旅游地产发展

A. 近些年旅游地产为什么会兴起

旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。

旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。

当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。

旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。

B. 旅游地产这个行业怎样

1.我国旅游地产发展概况
旅游地产在我国还是一个比较新鲜的概念。其主要经营模式分时度假于20世纪90年代末期由一些房地产商引入我国，他们的目的是推销他们手中滞销的房产。旅游业涉及这一领域首先开始于个别单体饭店加入国际交换网络。在1997年，杭州梦湖度假村，北京九华山庄，北京燕苑度假村是我国最早加入RCI的饭店。截止到2001年，我国加入 RCI的旅游饭店有17家，其中北京、海南、云南各三家，青岛、无锡、杭州、珠海、天津、武汉、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分别位于上海市清浦县、广州市和广州市的番禺区。[6]
近年来亦有相当数量的旅游饭店和旅游集团开始运作旅游地产产品，以不同的方式探索旅游地产在中国的本土化经营。其中有：（1）借用分时度假的概念，开发出类似产品的单体企业，如以产权酒店为经营模式的北京快乐假日酒店。（2）单体加盟国际分时度假交换网络的经营企业，其经营模式与国际接轨，采用销售20-40年每年一周的度假地住宿权的方式。(3)自主开发分时度假网络的企业，他们致力于将分时度假产品进行本土化的改革，设计出适合我国市场的新型运作模式，如华夏之旅和新旅网络度假公司。（4）集分时度假开发、销售于一体的企业，如天伦度假公司。
同时，房地产业亦将旅游地产当作解决滞销房产的灵丹妙药，将其作为投资开发的一个重要领域。据了解，国内日前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括珠江地产、人鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等大批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。截止到2003年，我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地的旅游地产项目已达到近百项，海南的博鳌城，深圳的华侨城等一大批旅游地产项目得益于“假日经济”与“会议经济”。[8]
2.我国旅游地产SWOT分析
SWOT分析是广为应用的机会-风险分析方法，S指的是Strengths（优势），W指的是Weaknesses(弱势），O 指的是Opportunities（机遇），T 指的是Threat（威胁）。[9]在此将运用SWOT分析方法，分析我国旅游地产业发展的环境，找出我国旅游地产业本身的优势和劣势，发现并确定旅游地产业的外部机遇和威胁，从而对我国旅游地产的前景进行预测。
（1）Strengths(优势)
旺盛的市场需求。世界旅游组织秘书长佛朗切斯科•费兰贾利对法国《费加罗报》发表谈话说：今后20年内，中国将在世界旅游市场发挥重要作用，到2020年将成为世界第一大旅游大国。随着我国经济的飞速发展及国民消费观念的日趋成熟，度假休闲旅游将会渐渐取代观光旅游，成为大众比较青睐的旅游方式。我国在3-5年内，可望形成一定规模的度假旅游市场，这一市场的形成与扩大将会给旅游地产带来旺盛的市场需求。
优越的市场供给。我国饭店业总体供大于求，由于增长速度过快，1998年以来，平均客房出租率不到60%。另一方面，全国商品房空置率高，据国家统计局统计，2004年11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米。[10]饭店业总体供大于求，全国商品房空置率高，当然并非好事，但却为旅游地产提供了良好的供给条件。同时，因为我国可投资领域少，可利用资金相对充足，对于像旅游地产这样有国际成功先例的投资新领域，在基础条件成熟的情况下，不难吸引到积极寻求投资项目的资金，这势必会带来相当数量的供给。
（2）Weaknesses（劣势）
概念的模糊不清。旅游地产在我国刚刚起步，不管是开发商，还是消费者或多或少都存在着概念模糊不清的问题。众多涉及该行业的开发商开发概念的模糊也导致旅游地产理念的推行上出现偏差，使消费者逐渐对产品失去兴趣。通过对国内的消费群体分析，为数众多的消费者是出于投资的目的而购买旅游地产产品，但是从市场长远发展的角度，应强调其作为度假产品的本质含义。
