遵義土地流轉鄉村旅遊
鄉村旅遊開發繞不開農村用地問題，很多開發商也好、經理人也好、甚至是天天與農民打交道的基層政府官員，在與我接洽時都會拋出「這塊地能用嗎」、「基本農田可以改變用地性質嗎」、「木屋可以不需要建設指標吧」、「這個項目的用地需要到國土報批嗎」等等諸如此類的問題，這實際反應的是大家對用地問題的重要性認識不夠，而僅僅把對項目的關注點聚焦在市場、產品、盈利性、運營模式等後端環節，而忽略了項目的用地基礎合法性、開發流程合規性、以及土地作為一種高附加值資源的遠期增值變現能力。
用地是農村項目開發遇到的基礎問題，也就是項目開發的方向問題，需要搞清楚國家的政策傾斜、戰略扶持方向，也需要搞清楚土地流轉、徵收這些近幾年的新生專業術語，更需要理清楚用地流程問題，包括徵收徵用、流轉、承包、租賃、補償等，也就是讓土地活起來的「1、2、3步」怎麼走。
文sir說的項目開發不涉及土地一級開發哦
土地一級開發，是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到「三通一平」、「五通一平」或「七通一平」的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
土地二級開發，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，就是「賣房子的」和「出租房子的」。
先要確定開發涉及的土地性質
首先要分國有土地和集體土地，集體土地只要村委會同意，可以自行流轉。國有土地的流轉要經過國土局備案，變更登記。
（1）集體土地
所有者：由農村村民構成的農業集體經濟組織所有的農村和城市郊區的土地。在此類土地上種植的農作物、建造的建築物等，為集體土地附著物。
使用方式：分為兩種，他用與國有土地類似，即將使用權轉讓、出租，獲取收益；自用方面則與國有土地不同，除了可以生產工作自用外，還可以進行生活、經營自用，如作為宅基地分配給成員、建設集體住宅、娛樂設施、經營設施等。
收益渠道：集體土地收益渠道則更加寬廣，既有使用權他用的轉讓、出租收益，又有自用土地及其附著物經營收益。
（2）國有土地
所有者：國有土地的所有權人是中華人民共和國的全體公民
使用方式：一是他用，即通過使用權出讓或劃撥，用於經濟發展或社會發展；一是生產工作自用，用於建造辦公場所、公益設施等。目前，自用的國有土地不能用於生活、經營用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由於政府自用的國有土地不能用於經營，故國有土地的收益主要來自出讓使用權獲得的出讓費。
旅遊項目開發涉及的農村集體土地流轉一般建議流程
文sir說，作為農村旅遊項目開發最常見的一種土地使用方式，土地流轉將在未來被反復提及。
（1）與地方政府簽訂意向性合作開發協議
（2）景區、旅遊區等規模型項目需編製片區旅遊發展總體規劃（參照上位土地利用規劃給建設地塊劃定紅線），若是小型項目則可形成簡要的項目開發設計方案
（3）總體規劃上會評審（通過後有法律效力）
（4）向所在地國土局提出流轉申請（委託土地轉出方向和土地轉入方向兩地土地流轉服務中心辦理）
（5）協調鎮村政府同意土地流轉（需召開村民大會或其他公示方式）
（6）雙方土地流轉中心作為中介人，負責信息登記、審核、評估、洽談等事宜
（6）市（縣）人民政府審批後由國土發批准書
（7）簽訂流轉合同（建議和村集體談，如果直接和農民簽租賃合同後期問題較多）
（8）到國土局登記獲得土地使用證
❷ 發展鄉村旅遊如何用好土地流轉政策
近年來，越來越多的村子在保護耕地的基礎上開始探索靈活用地方式，以滿足日益增長的鄉村旅遊開發需要。「農牧漁業種植、養殖用地」用於開發觀光、採摘等旅遊項目的情況越來越多，而這些項目主要是通過土地流轉實現的。
土地直接或間接流轉到外來投資者手中，是很多地方開發鄉村旅遊的重要環節。針對旅遊用地的多樣性，國家旅遊局等部門發布的《關於支持旅遊業發展用地政策的意見》做出了明確規定。此次農業部印發的《規范》也進一步規范了土地流轉工作。
前瞻產業研究院副院長分析，土地流轉是發展鄉村旅遊的重要條件。一是鄉村旅遊開發需要旅遊基礎設施，如停車場、廁所、住宿、餐飲等，這些都需要流轉土地;二是鄉村旅遊企業需要突破單一農戶限制，達到一定規模。目前，國內比較好的休閑農業與旅遊企業流轉的土地大多在300畝以上，規模最大的可以達到數千畝。
近年來，業界也在探討土地流轉的形式，其中，「股份合作模式」受到很多業界人士認可。這種模式下，農民變成股東，既收取土地流轉資金也收取分紅，將是鄉村旅遊土地利用的一種有效形式。
