四線城市旅遊房地產

『壹』 四線城市能投資房產嗎

我也來在三四線城市買了套源房，感覺比一線城市漲的要快。可能是一線城市基數太高，潛力透支的太厲害了吧。我覺得房價上漲和下跌下面都隱藏了合理性。三四線城市月工資3-4000元很正常，房價大部分人都基本可以負擔。而且三四線城市基本不限購，我覺得：

• 中國房價飛漲主要是房產持有成本過高（據說出讓金占房價60%以上，而且房產稅、房租稅、環保稅也開始徵收，各種稅費層出不窮）；

• 人均收入增過快（近20年以來收入增幅在9%以上);

三四線城市是不是值得投資要取決於其經濟發展潛力，如果所在的經濟有活力，人口持續流入，那麼漲幅比一線城市有更大的空間。目前房價由於調控而趨於穩定如果你確實需要房子，而且有能力負擔首付和還款能力，不管漲跌都得買。近年來我國房價瘋漲導致而租金回報率持續走低，很多專家拿這個來說事，實際上在欺騙我們普通老百姓。

『貳』 分析中國未來3線城市房地產走勢

一、背景

當筆者和眾多空軍一樣，還在翹首等待著「樓市雪崩」那刻的來臨，奈何中國的樓市在經歷了08年的短暫低迷後，隨即呈現出令人匪夷所思的量價齊漲的態勢。這種現象如果發生在07年以前，也沒什麼值得驚奇的。可在「全球金融危機」的陰霾還沒完全散去的2009年，中國的樓市卻能一支獨秀，真的不得不發人深思。一時間「樓市泡沫」、「樓市發燒」、「樓市綁架中國經濟」等言論頻頻見諸報端。中國的樓市究竟怎麼啦？帶著這樣的疑問，筆者從身邊的城市出發，對中國三四線城市房價的走勢進行深入的探討。

二、廉江樓市現狀

廉江市是廣東省湛江市屬下的一個縣級市，全市常住人口約30萬，是中國典型的三線城市，也是筆者故鄉之所在。從房地產的構成來看，和中國大多數三四線城市一樣，04年以前廉江市的房地產業主要以居民自建房為主，嚴格意義來說還不能算是真正的房產市場。廉江的房地產市場真正開始成型，始於《政府關於限制私人購地建房》政策的出台，（由於筆者無法獲得相關政策劃的細則，所以也不清楚該政策具體的實施時間）。

主要樓盤。目前該市已竣工的樓盤項目分別有：金都名園、建達財富花園、禾旺花園、永福花園、禾盛花園等差不多十個；而在建的樓盤項目則有清華園、美景花園等。短短幾年時間，十幾個大型樓盤就在廉江拔地而起，可見廉江的房產市場發展之迅速。

從消費者構成來看，目前廉江樓市的購買力主要來源於教職工、公務員、個體戶、國有企業及事業單位職工。

價格。目前廉江各大樓盤的毛坯房的均價約為人民幣2500元。

那麼，作了一個三四線城市的典型代表，廉江的房價在未來3-5年的將呈現什麼樣的走勢呢？下面筆者就影響廉江房價走勢的各要素進行深入的剖析。

三、影響廉江房價走勢的重要因素

1. 限制私人購地建房政策的出台

以其說廉江房地產市場的形成是市場經濟的產物，不如說是政府政策催化下的產物。廉江的房地產業經歷了從沒到有再到樓市的繁榮，只經歷了短短的幾年（3-4年）時間，這無不印證了相關政策的巨大影響力。

隨著中國城市化進程的日漸加快，城市的人口將進一步增加（下面將從具體的事件上說明城市人口增加的原因），而人口的增加必定帶來對住房剛性需求的增加。而由於政府限制了私人購地建房，購買商品住房便成了市民的唯一選擇（當然，你也可以選擇租房，但就租房也得要有房子吧，所以整體上看市場對住房的需求還是增加的）。