进入门槛较高。开发旅游地产的成本是很高的，首先在产品开发的选址、规划、建设及度假资源的整合都需要投入大量的人力、财力、物力，而后起的管理和维护以及品牌的塑造都是一个长期的过程。较高的进入门槛让很多有心发展旅游地产的企业望而却步，这对于产业的健康与可持续发展很不利。
（3）Opportunities（机遇）
中国经济飞速发展，新的世纪开始，我国进入全面建设小康社会的新纪元，人民生活水平提高，我国经济的持续快速发展为旅游地产提供了更大的发展空间。
加入WTO后，中国旅游业飞速发展，国家已把旅游业作为新的增长点。旅游地产作为房地产业与旅游业相结合的产物，有着明显的就业效应、增长效应、带动效应和可持续效应。正因为如此，钱其琛副总理2001年1月8日在全国旅游工作会议讲话中体出了“中心城市可以积极探索分时度假等新的旅游方式”，[11]这为旅游地产的发展创造了良好的历史性机会。
（4）Threats（威胁）
信誉的缺失导致市场形象风险。信誉支撑产业，而信誉的缺失则会带来产业的凋零我国旅游地产尚处于发展初期，制度建设步伐赶不上旅游地产的发展速度，受利益驱动，一些商人的不良行为致使产业信誉遭受严重影响。
人力资源的缺失导致系统管理风险。旅游地产作为一个综合性的产业，其开发、经营和管理涉及到旅游、房地产乃致金融、IT等许多不同的领域，对系统管理人员的整体素质要求较高，缺乏具备专门技能的管理人员会带来管理上的风险。
3.我国旅游地产存在问题及对策
现阶段我国旅游地产尚处于初级阶段，还存在着以下一些主要问题：
近期度假需求不旺。旅游地产供求是个复杂的系统，与城市的恩格尔系数,GDP水平等都有着密切的关系。2003年我国人均GDP超过1000美元大关，按照国际经验，人均GDP超过1000美元正是一个国家旅游需求膨胀的时期，但主要是观光性质的需求;休闲需求急剧增长的门槛是人均GDP达到2000美元，那时候就将形成对休闲的多样化需求和选择;人均GDP达到3000美元，度假需求才会普遍产生。[12]现在，我国人均GDP刚刚超过1000美元大关(2004年为人均1268美元)，旅游地产的机会才开始出现，部分先富起来的人才有欲望、有能力、有需求去消费休闲度假产品，但是先富起来的人毕竟只占一小部分。同时，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日。我国现在仍以观光旅游需求为主，因而，旅游地产这一主要用于满足休闲度假旅游的产品现阶段会面临需求不旺的风险。
制度的缺失。在我国，旅游地产刚刚起步，缺乏专门的政策法规的引导与规范。缺少了这些规范，市场就会失序，一些地产商打着开发旅游地产的旗号，实际上却在进行着新一轮的圈地运动，国家相关部门组成的五部委联合督查组在对地产行业进行的三轮督察中发现“以往的确存在房地产商利用旅游规划项目的名义，进行房地产开发的圈地现象”；一些经营者进行旅游地产项目时，不管消费者今后的权益保障，甚至采取欺诈性销售和非法集资等恶性的牟利手段。这些行为，扰乱了市场，既严重阻碍了旅游地产市场的培育，也阻碍了一些有心发展旅游地产的有实力的大企业进入，使得旅游地产这一非常有前途的产业一度陷入困境。
国内度假网络不健全。国内旅游地产商在开发旅游地产产品时，大多忽视后续经营与管理。目前，任何一家开发商在实力上都无法建立一个健全的度假交换网络。我国度假村、旅游饭店数量庞大，但由于开发商之间缺乏联合，造成了度假市场的分离以及度假地选择面狭窄的局面，从而大大降低了旅游地产产品的吸引力。
如上所述，旅游地产在快速发展的过程中面临着诸多问题与挑战，需要政府、相关的企业及从业者妥善应对，才能保证产业的健康与可持续发展。大体而言，可以从以下几个方向加以努力：第一，进行消费引导，培育消费市场。加强休闲度假理念的正确宣传与推广，有实力的企业应着力打造品牌，以品牌效应促进旅游地产理念的推广，培育旅游地产市场。第二，进行本土化改造。针对我国市场的客观情况，进行合理的产品设计，如为适应国内市场的需求，可以考虑将分时度假的购买年限缩短，销售价格也相应降低。第三，加强联合，建立健全国内分时度假网络。通过度假网络的建设，提升产品的价值，充分显示其可交换性的魅力，满足消费者多样性的需求。第四，完善法律法规，保护消费者权益。一方面，管理部门要制定相关的法规，以此约束经营者的行为，保护消费者的权益，当消费者权益受到侵害时做到有法可依；另一方面，行业内部亦可通过协商，建立规范的行业自律制度。在法律法规出台后建立行业资质认证体系，保证行业健康有序地发展。

