我国小城市旅游业发展进程

1. 我国的旅游行业未来的发展趋势是怎样的

有本书叫做《旅游地产改变中国》 对于趋势的发展有多的介绍，可以关注下：
一：《旅游地产改变中国》内容提要
传统房地产开发模式走到今天，已经进入滞胀时期，一个时代的终结和离去，必然伴随着新商业模式的诞生。未来中国房地产发展的出路在哪里？
《旅游地产改变中国》堪称旅游地产的开山之作；从华侨城的运作商业模式，发展经历，营运状况进行深度剖析开始，挖掘他的内在成功的基因；再延伸到海南岛的国际旅游岛的远景及现状，结合中国土地的特殊属性，和各地产企业对旅游地产开发的战略思路，理出一条清晰的旅游地产的发展方向，揭开旅游地产神秘的面纱，对于今天的地产及相关企业有着最为直接借鉴意义，是不可多得的一本旅游地产著作。

《旅游地产改变中国》前言：

打开一个新世界

传统房地产开发模式走到今天，已经进入滞胀时期，一个时代的终结和离去，必然伴随着新商业模式的诞生。未来中国房地产发展的出路在哪里？众多房地产开发商不停地追问，希望从中找到新商业模式的出路。

中国房地产业的发展远远未到终点，因为匹配中国成为先进发达大国的城市化进程和人口迁移并未完成，而这正是中国房地产业发展宏大的社会历史背景。只是在过往的历程当中，由于我们并未为中国房地产发展制定整体的、系统的发展规划，以及实施了不合时宜的土地出让和招拍挂制度，使得中国房地产业成为龚断利益和金融机制的“毒瘤”，发展到现阶段已是百病缠身，虽然仍有光鲜的外表，但未来可持续发展道路已是荆棘丛生，不可能重温往日的平坦与荣光。

昔日扁鹊见蔡恒公，第一句话就是：“君有疾在腠理，不治将恐深”，而蔡恒公不以为然，直至最后无可救药。对于信奉传统商业模式的开发商，我想说的一句话就是：“不要再迷信过往的成功模式，你应当在房地产领域里持续创新，直到驶入新蓝海。”
而蓝海何在呢？

商业地产、旅游地产无疑是中国房地产今日“分水岭”后的两个重要分支，在这两个分支当中，商业地产操作比较复杂，大多数的开发商不能掌握尺度，贸然进入风险较大，而且就算成功了一两个项目，后面的可复制性仍然比较差，它不可能是大多数开发商的主流战略选择。因为，绝大多数的企业不可能成为万达，因此，房地产业发展到现在，好的出路似乎只剩下旅游地产一途。
但旅游地产似乎又有很多毛病，因为从简单的方面来讲，旅游地产项目距离居住地太远，不方便经常居住，而且中国人太繁忙且大多数人经济能力有限，旅游的认同度与火热度与欧美又不可同日而语，再加上与旅游地产相匹配的“分时度假”等体系不可能在中国短时间内实现，旅游地产的普及性比较差，这样就让旅游地产成为了水中月、镜中花，可远观而不可近玩，可望而不可及。