2. 珠三角產業轉移的契機

「產業升級改造」在珠三角已經說了好多年了，但一直都沒見多大的實質性動作。然而進入09年，經歷了全球金融危機的洗禮，珠三角到了不得不進行產業升級改造的地步。隨著珠三角產業升級改造步伐的進一步加快，越來越多的企業，特別是勞動密集型以及高能耗高污染的企業必定會遷出成本（人工成本、能源成本、土地成本、治污成本等）較高的珠三角地區。

但是由於廣東在物流、資金流、信息流、相關硬體配套和多年改革開放所建立起來的區域優勢等，在將來相當長的一段時間內還將繼續存在的事實，致使很大一部分企業暫不願離開廣東這片熱土。在這種情況下，尋求經營成本比珠三角低的區域便成了眾企業共同的目標。而珠三角周邊的三四線城市以其比珠三角較為低廉的人力、地價優勢，而企業發展所需要的物流、信息流和資金流等的獲得也較為便利，加之這些地方政府為更好地引進資金以拉動本地經濟而制訂的優惠政策正好合付這些企業的再投資要求。因此珠三角企業向三四線城市轉移必定成了一種勢趨。而這種勢趨更是可以從目前廉江九州江經濟開發區、廉江（佛山）產業轉移基地等大型工業園區的興建中略見一斑。廉江—中國「電飯煲之鄉」美譽的形成，則見證了產業轉移給廉江帶來的好處。相信隨著產業轉移的進一步推進像這的美譽未來還會陸續到來。

隨著產業園的興建，外資引進進一步擴大，廉江的經濟必定迎來新一輪的增長，同時也帶來就業市場的進一步擴大。回到房地產市場，一個地區的房地產的興衰無不與該地區的經濟直接相關。從房地產的各角來看，就業機會的增長則意味著該地區住房需求的增加，因此經濟的增長更會直接推動房價的上升。

3. 70、80後新一代農民工返鄉創業

金融危機和產業轉移帶來的另一個問題是，珠三角地區就業機會的持繼下降。在這種情況下，大批農民工選擇了返鄉。對於老一輩的農民工來說，返鄉就意味著回家務農，而對於70、80後新一代農民工來說，回家務農簡直是一場噩夢。一是因為，由於多年在外務工，很多這個年代出身的農民工早已喪失了務農的基本技能；再是因為，由於長年在外打工，家裡的土地由於丟荒多年早已不具耕作價值，或者土地早已一次性賣斷承包給他人。在這種情況下，回家創業或重新進入本地的工廠繼持打工便成了這些農民工不二之選。

由於這部分人員的加入，三四線城市的人口也將迅速擴大，從而直接增加住房的剛性需求，房價的提升也就成為必然的事實。

4. 農民大學生增長的潛在需求

農民大學生聽起來好像有點「貶」的意味，其實不然。農民大學生顧名思義，其祖輩是農民，自己也是農民，只是上了大學所以多了一重身份，通俗點說就是從農村走出去的大學生。

由於祖輩務農，耳濡目染其深切體會到了務農的艱辛，再加上自小家人的說教，因此，走出農村便成了這個群體最高的奮斗目標。而能否真正走出農村的一個關鍵指標就是，在城市裡是否擁有屬於自己的房產。由於受戶籍限制、一線城市生活成本過高、家庭人脈關系的維系等因素的影響，選擇戶籍所在地的城市置業便成了最為理想的選擇。而近年來隨著各大高校的進一步擴招，這部分人的數量還將進一步的擴大，成為未來3、5年三四線城市不可忽視的住房潛在消費主體。

5. 熱錢湧入，推高樓價

這里所討論的熱錢主要有兩大來源。一是來源於一二線城市的投機資金；二是為規避通脹預期的風險而選擇投資房地產的民間游資。第一種熱錢的的產生是由於，一二線城市目前的價格持續走高，投資的風險加大，投資價值已不高；而與一二線城市相比，三四線城市由於前期沒得到投資客的重視（原因多方面），整個市場投資成份很少，所以後期更具投資價值；加之09年上半年一二線樓市的回暖，很多資金得以解套。所以流入三四級城市的投機資金自然有所放大。而對於第二種熱錢的來源，則和本次的世界性的金融危機有著直接的關聯。為了應對本次金融危機，各國央行都開足了印鈔機的馬力，大舉實施「造錢」活動——這加大了世界性通脹的預期。目前我國實行的電價上調政策極有可能是通脹的前兆。