结语
我认为，休闲是新千年全球经济发展的第一引擎，到2015年，发达国家将进入“休闲时代”。未来20年，以旅游、娱乐、运动等为基础的休闲产业将会更快地进入各个产业中，休闲产业的发展，也为旅游房地产业提供越来越大的发展空间，相信旅游地产一定会有非常光明的前景！

C. 中国成功的旅游地产项目有哪些

旅游地产不同于普通的房地产开发，更依赖于环境条件和投资的实力。因为旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式，要求有更高的管理水平和经营能力。前几年一度兴旺的旅游地产，因大量的管理问题，经营问题而遭受打击后，至 2004 年才开始复苏的状况，旅游地产业非专业化的结果。实际上，旅游地产中发展最快的分时度假酒店，至 2002 年全球即有 5400 多家，享受了将近一百多亿美元的分时度假销售额。从上海前沿集团与某全球著名酒店管理集团签订合作协议在中国全面发展度假产权酒店，天津泰达集团收购目前国内最大的分时度假公司的动态中均可以看到旅游地产热潮的前期准备，已开始向投资集约化、管理专业化的方向发展。

旅游地产是以旅游度假为目的通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产旅游地产项目的成功基础有哪些？业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：

旅游景点地产主要是指在风景旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。
旅游商务地产主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。
旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。

而这四大类产品的开发与经营，均需以下五个方面为依托：

◆天生的资质
旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人到此旅游度假，这样给项目的开发带来了先天优势。有的地方环境的价值特征可能很明显，如山区景观或海边景观；有的地方则比较微妙，如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产项目的特征，几乎所有成功的旅游度假区都是保护和加强自然和社会环境方面获得了最佳状态。

◆良好的题材
旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气息，吸引人们此观光游览，进而带来地产开发的契机。文化和传说有利于形成新的主题，易于创造好的故事来营造引人入胜的旅游娱乐项目，而且旅游地产还可利用这些文化传说较高的知名度来促进项目的宣传和推广。目前，国内的开发商有一种倾向，就是一定要做出文化来，一定要强调项目的文化底蕴，试图以文化这张牌来提升项目的品味和档次。这种出发点是好的但是对于旅游地产来讲，切忌硬做文化、为做文化而做文化。旅游地产非常需要做主题性的东西，但是文化一定要做得很轻松、很吸引人。旅游地产毕竟不是历史文化名城保护规划或者考古复原项目，旅游地产里面文化传说是可以发挥的不是特别强调真实性，而是强调趣味性。

◆完善的规划
旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，使得消费者在旅游度假的同时也不会感觉到生活不方便。旅游地产项目的用地可以是从未开发过，也可以是基础设施完备的用地。国外曾总结出六种常见的用地形式，即未开发、刚开发、正在开发、成熟的密集的和饱和的用地。多数成功的旅游地产项目都是位于较大的风景旅游区范围之内，因为相对于在基础设施较完善的区域开发，开辟一个新区域无疑意味着要承担更大的风险。

◆持续的投资
旅游地产的特点是用地范围大，已有的自然景观上需要扩展新的景观，如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发者建设所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。然而新开发区的土地费用一般会相对较低，旅游地产开发建成以后持续创造价值的潜能会很大，问题在于从投资建设到获得收益的过程会相对较长。

以下是中国成功的旅游地产项目的一些代表案例：
案例一：青岛奥帆中心后奥运时代实战旅游品牌营销策划项目
案例二：宜宾市城市营销和旅游市场整体营销策划项目
案例三：4A景区乐岛全程贴身营销实战项目
案例四：深圳欢乐谷旅游品牌保鲜项目
案例五、重庆古镇产业旅游整体策划项目
案例六：北京房山某大型国有企业旅游地产项目
案例七：世界地质公园四川兴文石海旅游事件行销活动策划项目
案例八：国家级风景名胜区四川宜宾蜀南竹海旅游策划项目
案例九：河南建业集团开封水系项目旅游小镇和旅游地产策划项目
案例十：西安城市战略定位和旅游营销案例