那么，旅游地产真的能够改变中国房地产业的整体生态么？
大多数人不相信。而我认为可以。 因为——旅游地产，可以改变中国！

我认为旅游地产可以改变中国，是因为它的先进性，其原因在于：
1）中国的人口迁移和城市化进程仍然将持续30年，它的一个人口迁移总体规律是从中西部地区移向东南沿海地区，从小城市移向大城市，从农村移向城市。只要中国经济在发展，只要在这个过程中没有发生重大的战争或政治事件，这个趋势必将延续、推进，直至完成适应中国发展的人口和经济格局分布。
2）中国原来割裂的城市治理格局将会改变，区域经济一体化将成为主流，行政龚断将被打破，适应区域经济一体化的社会经济、社会服务和公共配套体系将得以重构。中国珠三角地区、长三角地区和环渤海地区将建成世界级的城市群，中西部地区也将围绕着中心城市建成城市群，这个总趋势最大的特点就是将中国城市由点变为面，一个全新的中国城市网络和架构正在形成。
3）大中型城市的房价已经不可能下降，高房价牵连着巨大的、盘根错节的利益群，它的根本症结在于土地出让制度。如果不对土地出让制度进行根本性变革，则大中型城市的房价不可能从本质上下降。然而，一旦牵连到土地出让制度的变革，就不可能仅仅依靠政府来完成，因为历史经验说明牵涉到土地利益的变革后面都带着一个“兄弟”，这个“兄弟”就是“土地革命”，政府出于稳定的需要，不可能主动去推动或实施这样一场革命。这样，就造成了一方面城市房价居高不下，另一方面由于城市化的推进，住房的刚性需求不断产生，我们新的购房人群只能住得更远。概而言之，就是由中心城市居住，进入更远的城市群居住时代。
4）当代中国社会缺乏投资工具，而城市中产阶层又在不断产生、人数在增加，在大多数中产阶层的心中，房地产是一种稳定的、具有良好回报的投资工具。然而，在大中型城市的房地产投资已经渐渐失去了吸引力，原因在于房价太高，投资属性下降。但与此同时，伴随着经济高速增长的长期通货膨胀又在不断侵蚀着人们的财富，在财富不断缩水的前提下城市居民希望实现优质的房地产投资，在这样一种现实利益推动下，具有低价位、高增值前景的旅游地产项目成为一种可以信赖的投资渠道。
5）老年化时代的到来同时又是当代中国旅游地产的又一推动力，中国人口红利期即将结束，大中型城市已经开始步入老年化社会，而且在未来20年内中国人口老年化率将达到30%左右的峰值。但是，服务于老年化社会的中国老年人居住宅体系并未建立、完善，具有便利的生活条件和良好的自然条件的旅游地产将成为一部分老年人的居住选择。中国老年化时代的到来为中国旅游地产的发展注入了新的活力。
基于以上五点，我认为——旅游地产，可以改变中国！

我所理解的旅游地产事实上与传统意义上的旅游地产并不一致，按照西方的观点，真正的旅游地产应当等同于澳洲大堡礁的房产、美国夏威夷的房产，远远离开中心城市，具有一流的自然景观条件。目前，这一类型的旅游地产在中国已经开始批量出现，

如海南国际旅游岛众多的房地产项目，如万达集团牵头建设的长白山旅游度假项目，如龙湖地产的抚仙湖项目等。但是，由于中国人的生活素质和旅游业发达程度目前远远无法与欧美发达国家相比，大多数人不具有这样的居住和投资需要，我认为这样的旅游地产项目只是中国旅游地产的分支，而不可能是主流。

我认为中国下一阶段房地产发展的主流是旅游地产，而旅游地产发展的主要枝干是城市群房产。这一解释有些类似于社会主义初级阶段的定义，社会主义发展的终极目标是共产主义，但是发展的早期是社会主义初级阶段，它允许一部分人先富起来。我认为，中国旅游地产发展的高级阶段是资源性房产，旅游地产发展的初级阶段是城市群房产，它是另一种形式的“农村包围城市”和“以面围点”的新时代房地产开发战略。

而这，就是中国房地产业发展的新的蓝海。
每一轮新的变化，都带来一轮新的行业洗牌，而新的商业模式也在自然孕育的过程之中。遥想中国房地产业过往历史，其标志性事件分别有：王志纲策划顺德碧桂园事件、奥林匹克花园主题地产事件、广州华南板块大盘时代事件、星河湾打造品质地产事件、北京SOHO现代城任潘争论事件、顺驰与万科领导人海南PK事件、顺驰贱卖路劲事件、汤臣一品天价房事件、万科销售额突破1000亿元事件、钓鱼台8台天价房禁售事件……伴随着一个个房地产企业倒下去，一个个新的房地产企业站起来了，中国房地产商业模式也由此建立，成为一个巨大的利益综合体。

