文化旅游助力地产转型发展

『壹』 房地产行业转型文旅地产行业会存在哪些问题

近年来，伴随宏观调控政策持续加码、土地市场竞争愈发激烈，房地产企业纷纷加入产业转型行列，将目标瞄上旅游市场。与房地产行业的衰退不同，中国旅游业近年来发展迅猛。2017年我国实现旅游总收入5.4万亿元，增长15.1%；全年全国旅游业对GDP的综合贡献为9.13万亿元，占GDP总量的11.04%。战略布局文旅地产已成为房企转型的新趋势。
据了解，目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产，这类企业有实力、有视野，房地产开发经验丰富，但不少地产商依然沿用住宅的生意逻辑进行文旅项目开发，这不仅无益于项目推进，还会带来更大风险。文旅地产考验的不仅仅是当事企业的融资能力、资金运作能力，对内容创造及运营方面的能力亦要求极高，包括对宏观政策的把控和判断力。
在众多进军文旅产业的房企中，万达表现较为突出，然而，一个无法忽略的事实是万达文旅项目近年来多地“受挫”的现实。去年7月，为了解决流动性危机，万达将13个文旅城抛售给了融创。此外，万达还退出了其首个文旅地产项目——万达长白山国际旅游度假区的经营。而被外界视为“小万达”的中弘股份，在转型文旅的道路上亦是接连碰壁：三亚的半山半岛项目以及海口的如意岛项目因环保督查等原因遇阻，公司累计逾期债务超40亿。究其原因，既有大势的影响亦有对政策局势的错判，更有开发商对自身能力与经验的高估。
房企开发文旅项目惯用高举高打、大步扩张的方式，动辄投资数百、上千亿。而高速扩张是对资金需求量的上升，这极其考验当事企业的融资能力和资金运转能力。以华侨城为例。自提出“文化+旅游+城镇化”模式以来，华侨城在文旅项目的概算投资粗略估算已超万亿。而大规模的拿地后，其资金压力亦凸显。数据显示，2017年华侨城A经营活动产生的现金流量净额为-77亿元，同比下降274.85%。
文旅项目前期投资大，属于重资产项目，必须靠地产反哺，但是地产的后期溢价需要建立在旅游的成功运营来提升。若运营不力，则会影响体验式业态，进而影响地产项目销售。目前房地产企业运营文旅项目的能力参差不齐，且多数处于待开发阶段，如何让项目内容创新生成并可持续运营是摆在面前的一道难题。
业内有言：得IP者得天下。IP可以说是文旅的核心，它代表着个性化和稀缺性，能提高旅游目的地的复购、重游率和二次消费，能从根本上解决同质化竞争所带来的顽疾。文旅地产发展依托的是文化多样性的价值认同，想要打造旅游精品，强势IP的内容运营无疑是提升知名度的最佳途径。
作为以服务为核心的产业地产，文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素，在拿地策略、客群的定位等方面须做详细分析。业内也一直批判文旅地产项目大多内涵不足、没有灵魂，这就要求运营者们将文化与旅游进行充分有机结合，形成鲜明的主题，以打造差异化体验。

『贰』 如何促进文化旅游产业跨越发展，加快实现文化传承创新有重大进展

首先来讲，文化行业是国家重点发展的行业，可以充分结合最新的大众创业万众创新的形势进行拓展思路，文化可以顺势而为充分结合有关创新创业政策发展，比如利用创新政策的资金、税收等方面的资助进行发展
另外很多做传统文化，甚至民间艺术项目，为了传承，就利用科技的资源把它进行革新，与科技与网络与数字相联系就是一种方法，用现代的技术去保护它
文化是民族的根基，其传承应当顺应新时代的形式，所有新事物都有老事物的影子，都与老事物有千丝万缕的联系。所以新形势下的创新创业事业，都有我们文化传承的基础和精髓在支撑！
说到底，文化传承有其天赋的自然规律，人为干预只会造成其本质的变味，文化本来就是自然的水到渠成的一种历史积淀，有自生自灭的属性，不必人为刻意的去维护它传承它，它该兴盛的时候自然会兴盛，大势已去的时候就自然去吧