D. 旅游地产基本概念及其发展趋势

分两个方面解释这个问题：
一、有关旅游地产的概念：
旅游地产是目前较热的话题，一方面作为国民经济战略性支柱产业的旅游业在我国已遍地开花，受到各界各行的关注，另一方面，房地产业更是我国经济发展的主要支柱之一，两者的结合形成新的业态——旅游房地产业虽然发展迅速。
二、旅游地产的运作方式以及发展前景：
前期策划步骤
1.把握大势
分析旅游市场、地产市场等影响项目未来发展的因素，包括旅游地产政策、土地、金融、税收、经济发展情况等。
2.细分市场
按区域范围逐层分析旅游地产市场供需、产品、客源、价格、竞争等，把握市场格局，其中最关键的是目前区域内的旅游市场情况，包括旅游路线和路线特征等。
3.项目分析
对项目进行SWOT分析，挖掘项目和企业的资源，包括对企业操作能力的评估。项目资源包括项目的山水资源、文化资源，对没有突出资源需要嫁接新资源。
4.创新理念
针对上面的市场情况和项目分析，进行一个有高度能落地的定位思路，思考一个关键的问题是：需要创建一个什么样的理念，让项目一枝独秀。
5.项目定位
从政府、客户、竞争、项目、企业五个角度进行分析，得出一个能让项目独树一帜且不空洞、能落地、贴切的定位主题。同时，进行客户定位、功能定位、市场形象定位等。
6.规划布局
根据地形地貌给项目划分板块，根据用地性质和景观情况布局产品，实现景观最大化利用、功能合理布局、动线利于销售经营以及方便出行，以及利润最大化等等。
7.构建产品
在定位的基础上构建旅游地产的产品，要特别注重与地形地貌的结合，因地制宜打造出新奇特的产品，同时要注重可行性和是否植入与旅游休闲相关产业。
8.整合要素
整合能为项目提供支撑和帮助的一切有利资源，如养生资源、设计资源、客户资源、资金等。
9.经济测算
根据政府给予的指标（没有指标的项目则根据项目特点及产品情况），推算项目的指标给政府报批，计算投入产出情况，并根据经济测算结果反推算项目的可行性和规划布局以及项目产品的取舍，以及跟政府进行有效的沟通。
10.开发建议
对项目整体的开发策略、开发节奏以及首期启动进行建议，主要围绕以最少的运作成本撬动整个项目，首期启动则突出项目的的亮相亮点，要做到开门红。
定位策略
1.从人们的心理体验进行主题定位
主要通过两种途径实现：一是怀旧，满足商业社会的人们对历史文化的怀念；二是憧憬未来，满足大众对未来的遐想。
2.结合资源特点进行主题定位
如结合湿地资源打造主题湿地公园，结合温泉资源打造主题温泉度假村、结合自然山水资源打造主题生态度假项目，结合高尔夫资源打造高尔夫高档度假项目，结合人文资源打造主题人文景点，利用滑雪打造滑雪场度假胜地等。通过资源定位主题的项目，关键在于保持资源在区域内的独特性或者唯一性。
3.根据功能进行主题定位
满足健康、休闲、运动、娱乐、商务会议等功能需求的旅游地产，如疗养中心、主题公园、会议中心、影视基地、康体俱乐部等。
开发模式
1.按开发时序分类
（1）旅游为辅，房地产开发为主
这种运营模式下，旅游只是作为房地产开发的一个噱头，以地产为主，旅游仅仅是一个概念。如咸宁碧桂园温泉城，整个项目仅有一个五星级的温泉度假酒店和一座小型的温泉会所，其它地块均用作房地产开发。目前，物业销售达到5期，去年销售总额达到7亿元，去化率达到95%。
（2）旅游先行，带动房地产开发
前期投入大量的资金进行旅游开发，通过旅游聚集人气，提升知名度，提高项目地块价值，为房地产开发做准备，如珠海海泉湾，一期投资25亿，开发面积约1平方公里，由温泉中心、两座五星级酒店、12栋度假别墅、5栋蜜月套房、会所、康体中心、渔人码头与剧场、行政中心，以及配套建起的大型游乐园—神秘岛等建筑群体所组成。二期投资15亿，建成温泉博物馆、温泉学院、高尔夫球场、热气球、人造海滩、自行车巡路和房地产项目。三期开发以独立公寓、多层公寓为主。
（3）旅游与房地产开发并重
这种模式下，旅游开发与房地产开发几乎同时进行，旅游与地产相辅相成，共同发展。通过旅游美化环境、聚集人流，提升地块价值；通过地产快速回笼资金，进一步为旅游开发服务。如嘉鱼山湖温泉，温泉项目于2009年9月开始营业，一期房地产也于2009年9月开盘。