6. 建房成本的增加

近來國際原油持繼走高，國家電網也上調了工業用電價格。這一系列的舉動必定導致工業生產成本的增加。而建房所需要的水泥、鋼鐵、玻璃等原材料價格也自然水漲船高。而這些成本會通過價值鏈的傳導作用，最後間接轉移到消費者的身上。

四、結束語

據以上分析，廉江市的房價上升只不過是時間問題。而從對廉江這座城市樓價走勢分析中，我們可以看到中國三四線城市的基本走勢。當然，每座城市的具體情況（地理、經濟發展水平、房產市場的成長期）有所差異，但在國際經濟大環境及國家相關濟經政策沒太大改變之前，這種上升的勢頭是很明顯的。

『叄』 目前三四線城市的房地產還有發展前景嗎

目前復三四線城市的房制地產還有發展前景嗎？
1、中國一二線城市的房產發展慢慢趨於緩和，三線城市雖然在一定時期內有些增長，但是長遠來看，並沒有形成新的房產因素讓房地產再次上漲。
2、不過海外房產卻風生水起，歐美國家的房產前景大致已經定型，而且各國政策收緊，對房產前景不甚明了
3、倒是東南亞房產一直熱度不減，比如馬來西亞房產，物價和中國三線城市差不多，但是房地產前景非常被看好，高收益，值得入手！

『肆』 分析目前三四線城市房地產所處的營銷環境

首先聲明我不算是一個太樂觀的人，起碼對這次政策後可能出現的後果不太樂觀。對於這次政策主要針對的是東部特別是幾大城市（北京、上海、廣州、深圳），我住在廣州，深感這次政策的必要性。一是現在房價已經基本不是由以前的供求關系支撐，已經到了 投資者——供方 形成的供求關系。若不出台有力措施，幾大城市房價沖4萬不成問題（現在深圳3萬多，廣州2萬多），但4萬的房價誰去住呢？最廣大的底層和中層住什麼呢？70、80後怎麼辦呢？社會矛盾之劇烈怕會演變成發達地區的地區性人口流失或者動亂。二是有鑒於日本泡沫，對未來的防範，這也是到了不得不解決的時候，和日本相比，如果中國出現一次類似泡沫，相信其沖擊力比日本當年更厲害，所以近期打壓是迫在眉睫，而且是大力打壓，幾大城市價格下降一萬以上的可能性比較大（長痛不如短痛）。 當然一旦價格下不來，我就比較悲觀了，我是做房地產的一個小職員，一旦這次不能把房價打下來，我就打算準備改行了（現在就轉工，以後可能就叫做下崗了）。其實現在不少房企內部財務不算很好（別以為大房企會好，還幾個大企業都是硬撐的，是哪幾個我不便說），一旦泡沫破滅來臨，相信房地產企業大范圍倒閉為期不遠。 對於模式上的問題，現在房價之所以這么高，有幾大原因：一、地方政府。地方政府為政績和財政抬高原始地價，這也是根本原因。二、監督部門的懈怠。譬如不少地塊本應起100米以下的，由於某些原因，後來又可以改為起100以上，而當中監督部門有不可原諒的過錯。三、商業銀行沒有很好實行中央銀行的指示。這個問題就關乎銀行的收益，本是無可厚非，但歸納原因也必須指出。四、國企把持國民經濟嚴重。自4萬億後，很多資金流向國企，國企可以說是財大氣粗，他們有能力完全不理市場需要的拿地（最好的例子是潘石屹一次志在必得的拿地居然給一個國企拿了，後來他自己也說那個價格他完全不敢拿，是虧本的，只能說國企——牛）。五、投機、囤地現象嚴重。這就不用多說了，眾所周知的事情。 所以這次出台的政策、人民日報出台的社論，可以發現不少是直接責令地方政府、嚴控銀行和打擊投機、囤地行為的。

