開發鄉村旅遊前期征地

Ⅰ 村裡佔用大面積耕地修建鄉村旅遊違法嗎

如果侵犯了集體的權利，破壞了生態環境，可以向上級部門反映，制止這種行動，還鄉村一個綠色環境。

Ⅱ 怎麼發展鄉村旅遊呢應該注意些什麼問題呢

基於城鄉一體化建設和農村可持續發展的理念，鄉村旅遊逐漸被人們所認識。遠景設計研究院鄉村旅遊規劃專家道：鄉村旅遊資源的開發不但有利於發揮鄉村地區的優勢，而且還可以解決城市化過程中被征地農民的生產生活出路問題。通過鄉村旅遊產業發展，促進服務業同農業的結合，推動農業現代化，帶動農民技能提升和就業轉移，最終實現農村社會、經濟和文化的持續繁榮發展。

Ⅲ 鄉村旅遊度假區的土地流轉怎麼搞

鄉村旅遊開發繞不開農村用地問題，很多開發商也好、經理人也好、甚至是天天與農民打交道的基層政府官員，在與我接洽時都會拋出「這塊地能用嗎」、「基本農田可以改變用地性質嗎」、「木屋可以不需要建設指標吧」、「這個項目的用地需要到國土報批嗎」等等諸如此類的問題，這實際反應的是大家對用地問題的重要性認識不夠，而僅僅把對項目的關注點聚焦在市場、產品、盈利性、運營模式等後端環節，而忽略了項目的用地基礎合法性、開發流程合規性、以及土地作為一種高附加值資源的遠期增值變現能力。
用地是農村項目開發遇到的基礎問題，也就是項目開發的方向問題，需要搞清楚國家的政策傾斜、戰略扶持方向，也需要搞清楚土地流轉、徵收這些近幾年的新生專業術語，更需要理清楚用地流程問題，包括徵收徵用、流轉、承包、租賃、補償等，也就是讓土地活起來的「1、2、3步」怎麼走。
文sir說的項目開發不涉及土地一級開發哦
土地一級開發，是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到「三通一平」、「五通一平」或「七通一平」的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
土地二級開發，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，就是「賣房子的」和「出租房子的」。
先要確定開發涉及的土地性質
首先要分國有土地和集體土地，集體土地只要村委會同意，可以自行流轉。國有土地的流轉要經過國土局備案，變更登記。
（1）集體土地
所有者：由農村村民構成的農業集體經濟組織所有的農村和城市郊區的土地。在此類土地上種植的農作物、建造的建築物等，為集體土地附著物。
使用方式：分為兩種，他用與國有土地類似，即將使用權轉讓、出租，獲取收益；自用方面則與國有土地不同，除了可以生產工作自用外，還可以進行生活、經營自用，如作為宅基地分配給成員、建設集體住宅、娛樂設施、經營設施等。
收益渠道：集體土地收益渠道則更加寬廣，既有使用權他用的轉讓、出租收益，又有自用土地及其附著物經營收益。
（2）國有土地
所有者：國有土地的所有權人是中華人民共和國的全體公民
使用方式：一是他用，即通過使用權出讓或劃撥，用於經濟發展或社會發展；一是生產工作自用，用於建造辦公場所、公益設施等。目前，自用的國有土地不能用於生活、經營用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由於政府自用的國有土地不能用於經營，故國有土地的收益主要來自出讓使用權獲得的出讓費。
旅遊項目開發涉及的農村集體土地流轉一般建議流程
文sir說，作為農村旅遊項目開發最常見的一種土地使用方式，土地流轉將在未來被反復提及。
（1）與地方政府簽訂意向性合作開發協議
（2）景區、旅遊區等規模型項目需編製片區旅遊發展總體規劃（參照上位土地利用規劃給建設地塊劃定紅線），若是小型項目則可形成簡要的項目開發設計方案
（3）總體規劃上會評審（通過後有法律效力）
（4）向所在地國土局提出流轉申請（委託土地轉出方向和土地轉入方向兩地土地流轉服務中心辦理）
（5）協調鎮村政府同意土地流轉（需召開村民大會或其他公示方式）
（6）雙方土地流轉中心作為中介人，負責信息登記、審核、評估、洽談等事宜
（6）市（縣）人民政府審批後由國土發批准書
（7）簽訂流轉合同（建議和村集體談，如果直接和農民簽租賃合同後期問題較多）
（8）到國土局登記獲得土地使用證