然而，面对新时代的房地产业，你做好了进入旅游地产的准备了吗？
新的时代产生新的机遇，新的构想产生新的商业模式，为此，我们打造了城地中国，已经做好了进入中国旅游地产，开创中国旅游地产新商业模式蓝海的准备！
在我们刚刚进入房地产业的时候，正逢中国房地产业迅猛发展的前夜，我们没有能力也没有愿景去获得新的发展，只能默默学习。今天，中国房地产业正处于新老交替的转折点上，一个新的时代已经来临，而我们新一代的房地产人，也有能力和机遇去承担更大的时代使命。对于城地中国的愿景，我希望是——打开一个新世界。

希望更多的朋友和我们一起了解中国旅游地产，投身中国旅游地产，做中国房地产新时代的“弄潮儿”和改革创新者。不拘泥于过往的成功，而是持续创新。无论是开发创新，还是服务创新，都有利于我们事业的发展建设，有利于国家的进步和发展。和我们一起共同创造一个新的格局，打开一个新的世界。以上观点，与朋友们共勉。

2. 如何正确看待我国城市化发展的现状与问题

所谓城市化,通俗地说,是指人口在城市迅速集中的现象.从世界各国发展的经验看,城市化是工业化推动的结果.工业化需要劳动力在某些经济区域迅速集中,这样可以产生聚集的经济效益,带来集约化经营的众多好处.而城市不仅可以提供集约化经营的场所,而且可以创造新的市场、新的生活方式和新的就业需求.进入新世纪以来,我国的城市化速度有明显加快的趋势.预计到2010年,我国城市户籍人口比例会上升到50％左右,即城市和农村户籍人口持平,各占一半.这在中国五千年文明史上是前所未有的事情.因此,有必要科学看待和认真分析我国的城市化现象.\x0d我国城市化的特点\x0d发达国家的城市化进程大体上可分为前后相继的两个阶段.第一个阶段以“集中化”为特征.从工业革命开始到20世纪50年代前后,人口持续大规模地向城市集中,城市数目不断增加,规模不断扩大.第二阶段则以“分散化”为特征.20世纪60年代以后,西方发达国家城市化中出现了所谓市郊化、超市郊化现象,即大批居民从城市的中心区域迁往城市的郊区地带.这一阶段,城市中心区域人口增长停滞,卫星城式的居民区发展迅速.当然,近来也有学者提出第三个阶段,即所谓“绅士阶级回流”的说法,指中产阶级又从郊区迁回到市中心.\x0d我国城市发展的进程走的是一条十分复杂的道路.从19世纪下半叶到20世纪中叶,由于列强侵略和军阀割据,我国城市化的发展十分不均衡.有些地区比如上海,城市迅速扩张；另一些地区则完全处在工业化的进程之外.新中国成立后,城市布局有了比较明确的规划.但自50年代中期以后,我国建立了城乡二元分割的户籍制度,使得城市化长期处于停滞状态.改革开放以后,人口从农村向城市的流动呈现出一种突然爆发的局面.我国的城市化缺少一个渐进的过程,现阶段城市化加速发展也产生了许多问题.\x0d我国巨大的城乡差异使城市化的进程不同于其他国家.一般说来,城市的生活水平、基础设施、资金投入等,都是农村所无法比拟的.城乡之间的巨大经济差异,导致农民大量从农村流入城市.发达地区与落后地区的城市化也处于不同的阶段.一些发达地区,比如北京、上海、广州,已出现了生活富裕起来的阶层从城里向郊区迁移的趋势,也就是说进入到城市化发展的第二阶段――“市郊化阶段”.

