响较大的广告媒体形式是视听和报刊广告，而象名人广告等形式对老年人的影响力却并不大。
从老年人的旅游兴趣来看，他们有着典型的 文化怀旧特征或文化“还愿”情结，由此，历史文化 旅游线路、民俗文化旅游线路以及各种专题文化 旅游线路，往往最能激发老年旅游者的旅游动机。 以上所述这些属于老年人特有的消费特征和 行为特征，都是我们在进行老年旅游市场开发时 必须面对和注意的问题，我们在旅游线路的策划、 设计以及吃、住、行、游、娱、购等旅游环节的组织 安排上都得考虑老年旅游群体的这些特征因素。

2. 老年人旅游市场的定义是什么

老年人市场是个旅游最大的市场，因为他们有钱有时间，关键是有时间.
所以第一老年人旅游的人数肯定多；
第二，老年市场要靠去推动，老年市场很会跟风的，如邻居张大爷一家去了哪里哪里，旁边的老人都会有一重冲动.因为他们不是去不起，更不想输给别人.还有老年人都会参加一种经常聚会的地方，只要那边有人去，他们80%的人都会去的.
第三，关于市场怎么推动，一个是找他们头，有影响力的那几个人.把他们搞定了，会带出一大片市场的.二是向他们儿女做诉求，就象X广告，"养育之恩无以回报..."，这样可以搞定钱.你组织总要有钱赚嘛.
第四，老年人喜欢去哪些地方，可以说他们哪都想去，没坐过飞机的想做一次飞机，没出过国的肯定想出国，哪怕是新马泰也好的.国内么北京肯定要去的，看看心中偶像伟大领袖毛主席，还有就是香港\澳门\台湾，这些地方.老年人一般不要推荐去日本，也不要推荐去海岛度假，不过海南三亚肯定要去的。 不知道提供的是不是你想要的。