Ⅳ 農村發展旅遊征地不補錢

徵收土地補償標准需根據徵收建設項目，和被徵收土地的性質以及被徵收前的年產值來確定。建議你可參考《土地管理法》第47條對土地徵收補償的有關規定。
《土地管理法》第47條規定，徵收其他土地的土地補償費和安置補助費的標准， 由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。
《土地管理法》第47條規定，被徵收土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。
《土地管理法》第47條規定，徵收城市郊區的菜地，用地單位應該按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第26條規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。
徵收土地的安置補償費必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用；
由其他單位安置的，安置補償費支付給其他單位；不需要統一安置的，安置補償費發放給被安置人員個人或徵得被安置人員同意後用於支付被安置人員的保險費用。
《土地管理法》第49條規定，被征地的農村集體經濟組織應當將徵收土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公布，接受監督。禁止侵佔、挪用被徵收土地單位的征地補償費用和其他有關費用。
根據《土地管理法》第79條規定，侵佔、挪用被徵用土地單位的征地補償費用和其他有關費用，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
《土地管理法》第48條規定，征地補償安置方案確定後，有關地方人民政府應當公告，並聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。
根據《土地管理法》第62條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。
農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第44條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
《土地管理法》第16條規定，土地所有權和使用權爭議， 由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。
單位之間的爭議， 由縣以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，有鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。 當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以直接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。
《土地管理法》第81條規定，擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的， 由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款。
《土地管理法》第77條規定，農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的， 由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的房屋。
《土地管理法》第8條規定，農村村民的宅基地，屬於農民集體所有。農村村民對宅基地只有使用權，沒有所有權，一律不準轉讓或買賣。宅基地不屬於村民的私有財產，因而不能繼承。但村民繼承了房屋，宅基地的使用權也就隨之轉移。
根據《土地管理法實施條例》第6條規定「依法改變土地的所有權、使用權的，因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記」。根據這一規定，農民買賣房屋後，應辦理相應的土地使用權變更手續。
根據《土地管理法》第81條規定，擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的， 由縣級以上人民政府土地主管行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，並處罰款。
根據《土地管理法》第73條規定： 「買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。」
根據《刑法》第228條規定： 「以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5％以上20％以下罰金，情節特別嚴重的處3年以上7年以下期徒刑，並處非法轉讓、例賣土地使用權價額5％以上20％以下罰金。」

Ⅳ 農村土地徵用的價格

國家對土地徵用的補償並沒有做出詳細的規定，只是規定按照土地徵用前一年的生產回總值的10——答16倍進行補償。至於房屋的及地上附著物的補償也沒有詳細的規定。所以你要想知道具體的補償標准。我建議你查詢你所在省的補償標准較妥。謝謝採納。（前年我搞拆遷，我這兒小縣城的土地補償標准為30萬/畝，房屋就不好說了，是按房子的結構進行估價的。）

Ⅵ 我想拿到一塊1000畝的土地搞鄉村旅遊項目，求有這方面經驗的專業規劃設計公司。

一樹山國際規劃設計公司有著二十多年設計經驗的國際化專業設計公司.是一專家集產業研究、項目策劃、工程屬咨詢、城市規劃、建築設計、景觀設計等專業規劃設計院，提供從項目前期咨詢策劃到施工圖設計及後期顧問的"全程服務"。 業務范圍覆蓋全國，業務類型涉及風景名勝區、度假區、休閑地產、城市商業街區、產業聚集區、酒店、高爾夫、溫泉、滑雪場、古城古鎮古村落、紅色旅遊、鄉村旅遊、農業休閑、森林旅遊、濱海旅遊、濕地公園、城市公園、郊野公園、主題公園等等，我個人認為是一家非常有實力的旅遊規劃設計資質公司。

Ⅶ 農村集體土地直接入市對旅遊行業有何影響

如果集體組織自行復開發，不僅政制府征地環節沒有了，連開發商這個環節也省去了，預示著農村集體土地不用經過征地環節直接進入市場，土地成本將大幅降低。對於農村發展來說這確實是利好消息，當前休閑農業、鄉村旅遊、鄉村養老、田園綜合體等新產業新業態用地需求旺盛，通過集體用地租賃的形式，以入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅遊和農村三產融合發展的等開發體。
PS：最近很多文章也對《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的解讀為，對房價將產生重大影響，甚至會出現商品房價格二三折的房子。
雖然方向是對的，但是樂觀的有點早。從整體來看，未來的房價在不考慮通貨膨脹和人口流動的情況下，是會逐步平穩甚至下行的。不過，如果考慮人口向一二線城市集聚的情況，那麼這些地區的房價仍有向上的動力，但如果受到來源更豐富的房源供給的沖擊的話，那麼房價增長或下降就取決於人口流入的增速和房源增長速度誰更快。

