老年旅遊業發展趨勢

1. 跪求"旅遊'銀發'市場(老年旅遊市場)研究與分析"論文

我國老年旅遊市場研究與分析

摘要：老年旅遊市場是我國旅遊客源市場的一個重要組成部分。然而，「銀發旅遊」在我國卻還是一項尚待開發的空白。如何開發老年旅遊市場已成為我國旅遊業發展中一個重要的研究課題。本文從分析老年旅遊市場開發的可行性條件人手，探討老年人的消費心理、行為特徵以及心理精神需求，提出開發符合我國國情和老齡群體特點的旅遊產品和營銷策略。
關鍵詞：老年旅遊；市場開發；可行性營銷策略

我國是世界上老年人最多的國家，世界上五分之一的老年人生活在中國。的確，從全國范圍看，隨著出門旅遊的老年人日漸增多，已經營造出了一個紅紅火火的老年旅遊市場。這種現象的出現，對於日益發展的中國旅遊業而言，是一個難逢的發展良機。如何開發好老年旅遊市場，搶占這個目前尚未大規模開發卻又極具市場潛力的「銀發產業」，既是旅遊市場開發中存在的一個亟待解決的問題，同時也是更好地體現旅遊業服務於社會。又是旅遊業自身獲得良好經濟效益的一個十分有效的途徑。

一、我國老年旅遊市場開發的可能條件
社會人口的逐漸老齡化將形成一個相當龐大 的老年旅遊消費群體。據人口統計學家預測，21 世紀將會成為老年人的世紀，中國同樣也不例外。 據有關統計數據表明，我國60歲以上的老年人口 已達到1．34億，佔全國總人口的10．48％。而國際 上老齡化國家或地區的標准卻是60歲或以上的 人口占總人口的10％，65歲以上的老人占總人口 的7％。按照國際通行的評判標准來看，我國已經 開始進入老齡社會。在今後的40年裡，老年人口 的數字還將以每年3．2％的速度遞增，可見我國老 年人的基數相當大。再加上隨著我國人民衣食住 行等生活條件的較大改善，醫療水平的不斷提高， 老年人的健康狀況比以前有了很大的變化：一是 死亡率降低，二是壽命不斷延長。由此可見，在這 些日益增加的老年人中，其中的一部分將形成一 個相當龐大的旅遊消費群體，他們在旅遊客源市 場上所佔的比例會越來越大，其潛在作用是絕對 不可忽視的。
生活、消費觀念的轉變，使越來越多的老年人 走出家門，參加旅遊活動。自改革開放以來，中國 的經濟呈現出前所未有的良好發展態勢。因此，隨 著經濟的發展、社會的進步以及社會保障制度的 建立和完善，勤儉持家傳統意識濃厚的老年人其 思想觀念也悄然變化。在經受改革開放的洗禮後。 老年人再也不滿足於基本的生活需求，而有了豐 富生活、享受生活的強烈願望，他們希望有更加豐 富多彩的高質量的生活內容，傳統的休閑活動方 式比如下棋、養花、打麻將等已不能完全滿足老年 人的精神需要，他們更渴望能有一些融知識、娛 樂、健康為一體的更高層次的休閑活動。而旅遊不 僅能夠領略異地的自然風光，體味風俗民情，還能 夠開闊胸襟，陶冶性情，強身健體，增添對生活的 情趣。因此在眾多的休閑方式中，老年人越來越多 地選擇了旅遊。過去心儀已久卻沒有時間或沒有 錢捨不得破費而未能前往的旅遊景點如今則放開 了手腳把旅遊的願望變成了實實在在的行動 特 別是在親身體驗到旅遊帶來的種種好處後，他們 興趣更濃、願望更高、決心更大，出行的次數也就越多。
老年人有外出旅遊的經濟基礎和充足的閑暇 時間。進行旅遊活動兩個最基本的條件就是要有 足夠的閑暇時間和可隨意支配的收入，即要「有閑 有錢」。老年人在這方面尤其是在時間上有著得天 獨厚的優勢。因為老年人離退休後在家頤養天年， 時間上完全是充裕的。特別是隨著社會的進步，過 去「四世同堂」的大家庭逐步向「兩口之家」或「三 口之家」的小家庭過渡，這樣，在城市中就出現了 一大批「空巢家庭」，老人們獨居寓所，單獨成家的 兒女們在同一城市或其它城市另居它所，只能根 據工作的繁忙程度定期或不定期回家省親。在大 部分時間里老人們都是比較空閑比較孤獨的。因 此老年人既有比較充裕的時間又希望能安排合適 的活動讓自己的生活更加豐富多彩。
另外，從老年人進行旅遊消費的經濟基礎來 看，老人離退休在家，有固定的收入，有社會保障， 也有一定的積蓄。再加上這時兒女們大多參加工 作，家庭負擔較輕，老人們的工資收入真正成為他 們的可支配收入。況且兒女們還會定期或不定期 地給老人們一些零花錢以表孝心，這些也在客觀 上為老人旅遊提供了條件。因此可以說老年人進 行旅遊具備一定的經濟基礎。
正因如此，老年人外出旅遊擁有更大的自由度和靈活性，選擇的空間和形式也更多，完全可以根據自己的身體條件、氣候條件等自由地安排出行時間和選擇地點，而不必在節假日湊熱鬧，這一點恰恰是其它客源群體所無法企及的。
我國豐富的自然旅遊資源和人文旅遊資源為 老年人的出遊提供了良好的客觀條件。我國地域 遼闊，旅遊資源十分豐富，適宜老年人旅遊的地方 相當多。首都北京充滿濃郁的文化氣息和深厚的 文化底蘊，特別適合老年人觀光旅遊。古城西安、 南京、洛陽等，值得觀賞的人文景觀也遍地都是。 此外，四季如春的雲南、充滿南國風情的海南島、 沿海的大連、青島、廈門、以及譽為「人間天堂」的 蘇州、杭州等都是適宜老年人遊玩、徜徉的好去處。
從老年人進行旅遊的現實意義來看，它不僅 可以擴大增加旅遊客源市場的份額，同時，由於老 年人擁有較多的閑暇時間，可以較為自由地選擇 時間出行，因此這一群體在一定程度上還可以填 補旅遊市場淡季客源的嚴重不足，為旅遊業的發 展帶來實實在在的好處。更為重要的是，老年人參 與旅遊活動具有十分現實的社會意義，它不僅標 志著社會的發展和文明的進步，同時，這也體現著 整個社會對老齡群體的關注，旅遊活動將成為我 國老年人提高生活質量的一條佳徑。
通過以上對我國老年人旅遊市場開發中存在的可行性因素的分析，不難發現，無論在觀念上、經濟上、身體上、時間上，老年人出門旅遊的條件都在日臻成熟，老年人客源市場確實大有文章可作，如果這一市場能夠成功開發，必將會給我國旅遊業的發展注入新的活力，帶來莫大的發展商機。