3. 老年产业国内外-现状分析。

供求落差利好因素 投资老年公寓市场前景乐观

一则外省新闻吸引了记者注意力：一位老人因突发脑溢血在家中死亡，由于早年丧偶，又不与子女同住，其尸体在近10天后才被发现。回顾近年，上海也曾有类似事件发生，而事件发生的地点从老公房发展到高档公寓，当事人从普通市民到高级教授。试想，如果这些老人居住在专门为他们度身定做的老年住宅内，如果小区有针对老人的各项服务措施，那么，这类悲剧就可能不会发生。
标准“老年公寓”为零
提起“老年公寓”，人们会直观地认为在上海已经有很多这类物业了——老年人集中居住的公寓就是老年公寓。事实上，“老年公寓”在国际上有一个通行定义，即是“专供老人集中居住的、采用居家养老与社区服务相结合模式的住宅。与敬老院、福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资并按市场化运作的商品住宅”。
上海的老年公寓普遍存在商品化程度不高的问题。现有的老年公寓多为政府投资，房地产开发商开发、营运的几乎没有。在运营管理上，目前上海的老年公寓基本上都是微利或者不盈利，员工工资也由政府部门支付。这类老年人居住的场所根本不是国际上认同的“老年公寓”概念。
在发达国家，营利性的老年公寓起步较早，在发展初期采用了市场化的操作模式，政府又对这一具有一定福利性质的产业提供支持，准入门槛较低，发展已经十分成熟。这些国家根据功能不同将老年公寓进行了细化分类。以老龄化问题比较突出、老年公寓市场发展较好的美国为例，该国的老年公寓一般分成三种：第一种是自住型，为那些生活能够自理的老人设计，公寓不提供与日常生活、药物医疗相关的服务，而只是提供一个环境优美、生活舒适的居住社区，它不仅仅为老人提供食堂、洗衣房、公共交通等生活设施，还提供丰富的娱乐设施，包括游泳池、健身房、图书馆、俱乐部等。大部分公寓每天至少组织一次集体活动；第二种为协助型，这是目前老年公寓中最流行的一种，在美国有55万的老人住在这种公寓中。协助型老年公寓是为那些日常生活需要帮助，但是不需要专业医疗护理的老人设计的，公寓为老人们提供日常生活有关的各种服务，包括穿衣、洗澡、吃饭、喂药等等。在纽约，住一个档次比较高的协助型老年公寓，每月要支付2850—4800美元的费用。在这些高档老年公寓，身体好的老人可以出去购物、旅游或探视亲友；而那些患有老年痴呆症的老人则有专人看护，公寓还提供一些旧物品来帮助老人们恢复记忆；第三种为持续护理型，不仅提供各种日常生活服务，还提供护士服务、康复护理、健康监控服务等。
上世纪90年代，老年公寓投资空前高涨，经过这几年的发展，美国三类老年公寓的投资回报情况已经十分明了，持续护理型老年公寓已经饱和，并出现空置状态；协助型老年公寓的投资回报也呈下降趋势，只有自住型老年公寓还具有较好的投资回报率。
市场供求失衡
在几个月前的秋季假日楼市上，一个名为“江南太阳城”的嘉兴楼盘吸引了众多市民驻足询问，这正是一个以“关注老人”为主题的特色楼盘。它的高吸引力显现老年公寓这一独特类型的物业正以强劲的后市潜力跻身房地产市场。
早在1999年的资料统计就显示，我国60岁以上的老年人约占全国总人口10%，上海更是早已进入老龄化高速发展期。目前，上海60岁到80岁的老人已占全市人口20%以上。另据上海房产经济学会老年用房专业委员会的城市调查统计：2000年，只有1.9%的上海老人有意入住老年公寓，到2004年这一比例已经基本上升到60%。以2003年本市1300万户籍人口统计为准，记者粗略估算，本市愿意居住老年公寓的老人已经达到了160万人之巨。
说起老年人对入住老年公寓态度的改观，有社会专家表示，这一方面与近两年火爆的二手房租赁市场有关，现在略有装修的房子，独立成套租金至少达到每月五六百元，而不独立成套的房屋，因为大部分地处市中心，租金也不便宜，很多老人或其子女算算贴上请保姆的钱，也差不多可以支付入住老年公寓的费用了；而另一方面，市民通过各种渠道的宣传，对老年公寓的接受程度也大大增加。
想住老年公寓的如此多，那上海老年公寓的楼盘又有多少呢？据记者调查，虽然上海市政府已经连续10年投入大量资金，新建、扩建各类老年住宅，从10年前的1.2万张床(占老年人比例的0.5%)发展到2003年年底的3.79万张床(占老年人比例达到1.6%)，但这些床位与市场需求相比，显然还是杯水车薪。况且，这其中还包括了很大一部分养老院。到目前为止，真正进入上海市政府“老年公寓”统计系统的只有14家、1700多张床位，这些“老年公寓”大多规模较小。就拿目前在上海规模最大、层次较高的位于嘉定区南翔镇的“众仁老年公寓”来说，也只有3幢住宅楼、492张床位。最小的“老年公寓”甚至只有几张床位。
“江南太阳城”虽然远在嘉兴，但“老年公寓”的定位还是吸引了众多咨询者。据该盘的发展商透露，展示仅4天，就有1万多市民详细观看了楼盘的介绍和模型，其中6000人详细询问了项目情况，130组客户表示出购买意向。如此热烈的反响也正是老年公寓市场供求严重不平衡的表现。
市场前景乐观
供需之间的巨大落差催生出一个巨大的老年人住宅市场，也决定了老年公寓将成为一个新的投资热点。应该说，老年公寓作为未来热点已被许多开发商看到，那么在每年新建住宅2000多万平方米的发展势头下，上海为什么会出现老年公寓的缺门呢？
“上海的地越来越少，地价越来越高。”这是近几年人们对于房地产市场的共识，而土地成本的上升导致了房价的居高不下，绝大多数老人连改善一般居住条件的能力都没有，更不要说购买带有服务性质、价格更高的老年公寓了。而对开发商而言，即使有心，最终还是会发现在经过开发、平价或低价销售、专业服务营运之后，赢利对他们来说几乎难以做到。有一位开发商对记者感叹：“现在最关键的是缺少相应的优惠政策，开发老年公寓本身是一件带有社会福利性的事，但目前没有任何政策表示可以对老年公寓的开发过程提供若干优惠，拿地、建设，一切都按照常规的市场程序来进行，开发商不用算就知道这是个亏本买卖。”
记者了解到，由于市场需求大，从去年开始，已有10多家开发商有意进入这一市场。由于开发成本高，售价却不能高，这笔账该怎么算？嘉兴市的江南太阳城项目占地32万平方米，他们将目标客户锁定在上海老人身上。目前江南太阳城正在制定优惠的销售计划，包括一次性收取10万元，出租20年居住权，允许入住老人作为二房东出租公寓等。该项目目前已经动工，一期预计今年年底竣工。上海住宅科技有限公司正着手准备在浦江镇开发老年公寓，专门解决当地动迁老人的居住问题。他们打算在老年公寓旁造别墅，别墅较高的销售价格与老年公寓低廉的销售价格形成总体盈亏互补。
看来还是有很多开发商看好“老年公寓”这个巨大的市场。金丰易居的丁祖昱先生也认为“老年公寓”的市场前景十分可观，他分析说，“如果要制定至2010年老年公寓发展规划，入住人数可按老年人口总数3%的比例考虑，全市入住老年公寓人数将达72500余人，需老年公寓36200余套，约200万平方米，其中市中心区的需求总量在150万平方米以上”，而作为政府，也可以出台一些相应的措施来支持该市场的发展。他认为，上海可以根据实际情况开拓一些实验基地，如对沪上一些滞销楼盘进行改造，注入适合老年人居住的功能；或者在一些规模较大的小区中设置几幢老年公寓，使一些家庭从三代同堂变成三代同区，从而更适应现代人的居住需求。从发展趋势看，老年公寓的需求必然越来越大，这将是很有潜力的朝阳产业。