2.按开发目的分类
（1）以提供第一居所为主要目的的旅游住宅开发
这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。拥有旅游资源（自然的、人文的或二者兼有的）条件，可细分为三类：直接靠近现有资源和景区开发旅游住宅；在自我营造的旅游景区附近开发旅游住宅；旅游与景观二位一体的房产开发。
（2）以旅游度假为目的的度假房地产开发
大多数位于大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市，旅游接待作用显著。既依托现有的旅游资源或景区，又投入建设休闲度假设施设备，大力营造旅游度假氛围。开发商以提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。
（3）以旅游接待为目的的自营式酒店
这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，主要功能是为游客提供住宿，可兼具娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。
（4）与旅游相关的写字楼
以写字楼的形式在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦是典型代表。
（5）以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
大多位于旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发，是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发。
未来发展模式
1.资源+主题酒店
旅游地产的主题是其核心内容，是旅游地产能够存在与发展的根源，也是旅游地产形成特色的主要部分。如三亚海棠湾亚特兰蒂斯项目，以其海洋文化、海洋乐园、休闲购物一站式主题度假模式落户海南。
2.养生地产
养生、健康等问题也逐渐成为人们除收入水平以外最为关注的问题，旅游养生地产也渐入眼帘，并拥有着强大的升值潜力。中国旅游养生地产类型有：养生SPA会所、养生公寓、养生度假村、养生旅游社区或产业聚集区等，旅游养生地产开发需要通过策划规划把这些产品相互之间整合起来，形成区域组团、项目成团的结构，并设计出合理的空间布局，交通与游线，从而突出配套的特色化。
3.文化产业与地产结合
通过不同的文化类别，打造不同的主题文化，通过整理相关产业的资源，促使整个文化产业链上的资源最大化。“文化地产”是文化产业与地产、运营相结合为一体的综合服务平台，通过运营使文化产业链价值最大化，同时使文化地产价值实现增值是整个文化地产开发与运作的核心。
成功的关键因素
1.大盘
旅游地产往往由于地段偏远，交通生活配套不完善，消费者距离抗性明显。如果项目没有规模效应，就无法承担高成本的配套建设，即使好不容易催熟的区域也是为他人做嫁衣。除非采用缝隙战略，选择成熟区域内大盘开发商的周边地带快速开发，低价走量。
因此，做旅游地产要做好大盘长期开发的准备。可以采用先跟政府约地、分期投资的方式解决一次性投资巨大的问题。同时，大规模旅游地产开发要找准长期市场定位点，综合考虑区域和景观资源的影响，从而以更稳健的方式推进旅游大盘开发。
2.大配套
旅游地产消费弹性大，客户对于品质的敏感度大大高于价格敏感度，亮点配套作为加分项目往往是促成项目成交的临门一脚。旅游地产一定要重视以自建大配套弥补项目先天不足，以高品质的配套带动项目升值。
成功的旅游地产项目，无论是“三菜一汤”（景区、高尔夫、主题公园，温泉）还是“六大引擎”（景区、酒店、温泉、游艇、高尔夫、主题公园），核心配套都是为了实现五大功能：住宿——通常规划多个星级酒店；观景——以大范围自然景区为主，小范围项目景观为辅；购物——主题商业兼顾生活配套和特色购物体验；休闲——多配备高尔夫球场、游艇俱乐部等高端休闲业态；特色体验——借当地产特色资源重新包装开发出亮点。通过五大功能综合搭配，构建大配套体系，形成旅游地产产业聚合力。
