文化旅遊助力地產轉型發展

『壹』 房地產行業轉型文旅地產行業會存在哪些問題

近年來，伴隨宏觀調控政策持續加碼、土地市場競爭愈發激烈，房地產企業紛紛加入產業轉型行列，將目標瞄上旅遊市場。與房地產行業的衰退不同，中國旅遊業近年來發展迅猛。2017年我國實現旅遊總收入5.4萬億元，增長15.1%；全年全國旅遊業對GDP的綜合貢獻為9.13萬億元，佔GDP總量的11.04%。戰略布局文旅地產已成為房企轉型的新趨勢。
據了解，目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產，這類企業有實力、有視野，房地產開發經驗豐富，但不少地產商依然沿用住宅的生意邏輯進行文旅項目開發，這不僅無益於項目推進，還會帶來更大風險。文旅地產考驗的不僅僅是當事企業的融資能力、資金運作能力，對內容創造及運營方面的能力亦要求極高，包括對宏觀政策的把控和判斷力。
在眾多進軍文旅產業的房企中，萬達表現較為突出，然而，一個無法忽略的事實是萬達文旅項目近年來多地「受挫」的現實。去年7月，為了解決流動性危機，萬達將13個文旅城拋售給了融創。此外，萬達還退出了其首個文旅地產項目——萬達長白山國際旅遊度假區的經營。而被外界視為「小萬達」的中弘股份，在轉型文旅的道路上亦是接連碰壁：三亞的半山半島項目以及海口的如意島項目因環保督查等原因遇阻，公司累計逾期債務超40億。究其原因，既有大勢的影響亦有對政策局勢的錯判，更有開發商對自身能力與經驗的高估。
房企開發文旅項目慣用高舉高打、大步擴張的方式，動輒投資數百、上千億。而高速擴張是對資金需求量的上升，這極其考驗當事企業的融資能力和資金運轉能力。以華僑城為例。自提出「文化+旅遊+城鎮化」模式以來，華僑城在文旅項目的概算投資粗略估算已超萬億。而大規模的拿地後，其資金壓力亦凸顯。數據顯示，2017年華僑城A經營活動產生的現金流量凈額為-77億元，同比下降274.85%。
文旅項目前期投資大，屬於重資產項目，必須靠地產反哺，但是地產的後期溢價需要建立在旅遊的成功運營來提升。若運營不力，則會影響體驗式業態，進而影響地產項目銷售。目前房地產企業運營文旅項目的能力參差不齊，且多數處於待開發階段，如何讓項目內容創新生成並可持續運營是擺在面前的一道難題。
業內有言：得IP者得天下。IP可以說是文旅的核心，它代表著個性化和稀缺性，能提高旅遊目的地的復購、重遊率和二次消費，能從根本上解決同質化競爭所帶來的頑疾。文旅地產發展依託的是文化多樣性的價值認同，想要打造旅遊精品，強勢IP的內容運營無疑是提升知名度的最佳途徑。
作為以服務為核心的產業地產，文旅地產需要思考消費特徵及需求變化、市場環境變化等諸多因素，在拿地策略、客群的定位等方面須做詳細分析。業內也一直批判文旅地產項目大多內涵不足、沒有靈魂，這就要求運營者們將文化與旅遊進行充分有機結合，形成鮮明的主題，以打造差異化體驗。

『貳』 如何促進文化旅遊產業跨越發展，加快實現文化傳承創新有重大進展

首先來講，文化行業是國家重點發展的行業，可以充分結合最新的大眾創業萬眾創新的形勢進行拓展思路，文化可以順勢而為充分結合有關創新創業政策發展，比如利用創新政策的資金、稅收等方面的資助進行發展
另外很多做傳統文化，甚至民間藝術項目，為了傳承，就利用科技的資源把它進行革新，與科技與網路與數字相聯系就是一種方法，用現代的技術去保護它
文化是民族的根基，其傳承應當順應新時代的形式，所有新事物都有老事物的影子，都與老事物有千絲萬縷的聯系。所以新形勢下的創新創業事業，都有我們文化傳承的基礎和精髓在支撐！
說到底，文化傳承有其天賦的自然規律，人為干預只會造成其本質的變味，文化本來就是自然的水到渠成的一種歷史積淀，有自生自滅的屬性，不必人為刻意的去維護它傳承它，它該興盛的時候自然會興盛，大勢已去的時候就自然去吧