『叁』 如何文化旅游作为经济转型的定位战略

一要坚持解放思想、更新观念，把文化产业作为推动经济社会转型升级的重要抓手；二要科学定位、整合资源，形成地方优势特色文化产业；三要突出重点、项目带动，提升文化产业发展层次；四要加强人才队伍建设，夯实产业转型升级基础。
从根本上讲，文化建设是人的建设，通过文化的塑造力量，塑造出具有较高文明素质和高尚人格以文化培育城市转型发展，以文化旅游促进环境再造，以文化构建和谐幸福社会。总之，通过文化这个切入点，通过挖掘提炼一种独具南海特质的文化精神，使文化在与产业、城市、环境乃至社会转型的融合中，起到引领作用。
的人，这显然是单纯的文化部门所承载不了的。

『肆』 文化旅游地产有哪些经典发展模式

1.“高尔夫庄园”模式

实践表明，将生地变成熟地的最佳办法，就是建设高尔夫球场，其对于休闲地产的带动作用极其明显，除了球场本身拥有极好的景观资源外，更为主要的原因是高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲交流的平台，能够引发高端休闲人群的聚集，凸显品质性，从而带动了休闲地产的价值提升，并为休闲地产的销售创造优越基础，国内形成了以观澜湖高尔夫、富春山居高尔夫、春城高尔夫为代表的多个经典案例。

由于地块规模与政策压力的限制，高尔夫庄园模式未来的趋势，已经不再是球场规模的比拼，而在于主题化的创新，即赋予球场一种独特的文化主题，并围绕这一主题营造一种独特的景观意境，使球场不仅具有一般的功能与景观，更有不可复制的特色文化内涵，其吸引力与竞争力必定超越常规球场，从而为休闲地产创造更大的附加值，如富春山居高尔夫以黄公望的《富春山居图》为意境打造蓝本，形成了国内少有的文化型高尔夫，在亚洲市场也颇负盛名。

来源：前瞻产业研究院

2.“温泉会都”模式

温泉，是最具带动力的休闲引擎，已经成为全国休闲开发的超级热门，它对休闲地产的开发具有突出的作用。

“以特色温泉水疗产品为吸引，以会议度假酒店为核心，带动先售后租的温泉地产开发”的“温泉会都”模式在市场取得了巨大的成功。其原因有三：

一是温泉本身具有养生与休闲的双重特性，可以提升地产的附加值;

二是温泉可以解决酒店经营的冬季问题，并对会议经营有极大带动作用;

三是如果有观光景区在周边，则可以成为休闲消费的核心平台。

3.“文化度假酒店综合体”模式

悦榕庄酒店、安缦酒店在中国市场上取得了巨大的成功，并且正以稳健的速度持续扩张。究竟是什么原因让它们如此受青睐?文化的魅力!以生态别墅或古村落为载体，强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合，在一种独特的文化意境里享受时尚度假的奢华体验，这种低调的奢华获得了世界范围内许多高端休闲人群的极大认可，造就了一批忠实的“全球粉丝”。

尽管这两家酒店的重点不在地产开发，，这些具有鲜明文化主题的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低调奢华的特色性、其时尚浪漫的品质性，一定对休闲地产的开发有着突出的带动作用。

4.“休闲Mall”模式

通过将品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、家电商场、大型电影院、量贩KTV等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动写字楼和住宅地产的开发，此种模式称之为城市中心区休闲地产模式。这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块，如万达广场、大悦城等。

5.“主题文化小镇”模式

主题文化小镇，主要是古镇、古街区，或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动小镇外围的休闲地产，如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种模式，已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。

6.“特色景区综合体”模式

这里所说的特色景区，包括主题公园或休闲景区。

主题公园带动模式，以华侨城和迪斯尼为代表，以游乐园带动休闲地产开发，已经成为业界经典，但需要强大的开发资金、品牌效应与运营管理等多方位支持，进入门槛较高，并非每一个企业都能够操作。

休闲景区带动模式，以安徽某木屋村度假区为代表，通过中国最大的珍稀乡土树木园的打造，以木屋为特色，带动木屋休闲地产的开发，获得了市场的青睐。此类模式，以稀缺性资源的占有或者打造为前提，投入相对较大，然而一旦开发成功，其开发效益回报将会非常可观，并对城市总体休闲水准也是一个巨大提升。

7.“多元休闲综合体”模式

除了以上几种模式外，还有许多大型项目往往将几种模式综合起来，形成一个“多元休闲综合体”模式。东部华侨城立足生态基础，以多元文化为内涵，将特色景区、高尔夫球场、主题文化小镇、温泉水疗SPA、文化度假酒店以及大型演绎项目综合起来，构筑了一个综合休闲的饕餮盛宴，最终有力带动休闲地产板块——天麓大宅的开发，使之成为南中国品质最高、售价最高的休闲地产产品之一。此模式是大型综合性地产项目值得借鉴的重要模式。