Ⅷ 想做鄉村旅遊、農業觀光園等方面的項目，怎麼解決土地使用及規劃問題

想做鄉村旅遊、農業觀光園等方面的項目，怎麼解決土地使用及規劃問題？北京山合水易規劃設計院研究，在符合規劃及其他規定的基礎上，針對項目區內不同土地利用類型和開發模式，可以採取如下措施：
1、 旅遊設施用地
方式（1）、依法按程序徵用
註：某些地方對土地徵用有特別規定和說明，具體程序以地方具體規定為准。
方式（2）、與集體聯合開發
農村集體經濟組織佔用本集體農用地和單位佔用國有農用地的，不需擬定征地方案。
若項目用地佔用農村集體土地，可採取企業與村集體聯合進行開發建設的模式，即村集體作為主體，企業作為投資主體，聯合開發旅遊項目（建設用地部分）建設。
2、 農業觀光等農園項目用地
方式（1）、依法徵用
通過徵用形式將集體土地變為國有後使用，但由於此項目用地面積較大，土地徵用超過一定面積須報國務院審批，操作難度較大。
方式（2）、通過農用地流轉形式租賃農村集體土地
相關手續較征地簡捷，且可節省大量資金。
與鎮政府和相關村委會進行溝通，協商達成一致後，與鎮政府及相關村委會簽訂租賃合同，與農戶和村小組簽訂有關合同，取得土地經營權。再召開村民代表會議進行表決，最後由村小組委託鄉鎮政府或村委會與承包商簽訂租賃合同。
由於發展觀光農業等項目，涉及到將耕地、園地、林地等用地類型轉變為設施農用地，在一定程度上改變了用地類型，需要與當地政府或國土部門了解溝通相關手續事宜。
3、 農村居民點歸並整合
可通過新農村建設、建設用地增減掛鉤等形式開展。首先與集體溝通協商，簽訂搬遷、補償、安置等相關協議；然後與國土部門溝通，爭取周轉用地指標，辦理安置區農專用手續。
如果周轉指標申請成功，新增建設用地可以先建後拆形式進行，即首先在新址（安置區）建設安置點，然後拆除整合原有居住點，經整理後按一定比例歸還安置區佔用土地。

Ⅸ 鄉村旅遊開發，哪些環節的操作應當重點關注

盈利模式和整體規劃是重中之重。鄉村旅遊很多大項目，當初憑借開發商的情懷來進入，沒有清晰的盈利模式和整體規劃，後面的推進就很困難。土地的取得往往比想像中要困難得多，不是一天兩天就能拿下的，往往要經過四年五年的時間，甚至六七年都有可能。如果在最開始的這一步耽誤的時間太長，會把後面所有的財務計劃打亂。所以如果沒有足夠的資源，氣場以及和政府非常好的關系，不建議去碰太大的度假項目。
從融資途徑來講，鄉村旅遊前期開發的時候主要靠自有資金。因為鄉村大量的土地是流轉土地，沒有資產價值;就算有少量的出讓土地，土地的價值也很低。開發商要從銀行貸款很困難，所以基本上還要靠自有資金。到了後期融資，主要通過股權。股權融資還有兩個問題，第一項目的盈利模式要清晰，第二個人信譽要強，不然也很難融到資金。
而具體的盈利模式，目前來看主要還是靠房產的銷售，銷售的回報可以平衡一部分酒店的投資和其他配套的投資，靠經營來平衡是很困難的，畢竟經營是需要一個過程，同時會有很大的經營壓力。普通房產很多是剛性需求，而度假房產則不然，需要充分考量到底憑什麼讓人買你的房子，考慮清楚了這個問題就解決了盈利模式這個點。
另外，鄉村旅遊項目不同於傳統旅遊地產項目，和居民以及政府的互動尤其需要投入精力：一個項目如果不把當地老百姓帶動起來，那麼這個地方是不會安定的。因為老百姓就像魯迅說的，哀其不幸，怒其不爭，需要開發商去引導。如果這個項目讓他們有收獲，老百姓就會支持你。另外政府也希望項目能夠把帶動當地經濟，這個在政治上是有意義的。