❸ 休閑農業的土地流轉政策有哪些規定
休閑農業的拿地，是眾多休閑農業和鄉村旅遊投資者關心的老大難問題。實際操作中，經營者要以較低的成本順利獲取土地使用權或經營權，同時也是休閑農業項目開發成功的基礎和關鍵。前瞻產業研究院總結以下4點：
1、招商合作式拿地，更優惠更安全。土地獲取方式主要有招商合作式與主動獲取式兩種方式;主動獲取式流轉，更靈活
。這種方式比較靈活，通常適用於中小型休閑農業投資者或經營者。但是所花費的成本、時間和精力通常要比招商合作式為高;
2、流轉土地要經權利當事人和村委會同意。根據《農村土地承包法》第十八條規定「承包方採取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意後，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權變更、注銷或重發手續。」
3、不超過法規規定期限。我國農村第二輪土地承包發生在 1998 年，第二輪承包期限到 2027 年 12 月31
日結束。在土地流轉時，要特別注意時間期限，超出法定范圍，則合同本身就是無效的;
4、走正道。租用或流轉土地、房屋等，合同簽訂時一定要符合國家法律法規，走正道，不要有貓膩，不打「擦邊球」。不與國家有關土地、規劃政策等紅線相沖突。
❹ 怎樣通過鄉村旅遊規劃，解決農村土地流轉的問題
通過鄉村旅遊規劃，解決農村土地流轉的問題，給你個案例，四川綿陽香草庄園
❺ 如何解決休閑農業規劃中的土地流轉問題怎樣解決
1、進一步改革管理體制，完善政府服務職能
地方政府主導鄉村旅遊開發在一定階段起著重大作用，但也會使開發地居民一開始就被置身於旅遊開發之外，擾亂了市場經濟環境下正常的分配秩序，不利於鄉村旅遊的持續發展，所以地方政府應該逐步地退出市場經濟的參與者角色，從而專心營造和培育適合鄉村旅遊運作的市場環境，規范好鄉村旅遊企業行為，打破信息不對稱局面，建立完善的信息收集和交換體系，尤其是解決鄉村旅遊開發中農戶合法利益的保護問題，如重視土地徵用、流轉的法律法規建設，規范農村土地流轉市場和旅遊資源價值評估，加強農戶服務技能培訓和教育等等。
2、採取多種形式實現土地流轉，推動鄉村旅遊的可持續發展
（1）參與式股份合作制旅遊開發模式，是指以鄉村聚落為場所，以鄉村全體農戶全面參與和資產、技術、勞動入股為核心，依託鄉村豐富的自然景觀和多彩的民俗，以城市居民為主要的客源市場,集觀光、度假、休閑、娛樂等為一體的多形式、多層次的可持續發展旅遊形式。該模式在利益分配方面，實行按股分紅與按勞分配相結合的方式。由於該模式下的股東包括當地的全體農戶，因此從客觀上促進了鄉村居民收入的提高和生活水平的提升，體現了旅遊業「利益共享」的精神。在旅遊開發的同時，兼顧開發區居民的長遠發展，使他們能夠長期分享旅遊收益，獲得就業機會或從事經營的許可，從而使農戶能獲得長久的經濟效益。
（2）農戶可幾戶人，幾十戶人聯合進行土地流轉，讓中小企業進入開發鄉村酒店，也可一兩戶人實行土地流轉，城市居民在鄉村修建度假設施，也可一個村聯合起來建立合作社，實施全村范圍內的土地流轉，形成新的聚落式村落。這樣，農戶沒有失去土地，農業產業在社會資本進入之後又可得到升級，農戶經過培訓，還能從事旅遊服務。於是，農戶就地實現了城鄉一體化，而沒有失去土地，也沒有失去就業。
❻ 土地流轉起來對農村的發展有什麼好處
廣州增城區中新鎮五聯村曾經是個貧困村。中新鎮黨委書記陳一敏介紹，村民分到幾分地，種菜、種糧連自己都養活不了。因為貧困，很多村民都外出打工了。
「由於五聯村總體規劃里既沒有房地產，也沒有工商業的規劃，所以只能老老實實把農業和農村做好。」陳一敏說道。
陳一敏介紹，這些（基地內的）農活都是農民擅長的。一些需要照顧家庭的、沒法外出打工的婦女，就可以就近在基地做產業工人。勞動強度不大，勞動環境也舒適，一個月還可以拿到3000多塊錢。
在基地內，記者還品嘗到了用山泉水種植的水培番茄。大棚里，這些番茄大小不同，顏色各異。而最貴的番茄品種，一斤也可以賣到60元，甚至已經走上了不少發達國家人們的餐桌。
農旅結合讓村民有的種，遊客有的玩
羅浮山下，綠樹掩映，河塘清澈見底。惠州市博羅縣的松樹崗村就坐落於此。作為廣東省新農村示範點之一，松樹崗村充分利用獨特的地理環境和豐富的自然資源，大力進行農業招商和引導村民種植無公害農業產品，同時發展農業旅遊觀光。