二、我國老年人旅遊消費的心理特徵與行為特徵
消費心理是支配消費者購買行為的思想意識。顯然，老年人豐富的人生閱歷和長期的消費行為使他們的消費心理與其他年齡段的消費群體的心理特徵是大不一樣的。而這種消費心理又直接影響著他們的消費行為，包括旅遊消費。由於受年齡的影響，老年人的行動節奏往往緩慢，出遊時間較長，他們接受不了急風暴雨行軍式的旅遊。而喜歡根據自己的身體客觀條件和喜好自由安排活動。
豐富的生活閱歷，使大多數老年人的消費行 為趨於理智和成熟。他們在購買商品前往往會進 行理智地分析和思考，充分考慮各種因素，貨比三 家，最終才購買自己認為比較滿意的商品或服務。 還有一些老年人屬於習慣型的消費者，他們由於 多次反復購買和使用某一種商品或服務，就會對 該種商品或服務形成較為深刻的印象，逐步形成 固定不變的消費習慣，並且不會輕易改變這種消 費習慣。而對於不熟悉不了解的商品或服務則不 會輕易購買，很少發生沖動性的消費行為。
我國的老年消費者由於他們都有過一段較長 時間艱苦生活的經歷，因此他們的生活大都比較 節儉。但隨著時代的進步、人們生活水平的提高， 收入的增加，老年消費者在購買商品或服務時不 再一味地追求價格的便宜，他們也表現出適應新 事物、新環境的能力和願望，質量可靠和使用方便 成為他們購買商品或服務時考慮的主要因素，由 此可見，現在的老年消費者已經不是我們想像中 的那種只求價格便宜的消費者了。另外，在消費動 機上，我們還必須注意到，在子女長大獨立後，老 年人的經濟負擔減輕，一些老年消費者往往存在 補償性消費動機，試圖隨時尋找機會補償過去因 條件限制未能實現的消費願望，進行補償性消費。 從老年人參加旅遊活動的陪伴方式上看，由 於其子女大都成家立業，閑暇時問較少，很少能夠 親自陪同老人們出遊。因此，老年人參加旅遊活動 多選擇和老伴或同齡人一起出遊。當然，老年人之 間本身也有共同話題，在旅途中可以相互照顧，購 物時可以相互參考，出謀劃策。
從營銷廣告對老年人的影響程度看，由於老年人消費心理成熟，經驗豐富，他們大都相信通過多家選擇和自己的仔細判斷就能夠選出自己滿意的商品。因此廣告對老年人的影響程度一般。當然，老年消費者還是希望能夠通過真實的廣告了解商品或服務的特點來作為自己消費購買的依據。不過，據調查，對老年人影響較大的廣告媒體形式是視聽和報刊廣告，而象名人廣告等形式對老年人的影響力卻並不大。
從老年人的旅遊興趣來看，他們有著典型的 文化懷舊特徵或文化「還願」情結，由此，歷史文化 旅遊線路、民俗文化旅遊線路以及各種專題文化 旅遊線路，往往最能激發老年旅遊者的旅遊動機。 以上所述這些屬於老年人特有的消費特徵和 行為特徵，都是我們在進行老年旅遊市場開發時 必須面對和注意的問題，我們在旅遊線路的策劃、 設計以及吃、住、行、游、娛、購等旅遊環節的組織 安排上都得考慮老年旅遊群體的這些特徵因素。