『伍』 房地產的一丶二丶三丶四線城市怎麼劃分

中國的一線二線三線城市劃分
依據 1政治地位 2經濟實力 3城市規模 4區域輻射力
線城市
一線強 北京 上海 （一個政治文化中心，一個經濟中心，無爭議）
一線 廣州 深圳 （南粵雙雄，實力旗鼓相當，公認一線）
准一線 天津 （原本屬於二線強，近幾年國家重視、發展極快，步入准一線）
二線城市二線強 南京 武漢 沈陽 西安 成都 （都屬於區域中心城市）重慶（直轄市）
杭州（經濟發達、副省級）
青島 大連 寧波（三個經濟發達的計劃單列市）
二線中 濟南 哈爾濱 長春（剩下的三個副省級城市）
廈門（計劃單列市、規模小所以只能是二線中）
鄭州 長沙 福州（經濟發展較好的三個非副省級省會城市）
烏魯木齊 昆明（國家重點發展的邊疆國際化城市）
蘭州（西北重工業城市、蘭州軍區）
蘇州 無錫（最發達的兩個非省會地級市）
二線弱 南昌 貴陽 南寧 合肥 太原 石家莊 呼和浩特（七個實力相當的省會城市）准二線 佛山 東莞（兩個製造業經濟強市） 唐山（環渤海重工業大城市） 煙台（環渤海重要港口、經濟強市） 泉州（閩南經濟中心城市） 包頭（重工業大城市）
三線城市三線強 銀川 西寧 海口 洛陽 南通 常州 徐州 濰坊 淄博 紹興 溫州 台州 大慶 鞍山 中山 珠海 汕頭 吉林 柳州
三線中 拉薩 保定 邯鄲 秦皇島 滄州 鄂爾多斯 東營 威海 濟寧 臨沂 德州 濱州 泰安 湖州 嘉興 金華 泰州 鎮江 鹽城 揚州 桂林 惠州 湛江 江門 茂名 株洲 岳陽 衡陽 寶雞 宜昌 襄樊 開封 許昌 平頂山 贛州 九江 蕪湖 綿陽 齊齊哈爾 牡丹江 撫順
三線弱 本溪 丹東 遼陽 錦州 營口 承德 廊坊 邢台 大同 榆林 延安 天水 克拉瑪依 喀什 石河子 南陽 濮陽 安陽 焦作 新鄉 日照 聊城 棗庄 蚌埠 淮南 馬鞍山 連雲港 淮安 麗水 衢州 荊州 安慶 景德鎮 新余 湘潭 常德 郴州 漳州 清遠 揭陽 梅州 肇慶 玉林 北海 德陽 宜賓 遵義 大理
四線城市：剩餘的所有城市。

『陸』 房地產三四線城市分析定位

才5分？估計沒人會來答復的。

『柒』 目前三四線城市的房地產還有發展前景嗎

如果國家不限制小產權房的話，肯定會或多或少影響到小區商品房的價位，國家房產回調控政策主要答是針對一線城市和部分價格上漲過快的二線城市，調控政策有向三四線城市蔓延的趨勢，這要看三四線城市房地產市場的發展情況了。個人認為國家政策出台對一二線城市是直接的影響和限制，三四線城市更多的是間接影響。比如，政策剛出台，雖然沒有針對三四線城市，但購房者不這么認為，他就會產生觀望情緒。限購政策的出台對一二線城市的房地產投資轉移也帶來了限制。所以國家這次房地產調控對市場的影響還是比較深遠的。

『捌』 三四線城市的房地產公司在未來幾年內很難熬，像

在三四線城市，大房地產商還好，特別一些小房地產商是在周邊集資的，一旦資金鏈斷了，不光是房地產商難熬了，房子也爛尾了，百姓也住不了房了。都難熬了。