在松樹崗村「生機立體農業園區」內，記者團看到了「空中田園」農業區。該項目負責人蔡海璋通過引進「向天借地」等新型種植模式，使得一畝地的效益是普通種植方式的8～10倍。
不僅如此，「空中田園」內，果蔬在種植過程中遵循「零污染、零容忍」原則，完全不使用農葯、激素、化肥、轉基因工程技術。
目前，該村建立現代農業生產基地3000多畝，主要種植水果、花卉和特色農作物等。除了「空中田園」，還有葡萄園、火龍果園等，形成了連片的生態觀光農業帶。
有了良好的生態環境和獨有的農業基礎，松樹崗村大力發展鄉村旅遊。
據了解，2016年，全村共接待遊客約15萬人次，增長88%，旅遊綜合收入達500多萬元；村集體收入為29萬元，增長16%；農民人均純收入為25580元，增長25.1%。
鄉村旅遊發展起來了，村民腰包鼓起來了，松樹崗村在鄉村旅遊發展和探索上又有了新願景：待條件成熟時，將會引進專業的旅遊管理服務公司，對整個村的旅遊項目進行管理運營，提高旅遊經濟效益，把該村的鄉村旅遊做大、做強、做出特色，真正實現環境美、集體強、村民富的發展目標。
文明建設讓城中村實現美麗大轉身
通過「文化+」的方式，將文明建設與新農村建設有機結合，使得過去「臟亂差」城中村變成了「文化村」，惠州市觀背村可謂一個生動的新農村建設樣本。觀背村總面積0.3平方公里，人口大約1025人。這個背靠東江的村如今成了一個壁畫村莊。
不到一年的時間里，500多幅壁畫逐步裝點了原本斑駁脫落的村道牆，主題內容從法德共治到中國夢、從客家文化到中華傳統故事；空置的房屋資源盤活租賃給文化團隊、社會組織作為創作場所，秀美別致的院落代替了原本破敗的房屋；老舊的房屋則裝點成村民學習充電的文化驛站。
此前平庸的村莊面貌得到了很大的改善，更是吸引了多家文創團體和機構的入駐。這些機構和團體又對村內房屋資源進行了活化利用，美麗的觀背村更添文化魅力。
村容村貌的改變也進一步影響了觀背村的鄉風文明建設。老黨員孫伍有對記者說：「跟以前大不同了，現在在村子裡，車子不上鎖都沒有問題。」
看著眼前的觀背村，誰能想到，這個村子曾經被貼上「人心渙散、污水橫流、治安惡劣、人見人棄」的標簽？
無論是五聯村、松樹崗村還是觀背村，新農村建設所帶來的新變化新面貌讓所有人都感受到了來自社會主義新農村的希望。同時，新農村建設是個進行時而非完成時，不僅僅是這三個南粵大地上的農村，新時代新農村建設的探索還依舊在路上。
增城好地方。
❼ 新土地政策下，如何實現鄉村旅遊的可持續發展，促進新農村建設
如何實現鄉村旅遊的可持續發展，即：鄉村旅遊健康發展，農民利益長存的問題是目前政府最關心，也是開發商如何去利用農業用地的問題。北京山合水易規劃設計院的專家們仔細研究了新土地政策中「土地流轉」。認為：在鄉村旅遊開發過程中，關於農戶的利益分配問題是一個備受關注的問題，如何在新的土地政策指導下，妥善、合理地處理好這個問題，對於鄉村旅遊的健康發展，有著重要的意義。北京山合水易規劃設計院對於這一問題提出了自己的觀點。
1、進一步改革管理體制，完善政府服務職能
地方政府主導鄉村旅遊開發在一定階段起著重大作用，但也會使開發地居民一開始就被置身於旅遊開發之外，擾亂了市場經濟環境下正常的分配秩序，不利於鄉村旅遊的持續發展，所以地方政府應該逐步地退出市場經濟的參與者角色，從而專心營造和培育適合鄉村旅遊運作的市場環境，規范好鄉村旅遊企業行為，打破信息不對稱局面，建立完善的信息收集和交換體系，尤其是解決鄉村旅遊開發中農戶合法利益的保護問題，如重視土地徵用、流轉的法律法規建設，規范農村土地流轉市場和旅遊資源價值評估，加強農戶服務技能培訓和教育等
2、採取多種形式實現土地流轉，推動鄉村旅遊的可持續發展
（1）參與式股份合作制旅遊開發模式，是指以鄉村聚落為場所，以鄉村全體農戶全面參與和資產、技術、勞動入股為核心，依託鄉村豐富的自然景觀和多彩的民俗，以城市居民為主要的客源市場,集觀光、度假、休閑、娛樂等為一體的多形式、多層次的可持續發展旅遊形式。該模式在利益分配方面，實行按股分紅與按勞分配相結合的方式。由於該模式下的股東包括當地的全體農戶，因此從客觀上促進了鄉村居民收入的提高和生活水平的提升，體現了旅遊業「利益共享」的精神。在旅遊開發的同時，兼顧開發區居民的長遠發展，使他們能夠長期分享旅遊收益，獲得就業機會或從事經營的許可，從而使農戶能獲得長久的經濟效益。
（2）農戶可幾戶人，幾十戶人聯合進行土地流轉，讓中小企業進入開發鄉村酒店，也可一兩戶人實行土地流轉，城市居民在鄉村修建度假設施，也可一個村聯合起來建立合作社，實施全村范圍內的土地流轉，形成新的聚落式村落。這樣，農戶沒有失去土地，農業產業在社會資本進入之後又可得到升級，農戶經過培訓，還能從事旅遊服務。於是，農戶就地實現了城鄉一體化，而沒有失去土地，也沒有失去就業。