2. 老年人旅遊市場的定義是什麼

老年人市場是個旅遊最大的市場，因為他們有錢有時間，關鍵是有時間.
所以第一老年人旅遊的人數肯定多；
第二，老年市場要靠去推動，老年市場很會跟風的，如鄰居張大爺一家去了哪裡哪裡，旁邊的老人都會有一重沖動.因為他們不是去不起，更不想輸給別人.還有老年人都會參加一種經常聚會的地方，只要那邊有人去，他們80%的人都會去的.
第三，關於市場怎麼推動，一個是找他們頭，有影響力的那幾個人.把他們搞定了，會帶出一大片市場的.二是向他們兒女做訴求，就象X廣告，"養育之恩無以回報..."，這樣可以搞定錢.你組織總要有錢賺嘛.
第四，老年人喜歡去哪些地方，可以說他們哪都想去，沒坐過飛機的想做一次飛機，沒出過國的肯定想出國，哪怕是新馬泰也好的.國內么北京肯定要去的，看看心中偶像偉大領袖毛主席，還有就是香港\澳門\台灣，這些地方.老年人一般不要推薦去日本，也不要推薦去海島度假，不過海南三亞肯定要去的。 不知道提供的是不是你想要的。

3. 老年產業國內外-現狀分析。

供求落差利好因素 投資老年公寓市場前景樂觀

一則外省新聞吸引了記者注意力：一位老人因突發腦溢血在家中死亡，由於早年喪偶，又不與子女同住，其屍體在近10天後才被發現。回顧近年，上海也曾有類似事件發生，而事件發生的地點從老公房發展到高檔公寓，當事人從普通市民到高級教授。試想，如果這些老人居住在專門為他們度身定做的老年住宅內，如果小區有針對老人的各項服務措施，那麼，這類悲劇就可能不會發生。
標准「老年公寓」為零
提起「老年公寓」，人們會直觀地認為在上海已經有很多這類物業了——老年人集中居住的公寓就是老年公寓。事實上，「老年公寓」在國際上有一個通行定義，即是「專供老人集中居住的、採用居家養老與社區服務相結合模式的住宅。與敬老院、福利院不同，它不屬於社會福利設施，而是由社會投資並按市場化運作的商品住宅」。
上海的老年公寓普遍存在商品化程度不高的問題。現有的老年公寓多為政府投資，房地產開發商開發、營運的幾乎沒有。在運營管理上，目前上海的老年公寓基本上都是微利或者不盈利，員工工資也由政府部門支付。這類老年人居住的場所根本不是國際上認同的「老年公寓」概念。
在發達國家，營利性的老年公寓起步較早，在發展初期採用了市場化的操作模式，政府又對這一具有一定福利性質的產業提供支持，准入門檻較低，發展已經十分成熟。這些國家根據功能不同將老年公寓進行了細化分類。以老齡化問題比較突出、老年公寓市場發展較好的美國為例，該國的老年公寓一般分成三種：第一種是自住型，為那些生活能夠自理的老人設計，公寓不提供與日常生活、葯物醫療相關的服務，而只是提供一個環境優美、生活舒適的居住社區，它不僅僅為老人提供食堂、洗衣房、公共交通等生活設施，還提供豐富的娛樂設施，包括游泳池、健身房、圖書館、俱樂部等。大部分公寓每天至少組織一次集體活動；第二種為協助型，這是目前老年公寓中最流行的一種，在美國有55萬的老人住在這種公寓中。協助型老年公寓是為那些日常生活需要幫助，但是不需要專業醫療護理的老人設計的，公寓為老人們提供日常生活有關的各種服務，包括穿衣、洗澡、吃飯、喂葯等等。在紐約，住一個檔次比較高的協助型老年公寓，每月要支付2850—4800美元的費用。在這些高檔老年公寓，身體好的老人可以出去購物、旅遊或探視親友；而那些患有老年痴呆症的老人則有專人看護，公寓還提供一些舊物品來幫助老人們恢復記憶；第三種為持續護理型，不僅提供各種日常生活服務，還提供護士服務、康復護理、健康監控服務等。
上世紀90年代，老年公寓投資空前高漲，經過這幾年的發展，美國三類老年公寓的投資回報情況已經十分明了，持續護理型老年公寓已經飽和，並出現空置狀態；協助型老年公寓的投資回報也呈下降趨勢，只有自住型老年公寓還具有較好的投資回報率。
市場供求失衡
在幾個月前的秋季假日樓市上，一個名為「江南太陽城」的嘉興樓盤吸引了眾多市民駐足詢問，這正是一個以「關注老人」為主題的特色樓盤。它的高吸引力顯現老年公寓這一獨特類型的物業正以強勁的後市潛力躋身房地產市場。
