土地制约乡村旅游的发展

A. 发展乡村旅游如何用好土地流转政策

近年来，越来越多的村子在保护耕地的基础上开始探索灵活用地方式，以满足日益增长的乡村旅游开发需要。“农牧渔业种植、养殖用地”用于开发观光、采摘等旅游项目的情况越来越多，而这些项目主要是通过土地流转实现的。
土地直接或间接流转到外来投资者手中，是很多地方开发乡村旅游的重要环节。针对旅游用地的多样性，国家旅游局等部门发布的《关于支持旅游业发展用地政策的意见》做出了明确规定。此次农业部印发的《规范》也进一步规范了土地流转工作。
前瞻产业研究院副院长分析，土地流转是发展乡村旅游的重要条件。一是乡村旅游开发需要旅游基础设施，如停车场、厕所、住宿、餐饮等，这些都需要流转土地;二是乡村旅游企业需要突破单一农户限制，达到一定规模。目前，国内比较好的休闲农业与旅游企业流转的土地大多在300亩以上，规模最大的可以达到数千亩。
近年来，业界也在探讨土地流转的形式，其中，“股份合作模式”受到很多业界人士认可。这种模式下，农民变成股东，既收取土地流转资金也收取分红，将是乡村旅游土地利用的一种有效形式。

B. 我国乡村旅游发展中存在的问题是

（1）开发经营者的思想认识不足。乡村旅游业是一种农业和旅游业相交叉的产业，受我国城市化进程和经济发展水平的影响，人们对乡村旅游业的认识产生了两种误区：一是只注重其旅游功能，未以生产为核心，无农业经营收入，仅靠旅游收入维持其发展；二是农业经营者只专注于土地本身的大耕作农业单一经营思想，认为旅游业可有可无，如有些地方对旅游者的接待，要视自家房屋的空余而定。因此如何使农业和旅游业得以交融，互为补充，形成特色产业，是我们面临的一个重要问题。
（2）在景点建设和项目开发上缺乏科学的规划，产品档次较低
第一、项目单一，缺乏内涵和特色。远景设计院谈到由于忽视了农业旅游资源的综合开发，使观光农业旅游项目功能、内容单一，如观光果园只供游人观光、采摘果实，民俗旅游产品多限于民俗文化村、民俗节庆活动项目、民俗博物馆等，开发的广度、深度不够，许多具有开发价值的资源未得到很好的利用，无法跟上现代旅游市场需求多样化、个性化的发展趋势。
第二、项目模式雷同，重复建设。我国有地方特色的乡村旅游项目尚不多见，各地开发模式雷同。在民俗文化旅游开发过程中，许多地区一哄而上，既无市场考察，也无自身的民俗旅游资源条件分析，结果形成了民俗资源开发无序，民俗村重复建设。如仅北京一地，以民俗风情为题材的便有三处：朝阳的中华民族风情园、怀柔的中国民族文化城、大兴的中国第一文化村。
第三、人工倾向化、城市化严重。部分开发经营者追求短期的经济效益，不顾对环境造成的污染和破坏，过分依赖非自然的技术手段，大兴土木，破坏了自然生态系统，也使其失去了浓郁的乡土气息。
（3）产业规模小，基础设施、服务设施不完善。受农村土地分散，小规模经营方式的制约，我国乡村旅游的项目存在着总体规模狭小的特点，尚未形成参观、购物、旅游一条龙服务的产业体系。在经济较落后的地区，休憩服务设施不足，缺少必要的休息、娱乐、餐饮等设备，尤其是在贫困地区，交通成为制约其发展的一大因素。
（4）管理与经营体制不健全。一是大多数民营资本进入后，采用家族式管理，用人制度极不完善，任人惟亲的现象普遍存在，造成内部管理混乱；二是立法机制几乎空白，因项目雷同，争夺资金等而导致的无序竞争和恶性竞争等的市场营销行为得不到应有的规制；三是在资源保护和环境保护的体制方面有很大欠缺，由于执法渠道不畅，执法手段不严，而使环境和资源遭到破坏的现象时有发生，出现了“旅游开发到哪里,环境破坏到哪里”的局面。