4. 老年产业前景怎么样啊

近年来，老年人口比例增加带来了巨大的市场需求，老年产业被称为银色产业，具有很大的发展空间。
前瞻产业研究院2013-2017年中国养老公寓行业发展前景与投资战略规划分析报告显示，我国正处于探索初期，各方社会资本积极进入模式。2025-2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿。
前瞻产业研究院老年健康服务行业研究小组表示，随着年龄的不断增长，人的身体机能在不断退化，老年人的患病率和人均医药费用明显高于年轻人，老年人是医疗服务的高消费群体。此外，随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人数量将持续增长，医疗、照料、护理问题日益突出，老年健康服务需求日益增长，行业发展前景可期。
前瞻产业研究院分析认为，老龄社会的到来，与老年人相关的消费需求也将呈现跳跃式增长。由于老年群体是保险业的重要市场，所以我国当前老龄化将直接影响着保险业的未来发展定位，且目前，我国养老保险体系市场尚未进入成熟阶段，社会养老保障体系的“低水平广覆盖”的特征依然存在较大的问题，而随着老龄社会的逐渐到来，使得养老保险市场呈现出巨大需求，这也就迫切需要商业保险参与到社会保障中，通过商保社保的结合机制，分流社保养老压力，建立起全社会的多层次养老保障体系，可见，未来我国寿险行业市场空间较大。
老年产业涉及很多方面，包括传统老年产业如服装、食品、特殊商品、交通、保健、老年福利设施以及现代老年产业如娱乐、旅游、住宅、社区服务业、老年教育等多种行业，不知道你具体指的是哪方面，更多的信息可以上前瞻网了解一下。

5. 中国老年旅游市场规模怎样

中国老年旅游市场规模在进一步壮大，艾媒咨询数据显示，2019年中国老年人旅游消专费金额超过5000亿元。2020年的市场规属模会因为疫情的的影响有所回落，预计会降至2527亿元。虽然旅游行业整体受疫情影响很大，但在老年人口增长和老年人可支配收入提高的情况下，疫情过后，国内老人旅游市场将会恢复发展。

6. 老年人旅游的发展趋势

当然是越来越多的老年人会去全国各地旅游,旅游趋势越来越好

7. 我国的旅游行业未来的发展趋势是怎样的

有本书叫做《旅游地产改变中国》 对于趋势的发展有多的介绍，可以关注下：
一：《旅游地产改变中国》内容提要
传统房地产开发模式走到今天，已经进入滞胀时期，一个时代的终结和离去，必然伴随着新商业模式的诞生。未来中国房地产发展的出路在哪里？
《旅游地产改变中国》堪称旅游地产的开山之作；从华侨城的运作商业模式，发展经历，营运状况进行深度剖析开始，挖掘他的内在成功的基因；再延伸到海南岛的国际旅游岛的远景及现状，结合中国土地的特殊属性，和各地产企业对旅游地产开发的战略思路，理出一条清晰的旅游地产的发展方向，揭开旅游地产神秘的面纱，对于今天的地产及相关企业有着最为直接借鉴意义，是不可多得的一本旅游地产著作。

《旅游地产改变中国》前言：

打开一个新世界

传统房地产开发模式走到今天，已经进入滞胀时期，一个时代的终结和离去，必然伴随着新商业模式的诞生。未来中国房地产发展的出路在哪里？众多房地产开发商不停地追问，希望从中找到新商业模式的出路。

中国房地产业的发展远远未到终点，因为匹配中国成为先进发达大国的城市化进程和人口迁移并未完成，而这正是中国房地产业发展宏大的社会历史背景。只是在过往的历程当中，由于我们并未为中国房地产发展制定整体的、系统的发展规划，以及实施了不合时宜的土地出让和招拍挂制度，使得中国房地产业成为龚断利益和金融机制的“毒瘤”，发展到现阶段已是百病缠身，虽然仍有光鲜的外表，但未来可持续发展道路已是荆棘丛生，不可能重温往日的平坦与荣光。