3. 1、请简述我国城市的起源及发展历程，并列出不同时期典型旅游城市及其特点

长江流域和黄河流域最新的考古发现表明，位于长江、巢湖流域的安徽含山凌家滩原始部落遗址，是中国最早的城市，距今约5500年。考古专家认为，凌家滩在远古时期是一座繁华的城市，养殖业、畜牧业、手工业初步形成规模，并具备了初级的城市规划水平。山东省日照市五莲县的丹土村，距今有4000多年的历史。公元前21世纪至前17世纪，黄河流域出现了中国历史上第一个奴隶制王朝——夏朝。据传夏的第一个统治者禹，在嵩山之阳修筑城池，建立了阳城（今河南登封东南）作为都城。夏王朝实施的分封制，使封侯逐渐具备了影响管理分封地域的能力，纷纷筑墙围城，由此在黄河中下游地区建立了很多作为统治中心的早期城市，形成我国历史上的第一次建城高潮。
我国历史上的第二次城市建设高潮产生于春秋战国时期。史料记载当时已经有了100多座城市，分布范围从黄河两岸向南向北扩展。现在长江流域许多著名城市，如苏州（吴）、成都（蜀）等，就是诞生在这一时期的。《史记》记载，当时的齐国国都临淄商业发达，经济繁荣,该城由大、小两城相套构成。大城为不规则的方形，城围约12公里；小城是宫殿区，位于大城的西南角，呈长方形，南北、东西长各约1.8公里和1.23公里。有7万多户居民，人口约在20万人以上。
学术界一般把中国古代城市的发展过程划分为5个时期，即：秦、汉时期，魏、晋、南北朝时期、隋、唐时期，五代、宋、元时期，明、清（鸦片战争前）时期。
(1)秦、汉时期秦统一中国后，在全国实行郡县制，把全国分为36郡，郡下设县，各行政中心都发展成规模不等的城市，建立起全国范围内从上到下的统治中心——城市系统。秦始皇强化中央集权，统一法律、度量衡、货币和文字，广修道路，沟通各地陆路交通，这些措施对城市的兴起和发展起到了促进作用。秦朝鼎盛时期约有800到900个城市。首都咸阳的人口规模达80万之众，是当时世界上最大的城市。
(2)魏、晋、南北朝时期魏晋南北朝是中国封建社会前期城市发展的一个重要阶段。该时期城市的空间分布重心由黄河流域向长江流域推进，拓展了沿运河、长江两条城市的发展轴线。东晋、南北朝时期，由于北方汉族大量南迁与汉族政权南移，促进了南方的经济发展。梁武帝时（公元502～548年），建康（今南京）“城中二十八万余户，东西南北各四十里”，总人口逾百万，是我国都城发展史上第一个人口超过百万的特大城市，也是当时世界上最大的城市。
（3）隋、唐时期隋唐两代是中国城市迅速发展的时期。隋统一中国后，开辟运河贯通南北，密切南北两大区域的经济联系，为城市发展奠定了良好的基础。在大运河沿岸，因南北航运而使一批运河沿岸城市兴起，淮安、扬州、苏州、杭州在当时并称为“四大都市”。
(4)五代、宋、元时期该时期城市规模有了进一步的扩大，人口超过10万的城市达40多座。中国目前的历史名城大多都是在这一时期奠定的。中国古代城市的发展，到北宋时期出现大的转折。北宋以前城市“坊”、“市”分区，即住宅区和商业区严格区分。北宋时，伴随商品经济的发展和人口的增加，“坊”、“市”界限被打破。北宋都城汴梁（开封）是当时最繁华的城市。汴梁位于黄河与大运河的交汇点。
(5)明、清（鸦片战争前）时期明清两代是中国古代城市发展的顶峰时期，也是中国古代城市向近代城市过渡的时期。明代全国共有大中城市100多个，小城镇有2000多个。特别是在元大都的基础上大规模地建设了北京城。成为中外历史上的经典的城建之作。明、清两代出现一批专业化的著名城市。如以陶瓷业为主的景德镇，在明时人口已达10万，清初已扩大到方圆10余里。清代画家徐扬的《盛世滋生图》所描绘的就是乾隆时期苏州城外塘路市面的繁华盛况。