3.大资源
旅游地产建立于资源基础之上，资源挖掘或整合不足是目前多数旅游地产项目普遍面临的问题。从已有项目成功经验来看，有两类资源可以重点挖掘利用。
一是自然景观资源。能够抢占一个区域最核心、最稀缺的景观价值，是旅游地产项目后期成功的必要条件。在资源的选择上要以景观类资源为主，因为现阶段刚进入休闲度假旅游阶段，自然资源对旅游地产是驱动价值仍然高于人文资源。
二是嫁接商务资源，会议驱动的旅游地产一再验证了其巨大的价值，如博鳌论坛、昆明世博会等。结合会展产业链，有助于形成优良的会展旅游氛围，并且通过完善的基础商业配套建设，迅速提升区域价值能级，对旅游地产项目形成长期利好。
4.大内涵
旅游地产的出路在于鲜明的主题，能够让人获得精神上的享受和心理上的满足。这是旅游地产形成特色竞争力区隔的关键因素，也是最难以达成的领域。业内也一直批判旅游地产项目大多内涵不足，没有灵魂，但目前仍然没有出现几个真正主题鲜明的项目。客观来讲，即使知道旅游文化对旅游地产的拉动价值，而建设主题文化是投入大、见效慢的大工程，所以不管在主观意愿还是客观条件都存在一定门槛。
但是，讲故事、吃软饭是旅游地产必不可少的功课。有些资源是可以进行嫁接式的应用，例如植入当地特色文化，通过当地较有影响力的历史、民俗等提升项目的价值品味，可以在项目举办有影响力的大型特色节庆活动，例如西双版纳的泼水节等少数民族文化嫁接。
5.大整合
旅游地产涉及范围非常广泛、关系错综复杂。房企承担着品牌的塑造和管理、持有物业的经营管理、地区开发各方利益的协调管理等重任。如果无法理顺这些关系，旅游地产的深入开发将会遇到瓶颈。需要充分整合各方资源才能保障顺利开发和运营。除了政府、设计院等传统地产的多个接口外，在内部运营方面需要整合酒店运营商、主题公园运营商等合作资源，在外部资源导入方面需要整合旅行社、周边景点等协同资源。
6.大蓄客
相对城市住宅而言，旅游地产属于窄众客群，缺少客户是项目常态，因此要做好打持久战的准备。旅游地产在销售方面需要翻越两座大山：一是大量蓄客，二是长期续销。今后旅游地产的蓄客将是全国范围内的大蓄客，在争取本地客户的同时，区域化乃至全国化营销能力将成为影响项目去化的关键。异地布点的数量和拓展力度将决定旅游地产项目的去化速度。
短期的客户还可以想办法争取，但长期的客户从何而来，如何保障销售的可持续性？在广布渠道的同时，还需深挖老客户资源，通过老带新或重复购买支撑长期销售，这是旅游地产操盘者需要重点关注的突破点，进而解决长期续销的问题。
7.大运营
旅游地产的主体产品包含三个层面：可见的物业、可感受的体验、可升值的资产。旅游地产项目前期经营状况的优劣，对后期投资消费者的信心也会发生关键性的影响。对于客户而言，信心往往比折扣更重要，让客户看到资产升值的空间，不管是项目品牌还是企业品牌。资产升值是旅游地产的原点，运营的关键是树立客户对项目的信心。因此，需要将长期运营视为旅游地产项目产品的有机组成部分，做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。
对于一些有较强经营能力的房企而言，已经非常注重旅游地产长期开发中的后期利润价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，从而形成一个良好的产业链条，实现多元化的盈利模型，实现长期获益。
8.大布局
旅游地产由于上述固有特点，往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。开发周期的拉长，导致投资回收期的滞后，拉低企业的资产周转率。因此，从房企项目整体配置来看，旅游地产应属于中长期布局的一类项目，需要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。而对于更多的房企而言，旅游地产多属机会型项目，如果可行性论证可行，可以权衡考虑进行长远开发。但前提是需要充分考虑能否承受大规模、长周期的持续投入，方能在企业的大棋局下谨慎布下这枚重量级的棋子。