早在1999年的資料統計就顯示，我國60歲以上的老年人約佔全國總人口10%，上海更是早已進入老齡化高速發展期。目前，上海60歲到80歲的老人已佔全市人口20%以上。另據上海房產經濟學會老年用房專業委員會的城市調查統計：2000年，只有1.9%的上海老人有意入住老年公寓，到2004年這一比例已經基本上升到60%。以2003年本市1300萬戶籍人口統計為准，記者粗略估算，本市願意居住老年公寓的老人已經達到了160萬人之巨。
說起老年人對入住老年公寓態度的改觀，有社會專家表示，這一方面與近兩年火爆的二手房租賃市場有關，現在略有裝修的房子，獨立成套租金至少達到每月五六百元，而不獨立成套的房屋，因為大部分地處市中心，租金也不便宜，很多老人或其子女算算貼上請保姆的錢，也差不多可以支付入住老年公寓的費用了；而另一方面，市民通過各種渠道的宣傳，對老年公寓的接受程度也大大增加。
想住老年公寓的如此多，那上海老年公寓的樓盤又有多少呢？據記者調查，雖然上海市政府已經連續10年投入大量資金，新建、擴建各類老年住宅，從10年前的1.2萬張床(占老年人比例的0.5%)發展到2003年年底的3.79萬張床(占老年人比例達到1.6%)，但這些床位與市場需求相比，顯然還是杯水車薪。況且，這其中還包括了很大一部分養老院。到目前為止，真正進入上海市政府「老年公寓」統計系統的只有14家、1700多張床位，這些「老年公寓」大多規模較小。就拿目前在上海規模最大、層次較高的位於嘉定區南翔鎮的「眾仁老年公寓」來說，也只有3幢住宅樓、492張床位。最小的「老年公寓」甚至只有幾張床位。
「江南太陽城」雖然遠在嘉興，但「老年公寓」的定位還是吸引了眾多咨詢者。據該盤的發展商透露，展示僅4天，就有1萬多市民詳細觀看了樓盤的介紹和模型，其中6000人詳細詢問了項目情況，130組客戶表示出購買意向。如此熱烈的反響也正是老年公寓市場供求嚴重不平衡的表現。
市場前景樂觀
供需之間的巨大落差催生出一個巨大的老年人住宅市場，也決定了老年公寓將成為一個新的投資熱點。應該說，老年公寓作為未來熱點已被許多開發商看到，那麼在每年新建住宅2000多萬平方米的發展勢頭下，上海為什麼會出現老年公寓的缺門呢？
「上海的地越來越少，地價越來越高。」這是近幾年人們對於房地產市場的共識，而土地成本的上升導致了房價的居高不下，絕大多數老人連改善一般居住條件的能力都沒有，更不要說購買帶有服務性質、價格更高的老年公寓了。而對開發商而言，即使有心，最終還是會發現在經過開發、平價或低價銷售、專業服務營運之後，贏利對他們來說幾乎難以做到。有一位開發商對記者感嘆：「現在最關鍵的是缺少相應的優惠政策，開發老年公寓本身是一件帶有社會福利性的事，但目前沒有任何政策表示可以對老年公寓的開發過程提供若干優惠，拿地、建設，一切都按照常規的市場程序來進行，開發商不用算就知道這是個虧本買賣。」
記者了解到，由於市場需求大，從去年開始，已有10多家開發商有意進入這一市場。由於開發成本高，售價卻不能高，這筆賬該怎麼算？嘉興市的江南太陽城項目佔地32萬平方米，他們將目標客戶鎖定在上海老人身上。目前江南太陽城正在制定優惠的銷售計劃，包括一次性收取10萬元，出租20年居住權，允許入住老人作為二房東出租公寓等。該項目目前已經動工，一期預計今年年底竣工。上海住宅科技有限公司正著手准備在浦江鎮開發老年公寓，專門解決當地動遷老人的居住問題。他們打算在老年公寓旁造別墅，別墅較高的銷售價格與老年公寓低廉的銷售價格形成總體盈虧互補。
看來還是有很多開發商看好「老年公寓」這個巨大的市場。金豐易居的丁祖昱先生也認為「老年公寓」的市場前景十分可觀，他分析說，「如果要制定至2010年老年公寓發展規劃，入住人數可按老年人口總數3%的比例考慮，全市入住老年公寓人數將達72500餘人，需老年公寓36200餘套，約200萬平方米，其中市中心區的需求總量在150萬平方米以上」，而作為政府，也可以出台一些相應的措施來支持該市場的發展。他認為，上海可以根據實際情況開拓一些實驗基地，如對滬上一些滯銷樓盤進行改造，注入適合老年人居住的功能；或者在一些規模較大的小區中設置幾幢老年公寓，使一些家庭從三代同堂變成三代同區，從而更適應現代人的居住需求。從發展趨勢看，老年公寓的需求必然越來越大，這將是很有潛力的朝陽產業。