『伍』 如何加强文化产业与旅游产业深度融合发展

我国的旅游业正在慢慢转型，文化与旅游结合的需求越来越明显。现阶段实现旅游产业利益最大化和不断发展，关键在于开发利用各种文化资源，满足人们对旅游产品和服务中的文化价值需求，从而提升产业价值，获得可持续发展。
但我国文化旅游业发展目前面临着一个主要难题：即文化旅游资源的开发不够，规划不当。
如何挖掘文旅资源？
我国是旅游古国，旅游文化是一笔珍贵的文化财富，包括国家的整体与区域地理环境、历史变革、风俗人情、遗址、审美观念、经济社会发展等。
在中国大文化的影响下形成的、相对独特的生活方式、思想观念、价值理念、民族性格、道德风尚、审美趋向、情感模式、风俗习惯等。挖掘这些文化内涵、发挥其独特优势，显得非常紧迫。
明确旅游文化的重要地位，树立先进的发展理念，需要充分发挥中国整体文化、区域文化与民族文化的优势，创造整体性的文化氛围。
整合旅游文化资源，提升文化内涵，使人们能够体验、理解、领悟中国文化的独特内涵与魅力；进而形成中国整体文化、区域文化、民族文化各具特色、相得益彰的局面。
深入挖掘文化元素，打造旅游文化精品。从历史文化中提炼出具有较高艺术价值、人们喜闻乐见的元素，将其融入到旅游产业之中；结合自然景观、人文景观、地形地貌，打造特色鲜明的旅游文化景观，丰建设旅游文化街区、文化创意旅游园区、旅游文化综合体。
随着人们收入水平不断提高、国内消费结构不断升级与城镇化建设的持续加快，必将会引起旺盛的旅游休闲需求！
抓住这一战略机遇期，发挥要素优势，提升旅游的文化内涵，中国旅游业的国际竞争力和区域产业竞争力必将会大力提升。

『陆』 旅游产业如何转型升级

前瞻网：“旅游+地产”为核心的片区开发运营模式，是华侨城商业模式的标志。华侨城“旅游+地产”的成功，引发了市场上众多的效仿者，同时，国家政策对旅游业的重要助推作用，吸引了众多房地产商进入旅游业。如万达现阶段全面进入旅游地产时期，其发展战略与华侨城十分相似，且在布局区域上也有众多重合。另外，迪士尼等国外文化旅游项目的进入，也对国内的旅游企业造成重大的冲击。虽然“旅游+地产”商业模式给华侨城带来了较大的成功，但随着当前市场环境的巨大变化，华侨城时代或将过去。另，根据《2013-2020年中国旅游产业发展趋势与投资决策分析报告》指出，华侨城在实现收入、利润翻番的情况，负债率也在不断攀升。2007-2013年第一季度，华侨城资产负债率从61.49%上升至69.91%，2011年甚至达到71.17%，超过业内70%的警戒线。前瞻产业研究院的《2013-2020年中国旅游产业发展趋势与投资决策分析报告》中，提出可供华侨城参考的新模式：“旅游+地产+演艺”、“旅游+设备+地产”、“旅游+景区+地产”、“旅游+索道+景区+地产”等新模式的详细分析，包括新模式特点、应用环境、适用性、实施策略等方面内容。

『柒』 旅游地产的旅游先行带动房地产发展模式有哪些案例分析

这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。
华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步—优化环境—带旺地产—全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。

参考《旅游地产改变中国》

『捌』 文化旅游地产该如何运作，你做对了吗

当前文旅地产存在的三大问题：首先，表现为供需不均，结构性过剩与结构性短缺并存，高水平、高质量供不应求，而低水平、低质量供过于求;其次，表现为资本不畅，如何实现资本与项目的有效对接成为此中关键;再次，表现为运营不强，诸如配套不够、盈利不足、管理不专等问题日益凸显。
文旅地产开发过程中的两大难点：一是必须要有大的资金投入，这是一个“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出“的领域;二是商业模式的设计和品牌的塑造，一个成功的旅游地产商必须打造出独特性的旅游产品，塑造获取优惠资源的企业和产品品牌，形成可持续发展的运营模式。
如何解决开发难点?前瞻产业研究院认为：文旅地产的本质是为人们提供一种全新的生活方式。“全新”体现在六个方面：良好的生态环境、完善的休闲配套、独特的文化主题、多元的人群组合、组团式的结构、独特的生活方式。