昔日扁鹊见蔡恒公，第一句话就是：“君有疾在腠理，不治将恐深”，而蔡恒公不以为然，直至最后无可救药。对于信奉传统商业模式的开发商，我想说的一句话就是：“不要再迷信过往的成功模式，你应当在房地产领域里持续创新，直到驶入新蓝海。”
而蓝海何在呢？

商业地产、旅游地产无疑是中国房地产今日“分水岭”后的两个重要分支，在这两个分支当中，商业地产操作比较复杂，大多数的开发商不能掌握尺度，贸然进入风险较大，而且就算成功了一两个项目，后面的可复制性仍然比较差，它不可能是大多数开发商的主流战略选择。因为，绝大多数的企业不可能成为万达，因此，房地产业发展到现在，好的出路似乎只剩下旅游地产一途。
但旅游地产似乎又有很多毛病，因为从简单的方面来讲，旅游地产项目距离居住地太远，不方便经常居住，而且中国人太繁忙且大多数人经济能力有限，旅游的认同度与火热度与欧美又不可同日而语，再加上与旅游地产相匹配的“分时度假”等体系不可能在中国短时间内实现，旅游地产的普及性比较差，这样就让旅游地产成为了水中月、镜中花，可远观而不可近玩，可望而不可及。

那么，旅游地产真的能够改变中国房地产业的整体生态么？
大多数人不相信。而我认为可以。 因为——旅游地产，可以改变中国！

我认为旅游地产可以改变中国，是因为它的先进性，其原因在于：
1）中国的人口迁移和城市化进程仍然将持续30年，它的一个人口迁移总体规律是从中西部地区移向东南沿海地区，从小城市移向大城市，从农村移向城市。只要中国经济在发展，只要在这个过程中没有发生重大的战争或政治事件，这个趋势必将延续、推进，直至完成适应中国发展的人口和经济格局分布。
2）中国原来割裂的城市治理格局将会改变，区域经济一体化将成为主流，行政龚断将被打破，适应区域经济一体化的社会经济、社会服务和公共配套体系将得以重构。中国珠三角地区、长三角地区和环渤海地区将建成世界级的城市群，中西部地区也将围绕着中心城市建成城市群，这个总趋势最大的特点就是将中国城市由点变为面，一个全新的中国城市网络和架构正在形成。
3）大中型城市的房价已经不可能下降，高房价牵连着巨大的、盘根错节的利益群，它的根本症结在于土地出让制度。如果不对土地出让制度进行根本性变革，则大中型城市的房价不可能从本质上下降。然而，一旦牵连到土地出让制度的变革，就不可能仅仅依靠政府来完成，因为历史经验说明牵涉到土地利益的变革后面都带着一个“兄弟”，这个“兄弟”就是“土地革命”，政府出于稳定的需要，不可能主动去推动或实施这样一场革命。这样，就造成了一方面城市房价居高不下，另一方面由于城市化的推进，住房的刚性需求不断产生，我们新的购房人群只能住得更远。概而言之，就是由中心城市居住，进入更远的城市群居住时代。
4）当代中国社会缺乏投资工具，而城市中产阶层又在不断产生、人数在增加，在大多数中产阶层的心中，房地产是一种稳定的、具有良好回报的投资工具。然而，在大中型城市的房地产投资已经渐渐失去了吸引力，原因在于房价太高，投资属性下降。但与此同时，伴随着经济高速增长的长期通货膨胀又在不断侵蚀着人们的财富，在财富不断缩水的前提下城市居民希望实现优质的房地产投资，在这样一种现实利益推动下，具有低价位、高增值前景的旅游地产项目成为一种可以信赖的投资渠道。
5）老年化时代的到来同时又是当代中国旅游地产的又一推动力，中国人口红利期即将结束，大中型城市已经开始步入老年化社会，而且在未来20年内中国人口老年化率将达到30%左右的峰值。但是，服务于老年化社会的中国老年人居住宅体系并未建立、完善，具有便利的生活条件和良好的自然条件的旅游地产将成为一部分老年人的居住选择。中国老年化时代的到来为中国旅游地产的发展注入了新的活力。
基于以上五点，我认为——旅游地产，可以改变中国！

我所理解的旅游地产事实上与传统意义上的旅游地产并不一致，按照西方的观点，真正的旅游地产应当等同于澳洲大堡礁的房产、美国夏威夷的房产，远远离开中心城市，具有一流的自然景观条件。目前，这一类型的旅游地产在中国已经开始批量出现，