E. 旅游地产和一般房地产的区别是什么

旅游地产相对住宅地产来说，既有满足休闲、度假旅游的需求，又有居住的需求。同时，旅游地产投资回报率更高，投资规模更大，投资周期更长。相对住宅地产，旅游地产消费档次更高，注重环境效益和经济效益的平衡，传统住宅地产消费档次较近。另外，旅游地产依托丰富的旅游资源，而住宅小区局限于绿化环境，独特行较弱。

F. 什么是旅游地产 旅游地产的前景怎么样

先给你解释一下，
一，什么是旅游地产：
所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。这个就是旅游地产
二，旅游地产的前景怎么样
首先，我国的旅游业正处于高速发展阶段。
一是旅游消费的区域覆盖，已从一二线城市蔓延至三四线城市乃至农村；二是旅游的消费群体的扩大，选择旅游出行的人不再只是城市白领，普通工人等人群也开始加入旅游大军。旅游大消费的时代已经来临。在此背景下，旅游地产项目消费与投资需求也将大增。
其次，传统房地产市场萎靡。
房地产市场已经步入“去库存时代”，在此压力下，存在着巨大消费潜力的旅游地产就成为地产商们的转型首选。
最后，旅游地产利好的政策环境。
不同于住宅地产政策的经常变化，我国对旅游地产开发的限制政策较少。相反，政府鼓励民间资本对旅游资源、旅游景区的合理开发、经营、管理。因此，旅游地产项目受到了政策的大力肯定。 本答案由云居四海网整理回答

G. 什么是旅游地产现存的瓶颈

在宏观调控的洗牌下，旅游地产一跃成为中坤继黄怒波之后的又一个标签。
好租网小编为您分享：
“房地产业从住宅开发向商业、旅游、文化等复合型地产开发模式转型已是大势所趋。”4月25日，中坤集团副总裁、董事长助理谢勇在接受《中国建设报•中国住房》专访时如是表示。与国内大多开发模式不同的是，中坤在旅游地产领域始终坚持持有经营，并试图将文化、产业与地产实现嫁接。
随着针对住宅市场的调控逐步深入，各大房企纷纷向持有型物业转型，这也让早在2005年实施旅游地产全国布局的中坤声名大噪。然而谢勇提出，旅游地产的门槛较高，目前在国内尚属新兴产业，在企业运营能力、资金流转模式以及人才储备上都面临着较大的瓶颈。
复合型地产开发是趋势
中国住房：旅游地产正在获得业界的追捧，你对这一产业的发展前景如何判断？
谢勇：房地产业从住宅开发向商业、旅游、文化等复合型地产开发模式转型已是大势所趋。
首先是宏观背景。随着我国城市化的加快，中产阶级迅速扩大。人均可支配收入在2000~4000美元时，消费方式就将从物质消费向精神消费倾斜，人们对精神、文化、旅游、度假等方面的需求会越来越高。而2010年，我国城镇人均可支配收入近3000美元。
其次是政策背景。中央为了保障民生，从土地、金融、税收等方面对住宅市场进行了严厉的调控，住宅开发市场的竞争越来越激烈，加上保障房的大量建设，房地产企业不得不从以往的开发模式中跳出来。房地产企业必须利用自身的规模和资产优势，进行跨界和复合发展，从而避开一些社会矛盾，挖掘新的行业增长点。
中国住房：但是目前国内并没有摸索出一套具有普适性的旅游地产开发模式，业界比较典型的还有华侨城模式，中坤模式与其有什么区别？
谢勇：华侨城是以人造主题乐园为前提，配套进行住宅、公寓、写字楼的开发，属于营造特殊环境来发展旅游地产项目。不同于华侨城，中坤是先有旅游度假资源。我们在全国选择一些古村落等具有文化气息的风景区进行改造、营销，先创造大量的客流，然后利用景区再逐步增加旅游配套设施，包括开发一些休闲、娱乐、度假的场所。也就是说，我们先发掘市场，有了消费者的保证后，再陆续开发相关的配套产品。
中坤的模式好处在于风险小，但是前期投入较大，一般只能采用阶段式的逐步开发。所以你会看到，虽然中坤在很多年前就开始做旅游地产了，但是直到近几年才在市面上露出头角，这和我们的开发模式有关。
中国住房：相较于住宅开发，发展旅游地产有哪些特点？
谢勇：首先是收入来源更多，它能够延长消费者的滞留时间，提高消费水平。而土地不仅可以获得持续的租金收益，长期增值能力也较大，抗风险能力较强。其次是运作方式比较复杂，前期投入资金较大，注定只能滚动开发。最后是开发门槛较高，企业不仅要具备雄厚的资金实力，而且要在前期的规划、招商和后期的运营方面具有较高的管理能力，资源整合能力和整体的把控能力要比较强。
专业人才紧缺是最大瓶颈
中国住房：在中坤看来，成功开发一个旅游地产需要注意哪些方面？
谢勇：一要和宏观经济紧密结合。社会经济、城市化程度都要达到一定的水平，人均收入要持续增长，才能造就相关的消费需求，这是大前提。二要符合国家的产业政策和规划，要符合全国及区域的旅游战略规划导向。三要差异化经营，要有自己的特色。四要考虑资金流动模式，必须要和银行、基金机构进行很好的战略合作，能够把企业的优良资产和金融结合起来，把项目从不动产变成金融资产。
中国住房：目前许多开发商纷纷进入旅游地产领域，你对此怎么看？
谢勇：这个发展趋势是正确的，也能够让旅游地产聚焦更多的人力和资金，使得这个产业能够快速发展。但是，旅游地产目前在国内尚属新兴产业，在三个方面存在较大的瓶颈。
首先是企业运营能力。开发旅游地产不是“价高者得”的游戏，要求开发商有更好的策划、规划、资金、资源整合及运营能力，开发过程中还要兼顾当地原住民、政府等相关群体的利益。
其次是资金瓶颈，包括配套的金融机制。做旅游地产必须大规模地投入，回收周期较长，企业要对整个投资周期有一个很好的把控。
最后是人才储备瓶颈，这也是目前国内旅游地产发展最大的瓶颈。旅游地产是一个相对更为专业的领域，不仅是高级管理人才，中层及基层的人员都需要相关的专业培训，这些专业性人才在国内还比较稀缺。中坤目前也面临同样的问题，所以在内部建立了培训成长机制，同时积极与各大院校合作，为将来缓解人才瓶颈做好准备。
中国住房：目前许多开发商对宏观调控下的市场前景比较悲观，中坤有何打算？
谢勇：在目前的大环境下，企业只有自救才能谋生。“凡事预则立，不预则废”。企业必须考虑到未来市场的变化、政策的调整以及消费需求的转向，才可能获得持续的发展。
中坤持续关注这些方面的变化，董事长黄怒波早在2005年就提出，住宅开发将达到白热化的竞争态势，中坤不能够继续涉足住宅产业。当时我们甚至放弃了很多住宅开发的诱惑，将资金和资源投入旅游地产。如今看来，宏观调控对我们的影响是最小的，反而给我们带来了发展良机。中坤目前拥有50多个景区项目资源，分布在全国中西部和北京，并且在美国拓展了一个项目，今年已经落地开工。