案例參考：四川綿陽香草庄園
❽ 土地流轉有什麼好處，對農民有好處嗎
您好：
土地流復轉的的好處如下：
1．有制利於資本進入農村，通過大規模收購或租用土地，進行農業現代化和產業化，提高農業生產效率。
2．農民的土地可以變成資本。這使得離開農村去城鎮務工或經商的農民通過轉讓土地獲得補償，有利於他們在城市安家立業。對於繼續留在農村的農民，他們可以通過土地承包權入股農業企業，取得土地租金與分紅收入。
3．加快城市化進程、實現城鄉一體化發展。隨著農民的土地和宅基地流通權問題得到解決，一部分農民將離開農村，轉變為城市人口，並為城市和工業發展提供充足、低廉的勞動力。
4．農村宅基地改造為耕地、擴大耕地面積。農村現有的宅基地一般佔地較多，隨著農民轉移到城市，宅基地可以改造為耕地，這會緩解耕地資源緊張的情況。
5．隨著農民搬遷到城鎮，城市化進程加快，將會推動房產、交通、醫療、教育及其他配套生活設施的建設，可以繼續確保經濟高速發展。
❾ 鄉村旅遊開發土地流轉需要注意哪些事項
1、耕地及基本農田利用限制
《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》對土地流轉用途管制進行了嚴格限制。《意見》明確強調：加強土地流轉用途管制。堅持最嚴格的耕地保護制度，切實保護基本農田。
嚴禁借土地流轉之名違規搞非農建設。
嚴禁在流轉農地上建設或變相建設旅遊度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等。
嚴禁佔用基本農田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。
嚴禁破壞、污染、圈佔閑置耕地和損毀農田基礎設施。
堅決查處通過「以租代征」違法違規進行非農建設的行為，堅決禁止擅自將耕地「非農化」。
利用規劃和標准引導設施農業發展，強化設施農用地的用途監管。
採取措施保證流轉土地用於農業生產，可以通過停發糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼等辦法遏制撂荒耕地的行為。在糧食主產區、糧食生產功能區、高產創建項目實施區，不符合產業規劃的經營行為不再享受相關農業生產扶持政策。
《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國基本農田保護條例》規定：禁止任何單位和個人在基本農田保護區內建窯、建房、建墳、挖砂、採石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者進行其他破壞基本農田的活動。禁止任何單位和個人佔用基本農田發展林果業和挖塘養魚。
2、設施農用地利用限制
國土資源部、農業部對以農業設施用地為主的農業生產性建築佔用土地的規模及用地范圍也做了明確規定。《國土資源部、農業部關於完善設施農用地管理有關問題的通知》（國土資發[2010]155號）規定：
進行工廠化作物栽培的，附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模5%以內，但最多不超過10畝；
進行規模化種植的附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模3%以內，但最多不超過20畝；
規模化畜禽養殖的附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模7%以內（其中，規模化養牛、養羊的附屬設施用地規模比例控制在10%以內），但最多不超過15畝；
水產養殖的附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模7%以內，但最多不超過10畝。
3.嚴格把握設施農用地范圍。
在以農業為依託的休閑觀光項目以及各類農業園區，涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、中高檔展銷等的用地，不屬於設施農用地范圍，按非農建設用地管理。
確需建設的，必須符合土地利用規劃，依法辦理建設用地審批手續。設施建設應盡量利用荒山荒坡、灘塗等未利用地和低效閑置的土地，不佔或少佔耕地，嚴禁佔用基本農田。確需佔用耕地的，也應盡量佔用劣質耕地，避免濫占優質耕地，同時通過工程、技術等措施，盡量減少對耕作層的破壞。