4. 老年產業前景怎麼樣啊

近年來，老年人口比例增加帶來了巨大的市場需求，老年產業被稱為銀色產業，具有很大的發展空間。
前瞻產業研究院2013-2017年中國養老公寓行業發展前景與投資戰略規劃分析報告顯示，我國正處於探索初期，各方社會資本積極進入模式。2025-2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養老機構來養老。按照目前每人每年5萬元的養老費用計算，整個市場產值有2萬多億。
前瞻產業研究院老年健康服務行業研究小組表示，隨著年齡的不斷增長，人的身體機能在不斷退化，老年人的患病率和人均醫葯費用明顯高於年輕人，老年人是醫療服務的高消費群體。此外，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人數量將持續增長，醫療、照料、護理問題日益突出，老年健康服務需求日益增長，行業發展前景可期。
前瞻產業研究院分析認為，老齡社會的到來，與老年人相關的消費需求也將呈現跳躍式增長。由於老年群體是保險業的重要市場，所以我國當前老齡化將直接影響著保險業的未來發展定位，且目前，我國養老保險體系市場尚未進入成熟階段，社會養老保障體系的「低水平廣覆蓋」的特徵依然存在較大的問題，而隨著老齡社會的逐漸到來，使得養老保險市場呈現出巨大需求，這也就迫切需要商業保險參與到社會保障中，通過商保社保的結合機制，分流社保養老壓力，建立起全社會的多層次養老保障體系，可見，未來我國壽險行業市場空間較大。
老年產業涉及很多方面，包括傳統老年產業如服裝、食品、特殊商品、交通、保健、老年福利設施以及現代老年產業如娛樂、旅遊、住宅、社區服務業、老年教育等多種行業，不知道你具體指的是哪方面，更多的信息可以上前瞻網了解一下。