C. 新土地政策下，如何实现乡村旅游的可持续发展，促进新农村建设

如何实现乡村旅游的可持续发展，即：乡村旅游健康发展，农民利益长存的问题是目前政府最关心，也是开发商如何去利用农业用地的问题。北京山合水易规划设计院的专家们仔细研究了新土地政策中“土地流转”。认为：在乡村旅游开发过程中，关于农户的利益分配问题是一个备受关注的问题，如何在新的土地政策指导下，妥善、合理地处理好这个问题，对于乡村旅游的健康发展，有着重要的意义。北京山合水易规划设计院对于这一问题提出了自己的观点。
1、进一步改革管理体制，完善政府服务职能
地方政府主导乡村旅游开发在一定阶段起着重大作用，但也会使开发地居民一开始就被置身于旅游开发之外，扰乱了市场经济环境下正常的分配秩序，不利于乡村旅游的持续发展，所以地方政府应该逐步地退出市场经济的参与者角色，从而专心营造和培育适合乡村旅游运作的市场环境，规范好乡村旅游企业行为，打破信息不对称局面，建立完善的信息收集和交换体系，尤其是解决乡村旅游开发中农户合法利益的保护问题，如重视土地征用、流转的法律法规建设，规范农村土地流转市场和旅游资源价值评估，加强农户服务技能培训和教育等
2、采取多种形式实现土地流转，推动乡村旅游的可持续发展
（1）参与式股份合作制旅游开发模式，是指以乡村聚落为场所，以乡村全体农户全面参与和资产、技术、劳动入股为核心，依托乡村丰富的自然景观和多彩的民俗，以城市居民为主要的客源市场,集观光、度假、休闲、娱乐等为一体的多形式、多层次的可持续发展旅游形式。该模式在利益分配方面，实行按股分红与按劳分配相结合的方式。由于该模式下的股东包括当地的全体农户，因此从客观上促进了乡村居民收入的提高和生活水平的提升，体现了旅游业“利益共享”的精神。在旅游开发的同时，兼顾开发区居民的长远发展，使他们能够长期分享旅游收益，获得就业机会或从事经营的许可，从而使农户能获得长久的经济效益。
（2）农户可几户人，几十户人联合进行土地流转，让中小企业进入开发乡村酒店，也可一两户人实行土地流转，城市居民在乡村修建度假设施，也可一个村联合起来建立合作社，实施全村范围内的土地流转，形成新的聚落式村落。这样，农户没有失去土地，农业产业在社会资本进入之后又可得到升级，农户经过培训，还能从事旅游服务。于是，农户就地实现了城乡一体化，而没有失去土地，也没有失去就业。
案例参考：四川绵阳香草庄园

D. 将近4000亩的土地，可以规划成什么样的乡村旅游项目

将近4000亩的土地，可以做个乡村旅游休闲大世界，像河南郏县“乡村休闲大世界”的旅游区规划，北京山合水易规划设计院根据项目的场地特点和项目产品总体构架形成了“一轴一带五区”的功能分区。
（一）一轴——南水北调观光轴
沿着南水北调中线工程线路，打造一条观光轴。在不影响南水北调工程的前提下，在水岸两侧建设观光栈道、观景亭，供游客观景、休闲、娱乐。
（二）一带——滨水休闲带
充分利用好项目地的汝河资源，做活水文章。创新打造各种水体景观；构建水游乐的创新模式；营造亲水休闲度假的鲜明环境氛围。
（三）五区——花卉苗木产业区、蔬菜产业区、农副产品加工区、农耕文化波澜区、农业养生度假区

E. 我有200公顷土地，想进行乡村旅游项目规划，怎样规划可以让这个项目辐射周边地区区域发展

乡村旅游项目规划可以辐射周边地区区域发展，像福建龙岩新罗旅游发展总体专规划项目属，根据新罗区旅游资源的富集度、对外交通的便捷度以及旅游发展基础，北京山合水易规划设计院将新罗旅游产业规划布局为：一环，一心，四区，其中：
1. 一环：新罗多彩旅游环线；
2. 一心：商务度假及集散服务中心；
3. 四区：滨水休闲度假区（北部），生态宜居体验区（西部），创意文化展示区（南部），郊野休闲拓展区（东部）。

F. 乡村旅游用地有哪些限制

2018年中央一号文件，推进体制机制创新，强化乡村振兴制度性供给：关键是巩固和完善版农村承权包地“三权分置”基本经营制度，深化农村土地制度改革，建立健全土地要素城乡平等交换机制，加快释放农村土地制度改革的红利。扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。在符合土地利用总体规划前提下，允许县级政府通过村土地利用规划，调整优化村庄用地布局，有效利用农村零星分散的存量建设用地；预留部分规划建设用地指标用于单独选址的农业设施和休闲旅游设施等建设。对利用收储农村闲置建设用地发展农村新产业新业态的，给予新增建设用地指标奖励。进一步完善设施农用地政策。