H. 旅游地产的发展历程

贵族消费阶段：旅游地产的贵族消费阶段最早源于19世纪以前的地中海区域，由于处于历史文化的交汇点，经济发展也具有优越性，出现了旅游地产的雏形，因此，旅游地产本身就源于贵族等社会高层的需求，并以法国南部和意大利的那不勒斯最为盛行。
分时度假阶段：分时度假所产生的旅游地产主要源于旅游业的度假旅游分支，因此，在旅游地产发展初期，只是旅游度假的延伸。最初的分时度假是在度假胜地依据旅游度假的季节时段，将其区域内的度假公寓分时段售卖产权，用于代替住宾馆、酒店等，给游客增加宾至如归的自由快感的同时，获取较高的利润，后来随着度假的周期性以及回头率较高，度假公寓的出租相对具有固定性，即在每年的这一段时间，某所公寓只属于特定人，并且住户可以在该特定时段对其度假公寓的使用权进行出租。 萌芽阶段：20世纪80-90年代，在经济发达的沿海地区，尤其是改革开放较早的省市，房地产建设较多，供过于求，出现房屋空置，这为旅游地产的产生提供了机遇。对于主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市的空置房屋来说，最合理的也最为有效的利用方式便是将其作为旅游物业，达到双赢的目的。1994年前后，海南的三亚、广东的珠海，提出要发展休闲度假，打造顶级旅游胜地。发展阶段：21世纪以来，房地产业和旅游业分别称为我国拉动内需的两个热点行业，发展势头十足，并且随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，如北京、上海、深圳等地的销售市场都出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业的开发。旅游交换平台逐步形成，住宅消费开始由需求型向舒适型转移，旅游需求多元化，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型也从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。快速发展阶段：我国旅游房地产呈快速发展之势，仅涉足旅游地产的公司就超过两百家，并且无论是房地产界还是旅游业界内都十分看好未来我国的旅游房地产市场。其中以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发到后来的海南“南海传说”、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，取得了较大的市场反映。

I. 旅游地产的概念是什么

旅游地产就来以旅游度假为目的建自立起来的房地产项目，通常分布在旅游景区周围，人流具有明显的季节性特征。同时，为了满足大家旅游、休闲、度假、居住等多方面的需求，项目自身配套相对完善，具有较高的投资价值。形式包括酒店、度假村、度假别墅、主题公园、旅游小镇等。