5. 中國老年旅遊市場規模怎樣

中國老年旅遊市場規模在進一步壯大，艾媒咨詢數據顯示，2019年中國老年人旅遊消專費金額超過5000億元。2020年的市場規屬模會因為疫情的的影響有所回落，預計會降至2527億元。雖然旅遊行業整體受疫情影響很大，但在老年人口增長和老年人可支配收入提高的情況下，疫情過後，國內老人旅遊市場將會恢復發展。

6. 老年人旅遊的發展趨勢

當然是越來越多的老年人會去全國各地旅遊,旅遊趨勢越來越好

7. 我國的旅遊行業未來的發展趨勢是怎樣的

有本書叫做《旅遊地產改變中國》 對於趨勢的發展有多的介紹，可以關注下：
一：《旅遊地產改變中國》內容提要
傳統房地產開發模式走到今天，已經進入滯脹時期，一個時代的終結和離去，必然伴隨著新商業模式的誕生。未來中國房地產發展的出路在哪裡？
《旅遊地產改變中國》堪稱旅遊地產的開山之作；從華僑城的運作商業模式，發展經歷，營運狀況進行深度剖析開始，挖掘他的內在成功的基因；再延伸到海南島的國際旅遊島的遠景及現狀，結合中國土地的特殊屬性，和各地產企業對旅遊地產開發的戰略思路，理出一條清晰的旅遊地產的發展方向，揭開旅遊地產神秘的面紗，對於今天的地產及相關企業有著最為直接借鑒意義，是不可多得的一本旅遊地產著作。

《旅遊地產改變中國》前言：

打開一個新世界

傳統房地產開發模式走到今天，已經進入滯脹時期，一個時代的終結和離去，必然伴隨著新商業模式的誕生。未來中國房地產發展的出路在哪裡？眾多房地產開發商不停地追問，希望從中找到新商業模式的出路。

中國房地產業的發展遠遠未到終點，因為匹配中國成為先進發達大國的城市化進程和人口遷移並未完成，而這正是中國房地產業發展宏大的社會歷史背景。只是在過往的歷程當中，由於我們並未為中國房地產發展制定整體的、系統的發展規劃，以及實施了不合時宜的土地出讓和招拍掛制度，使得中國房地產業成為龔斷利益和金融機制的「毒瘤」，發展到現階段已是百病纏身，雖然仍有光鮮的外表，但未來可持續發展道路已是荊棘叢生，不可能重溫往日的平坦與榮光。

昔日扁鵲見蔡恆公，第一句話就是：「君有疾在腠理，不治將恐深」，而蔡恆公不以為然，直至最後無可救葯。對於信奉傳統商業模式的開發商，我想說的一句話就是：「不要再迷信過往的成功模式，你應當在房地產領域里持續創新，直到駛入新藍海。」
而藍海何在呢？

商業地產、旅遊地產無疑是中國房地產今日「分水嶺」後的兩個重要分支，在這兩個分支當中，商業地產操作比較復雜，大多數的開發商不能掌握尺度，貿然進入風險較大，而且就算成功了一兩個項目，後面的可復制性仍然比較差，它不可能是大多數開發商的主流戰略選擇。因為，絕大多數的企業不可能成為萬達，因此，房地產業發展到現在，好的出路似乎只剩下旅遊地產一途。
但旅遊地產似乎又有很多毛病，因為從簡單的方面來講，旅遊地產項目距離居住地太遠，不方便經常居住，而且中國人太繁忙且大多數人經濟能力有限，旅遊的認同度與火熱度與歐美又不可同日而語，再加上與旅遊地產相匹配的「分時度假」等體系不可能在中國短時間內實現，旅遊地產的普及性比較差，這樣就讓旅遊地產成為了水中月、鏡中花，可遠觀而不可近玩，可望而不可及。