如海南国际旅游岛众多的房地产项目，如万达集团牵头建设的长白山旅游度假项目，如龙湖地产的抚仙湖项目等。但是，由于中国人的生活素质和旅游业发达程度目前远远无法与欧美发达国家相比，大多数人不具有这样的居住和投资需要，我认为这样的旅游地产项目只是中国旅游地产的分支，而不可能是主流。

我认为中国下一阶段房地产发展的主流是旅游地产，而旅游地产发展的主要枝干是城市群房产。这一解释有些类似于社会主义初级阶段的定义，社会主义发展的终极目标是共产主义，但是发展的早期是社会主义初级阶段，它允许一部分人先富起来。我认为，中国旅游地产发展的高级阶段是资源性房产，旅游地产发展的初级阶段是城市群房产，它是另一种形式的“农村包围城市”和“以面围点”的新时代房地产开发战略。

而这，就是中国房地产业发展的新的蓝海。
每一轮新的变化，都带来一轮新的行业洗牌，而新的商业模式也在自然孕育的过程之中。遥想中国房地产业过往历史，其标志性事件分别有：王志纲策划顺德碧桂园事件、奥林匹克花园主题地产事件、广州华南板块大盘时代事件、星河湾打造品质地产事件、北京SOHO现代城任潘争论事件、顺驰与万科领导人海南PK事件、顺驰贱卖路劲事件、汤臣一品天价房事件、万科销售额突破1000亿元事件、钓鱼台8台天价房禁售事件……伴随着一个个房地产企业倒下去，一个个新的房地产企业站起来了，中国房地产商业模式也由此建立，成为一个巨大的利益综合体。

然而，面对新时代的房地产业，你做好了进入旅游地产的准备了吗？
新的时代产生新的机遇，新的构想产生新的商业模式，为此，我们打造了城地中国，已经做好了进入中国旅游地产，开创中国旅游地产新商业模式蓝海的准备！
在我们刚刚进入房地产业的时候，正逢中国房地产业迅猛发展的前夜，我们没有能力也没有愿景去获得新的发展，只能默默学习。今天，中国房地产业正处于新老交替的转折点上，一个新的时代已经来临，而我们新一代的房地产人，也有能力和机遇去承担更大的时代使命。对于城地中国的愿景，我希望是——打开一个新世界。

希望更多的朋友和我们一起了解中国旅游地产，投身中国旅游地产，做中国房地产新时代的“弄潮儿”和改革创新者。不拘泥于过往的成功，而是持续创新。无论是开发创新，还是服务创新，都有利于我们事业的发展建设，有利于国家的进步和发展。和我们一起共同创造一个新的格局，打开一个新的世界。以上观点，与朋友们共勉。

8. 什么是老年旅游市场

老年人市场是个旅游最大的市场,因为他们有钱有时间,关键是有时间版.
所以第一老年人权旅游的人数肯定多;
第二,老年市场要靠去推动,老年市场很会跟风的,如邻居张大爷一家去了哪里哪里,旁边的老人都会有一重冲动.因为他们不是去不起,更不想输给别人.还有老年人都会参加一种经常聚会的地方,只要那边有人去,他们80%的人都会去的.
第三,关于市场怎么推动,一个是找他们头,有影响力的那几个人.把他们搞定了,会带出一大片市场的.二是向他们儿女做诉求,就象X广告,"养育之恩无以回报...",这样可以搞定钱.你组织总要有钱赚嘛.
第四,老年人喜欢去哪些地方,可以说他们哪都想去,没坐过飞机的想做一次飞机,没出过国的肯定想出国,哪怕是新马泰也好的.国内么北京肯定要去的,看看心中偶像伟大领袖毛主席,还有就是香港\澳门\台湾,这些地方.老年人一般不要推荐去日本,也不要推荐去海岛度假,不过海南三亚肯定要去的

9. 现代旅游业未来有哪些发展趋势

• 多样化趋势，旅游目的的不同，使目前占统治地位的观光型旅游将向多样化发展，如休闲娱乐型、运动探 险型等。旅游者多样的个性化需求对旅游基础设施的多样化提出了更高的要求，如进入老龄 社会后针对老年人出游增多进行的特色旅游服务等。

• 全球化趋势，中国是一个旅游大国和消费大国，但是要想成为旅游强国，还需要提升本国的供给能力，走出去参与国际竞争。未来十年，将有更多的国际品牌加快中国布局，国内旅游企业“走出去”的步伐也将加快，中国旅游产业全球化趋势更加明显。为此，中国旅游企业要主动融入国际分工体系，成为中间的一环，从渠道到目的地都要加速资源掌控，争夺国际分工话语权。