G. 想做乡村旅游、农业观光园等方面的项目，怎么解决土地使用及规划问题

想做乡村旅游、农业观光园等方面的项目，怎么解决土地使用及规划问题？北京山合水易规划设计院研究，在符合规划及其他规定的基础上，针对项目区内不同土地利用类型和开发模式，可以采取如下措施：
1、 旅游设施用地
方式（1）、依法按程序征用
注：某些地方对土地征用有特别规定和说明，具体程序以地方具体规定为准。
方式（2）、与集体联合开发
农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。
若项目用地占用农村集体土地，可采取企业与村集体联合进行开发建设的模式，即村集体作为主体，企业作为投资主体，联合开发旅游项目（建设用地部分）建设。
2、 农业观光等农园项目用地
方式（1）、依法征用
通过征用形式将集体土地变为国有后使用，但由于此项目用地面积较大，土地征用超过一定面积须报国务院审批，操作难度较大。
方式（2）、通过农用地流转形式租赁农村集体土地
相关手续较征地简捷，且可节省大量资金。
与镇政府和相关村委会进行沟通，协商达成一致后，与镇政府及相关村委会签订租赁合同，与农户和村小组签订有关合同，取得土地经营权。再召开村民代表会议进行表决，最后由村小组委托乡镇政府或村委会与承包商签订租赁合同。
由于发展观光农业等项目，涉及到将耕地、园地、林地等用地类型转变为设施农用地，在一定程度上改变了用地类型，需要与当地政府或国土部门了解沟通相关手续事宜。
3、 农村居民点归并整合
可通过新农村建设、建设用地增减挂钩等形式开展。首先与集体沟通协商，签订搬迁、补偿、安置等相关协议；然后与国土部门沟通，争取周转用地指标，办理安置区农专用手续。
如果周转指标申请成功，新增建设用地可以先建后拆形式进行，即首先在新址（安置区）建设安置点，然后拆除整合原有居住点，经整理后按一定比例归还安置区占用土地。

H. 国内外乡村旅游发展历程

（一）国外发展历程
1.萌芽—兴起阶段，在19世纪初，城市人开始认识农业旅游价值，并参与了乡村农业旅游，如法国、意大利。
2.观光—发展阶段，在20世纪中后期，乡村观光农业发展,形成农业和旅游相结合的新产业，如西班牙、日本、美国;
3.度假—提高阶段，在80年代以后，观光农业由观光功能向休闲、度假、体验、环保多功能扩展，如日本、奥地利、澳大利亚。
（二）国内发展历程
1.初创阶段（自发阶段）1980年代中后期-1994年
农家乐兴起
1986年，成都“徐家大院”的诞生标志着“农家乐”旅游模式拉开了乡村旅游的序幕。
1989年4月，“中国农民旅游协会”正式更名为“中国乡村旅游协会”
1994年，“1+2”休假制度颁布并实施。
2.全面发展阶段1995-2001年
乡村假日经济
1995年5月1日起实行双休日，1999年又将春节、“五一”、“十一”调整为7天长假。
2000年，国务院46号文明确了“黄金周”的概念。
1995年“中国民俗风情游”旅游主题与 “中国：56个民族的家”宣传口号带游客深入少数民族风情区；
1998年“中国华夏城乡游”旅游主题与 “现代城乡，多彩生活”宣传口号吸引大批旅游者涌入乡村。
3.纵深发展阶段2002-2006
助力“三农”问题解决
2002年，我国颁布了《全国工农业旅游示范点检查标准（试行）》标志着我国乡村旅游开始走向规范化、高质化
2006年，明确提出“中国乡村旅游年”，将乡村旅游的角色提到了更突出的位置，“新农村、新旅游、新体验、新时尚”全面推动乡村旅游提升发展。
2006年8月，国家旅游局发布了《关于促进农村旅游发展的指导意见》，提出乡村旅游是“以工促农，以城带乡”的重要途径。
2005年国家开始实行土地承包经营权流转和发展适度规模经营，2006年我国健全了土地承包经营权流转机制。
提升转型与
4.可持续发展阶段2007年至今
产品转型，产业升级
2007年国家规范土地承包经营权流转，2008年健全承包经营权流转市场。克服了乡村旅游发展受土地制度制约。
2007年，“中国和谐城乡游”和“魅力乡村、活力城市、和谐中国”的提出带动了农村风貌大变样。
2007年，国家旅游局和农业部联合发布了《关于大力推进全国乡村旅游发展的通知》推动乡村旅游发展。
2008年，三次长假调整为“两长五短”模式及带薪休假制度法制化。
2008年，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》使乡村旅游的经营模式更加科学化、合理化和多样化。
2009年，《关于加快发展旅游业的意见》提出乡村旅游富民工程。