那麼，旅遊地產真的能夠改變中國房地產業的整體生態么？
大多數人不相信。而我認為可以。 因為——旅遊地產，可以改變中國！

我認為旅遊地產可以改變中國，是因為它的先進性，其原因在於：
1）中國的人口遷移和城市化進程仍然將持續30年，它的一個人口遷移總體規律是從中西部地區移向東南沿海地區，從小城市移向大城市，從農村移向城市。只要中國經濟在發展，只要在這個過程中沒有發生重大的戰爭或政治事件，這個趨勢必將延續、推進，直至完成適應中國發展的人口和經濟格局分布。
2）中國原來割裂的城市治理格局將會改變，區域經濟一體化將成為主流，行政龔斷將被打破，適應區域經濟一體化的社會經濟、社會服務和公共配套體系將得以重構。中國珠三角地區、長三角地區和環渤海地區將建成世界級的城市群，中西部地區也將圍繞著中心城市建成城市群，這個總趨勢最大的特點就是將中國城市由點變為面，一個全新的中國城市網路和架構正在形成。
3）大中型城市的房價已經不可能下降，高房價牽連著巨大的、盤根錯節的利益群，它的根本症結在於土地出讓制度。如果不對土地出讓制度進行根本性變革，則大中型城市的房價不可能從本質上下降。然而，一旦牽連到土地出讓制度的變革，就不可能僅僅依靠政府來完成，因為歷史經驗說明牽涉到土地利益的變革後面都帶著一個「兄弟」，這個「兄弟」就是「土地革命」，政府出於穩定的需要，不可能主動去推動或實施這樣一場革命。這樣，就造成了一方面城市房價居高不下，另一方面由於城市化的推進，住房的剛性需求不斷產生，我們新的購房人群只能住得更遠。概而言之，就是由中心城市居住，進入更遠的城市群居住時代。
4）當代中國社會缺乏投資工具，而城市中產階層又在不斷產生、人數在增加，在大多數中產階層的心中，房地產是一種穩定的、具有良好回報的投資工具。然而，在大中型城市的房地產投資已經漸漸失去了吸引力，原因在於房價太高，投資屬性下降。但與此同時，伴隨著經濟高速增長的長期通貨膨脹又在不斷侵蝕著人們的財富，在財富不斷縮水的前提下城市居民希望實現優質的房地產投資，在這樣一種現實利益推動下，具有低價位、高增值前景的旅遊地產項目成為一種可以信賴的投資渠道。
5）老年化時代的到來同時又是當代中國旅遊地產的又一推動力，中國人口紅利期即將結束，大中型城市已經開始步入老年化社會，而且在未來20年內中國人口老年化率將達到30%左右的峰值。但是，服務於老年化社會的中國老年人居住宅體系並未建立、完善，具有便利的生活條件和良好的自然條件的旅遊地產將成為一部分老年人的居住選擇。中國老年化時代的到來為中國旅遊地產的發展注入了新的活力。
基於以上五點，我認為——旅遊地產，可以改變中國！

我所理解的旅遊地產事實上與傳統意義上的旅遊地產並不一致，按照西方的觀點，真正的旅遊地產應當等同於澳洲大堡礁的房產、美國夏威夷的房產，遠遠離開中心城市，具有一流的自然景觀條件。目前，這一類型的旅遊地產在中國已經開始批量出現，

如海南國際旅遊島眾多的房地產項目，如萬達集團牽頭建設的長白山旅遊度假項目，如龍湖地產的撫仙湖項目等。但是，由於中國人的生活素質和旅遊業發達程度目前遠遠無法與歐美發達國家相比，大多數人不具有這樣的居住和投資需要，我認為這樣的旅遊地產項目只是中國旅遊地產的分支，而不可能是主流。

我認為中國下一階段房地產發展的主流是旅遊地產，而旅遊地產發展的主要枝幹是城市群房產。這一解釋有些類似於社會主義初級階段的定義，社會主義發展的終極目標是共產主義，但是發展的早期是社會主義初級階段，它允許一部分人先富起來。我認為，中國旅遊地產發展的高級階段是資源性房產，旅遊地產發展的初級階段是城市群房產，它是另一種形式的「農村包圍城市」和「以面圍點」的新時代房地產開發戰略。

而這，就是中國房地產業發展的新的藍海。
每一輪新的變化，都帶來一輪新的行業洗牌，而新的商業模式也在自然孕育的過程之中。遙想中國房地產業過往歷史，其標志性事件分別有：王志綱策劃順德碧桂園事件、奧林匹克花園主題地產事件、廣州華南板塊大盤時代事件、星河灣打造品質地產事件、北京SOHO現代城任潘爭論事件、順馳與萬科領導人海南PK事件、順馳賤賣路勁事件、湯臣一品天價房事件、萬科銷售額突破1000億元事件、釣魚台8台天價房禁售事件……伴隨著一個個房地產企業倒下去，一個個新的房地產企業站起來了，中國房地產商業模式也由此建立，成為一個巨大的利益綜合體。

然而，面對新時代的房地產業，你做好了進入旅遊地產的准備了嗎？
新的時代產生新的機遇，新的構想產生新的商業模式，為此，我們打造了城地中國，已經做好了進入中國旅遊地產，開創中國旅遊地產新商業模式藍海的准備！
在我們剛剛進入房地產業的時候，正逢中國房地產業迅猛發展的前夜，我們沒有能力也沒有願景去獲得新的發展，只能默默學習。今天，中國房地產業正處於新老交替的轉折點上，一個新的時代已經來臨，而我們新一代的房地產人，也有能力和機遇去承擔更大的時代使命。對於城地中國的願景，我希望是——打開一個新世界。

希望更多的朋友和我們一起了解中國旅遊地產，投身中國旅遊地產，做中國房地產新時代的「弄潮兒」和改革創新者。不拘泥於過往的成功，而是持續創新。無論是開發創新，還是服務創新，都有利於我們事業的發展建設，有利於國家的進步和發展。和我們一起共同創造一個新的格局，打開一個新的世界。以上觀點，與朋友們共勉。

8. 什麼是老年旅遊市場

老年人市場是個旅遊最大的市場,因為他們有錢有時間,關鍵是有時間版.
所以第一老年人權旅遊的人數肯定多;
第二,老年市場要靠去推動,老年市場很會跟風的,如鄰居張大爺一家去了哪裡哪裡,旁邊的老人都會有一重沖動.因為他們不是去不起,更不想輸給別人.還有老年人都會參加一種經常聚會的地方,只要那邊有人去,他們80%的人都會去的.
第三,關於市場怎麼推動,一個是找他們頭,有影響力的那幾個人.把他們搞定了,會帶出一大片市場的.二是向他們兒女做訴求,就象X廣告,"養育之恩無以回報...",這樣可以搞定錢.你組織總要有錢賺嘛.
第四,老年人喜歡去哪些地方,可以說他們哪都想去,沒坐過飛機的想做一次飛機,沒出過國的肯定想出國,哪怕是新馬泰也好的.國內么北京肯定要去的,看看心中偶像偉大領袖毛主席,還有就是香港\澳門\台灣,這些地方.老年人一般不要推薦去日本,也不要推薦去海島度假,不過海南三亞肯定要去的

9. 現代旅遊業未來有哪些發展趨勢

• 多樣化趨勢，旅遊目的的不同，使目前占統治地位的觀光型旅遊將向多樣化發展，如休閑娛樂型、運動探 險型等。旅遊者多樣的個性化需求對旅遊基礎設施的多樣化提出了更高的要求，如進入老齡 社會後針對老年人出遊增多進行的特色旅遊服務等。

• 全球化趨勢，中國是一個旅遊大國和消費大國，但是要想成為旅遊強國，還需要提升本國的供給能力，走出去參與國際競爭。未來十年，將有更多的國際品牌加快中國布局，國內旅遊企業「走出去」的步伐也將加快，中國旅遊產業全球化趨勢更加明顯。為此，中國旅遊企業要主動融入國際分工體系，成為中間的一環，從渠道到目的地都要加速資源掌控，爭奪國際分工話語權。