『叄』 如何文化旅遊作為經濟轉型的定位戰略

一要堅持解放思想、更新觀念，把文化產業作為推動經濟社會轉型升級的重要抓手；二要科學定位、整合資源，形成地方優勢特色文化產業；三要突出重點、項目帶動，提升文化產業發展層次；四要加強人才隊伍建設，夯實產業轉型升級基礎。
從根本上講，文化建設是人的建設，通過文化的塑造力量，塑造出具有較高文明素質和高尚人格以文化培育城市轉型發展，以文化旅遊促進環境再造，以文化構建和諧幸福社會。總之，通過文化這個切入點，通過挖掘提煉一種獨具南海特質的文化精神，使文化在與產業、城市、環境乃至社會轉型的融合中，起到引領作用。
的人，這顯然是單純的文化部門所承載不了的。

『肆』 文化旅遊地產有哪些經典發展模式

1.「高爾夫庄園」模式

實踐表明，將生地變成熟地的最佳辦法，就是建設高爾夫球場，其對於休閑地產的帶動作用極其明顯，除了球場本身擁有極好的景觀資源外，更為主要的原因是高爾夫球場是重要的高端政務商務休閑交流的平台，能夠引發高端休閑人群的聚集，凸顯品質性，從而帶動了休閑地產的價值提升，並為休閑地產的銷售創造優越基礎，國內形成了以觀瀾湖高爾夫、富春山居高爾夫、春城高爾夫為代表的多個經典案例。

由於地塊規模與政策壓力的限制，高爾夫庄園模式未來的趨勢，已經不再是球場規模的比拼，而在於主題化的創新，即賦予球場一種獨特的文化主題，並圍繞這一主題營造一種獨特的景觀意境，使球場不僅具有一般的功能與景觀，更有不可復制的特色文化內涵，其吸引力與競爭力必定超越常規球場，從而為休閑地產創造更大的附加值，如富春山居高爾夫以黃公望的《富春山居圖》為意境打造藍本，形成了國內少有的文化型高爾夫，在亞洲市場也頗負盛名。

來源：前瞻產業研究院

2.「溫泉會都」模式

溫泉，是最具帶動力的休閑引擎，已經成為全國休閑開發的超級熱門，它對休閑地產的開發具有突出的作用。

「以特色溫泉水療產品為吸引，以會議度假酒店為核心，帶動先售後租的溫泉地產開發」的「溫泉會都」模式在市場取得了巨大的成功。其原因有三：

一是溫泉本身具有養生與休閑的雙重特性，可以提升地產的附加值;

二是溫泉可以解決酒店經營的冬季問題，並對會議經營有極大帶動作用;

三是如果有觀光景區在周邊，則可以成為休閑消費的核心平台。

3.「文化度假酒店綜合體」模式

悅榕庄酒店、安縵酒店在中國市場上取得了巨大的成功，並且正以穩健的速度持續擴張。究竟是什麼原因讓它們如此受青睞?文化的魅力!以生態別墅或古村落為載體，強調與自然環境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨特的文化意境里享受時尚度假的奢華體驗，這種低調的奢華獲得了世界范圍內許多高端休閑人群的極大認可，造就了一批忠實的「全球粉絲」。

盡管這兩家酒店的重點不在地產開發，，這些具有鮮明文化主題的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低調奢華的特色性、其時尚浪漫的品質性，一定對休閑地產的開發有著突出的帶動作用。

4.「休閑Mall」模式

通過將品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、家電商場、大型電影院、量販KTV等不同的業態整合在一起，創造一個獨具吸引力的區域性休閑消費中心——休閑Mall，以此帶動寫字樓和住宅地產的開發，此種模式稱之為城市中心區休閑地產模式。這種模式一般位於城市中心或中心城拓展區的地塊，如萬達廣場、大悅城等。

5.「主題文化小鎮」模式

主題文化小鎮，主要是古鎮、古街區，或者新打造的小鎮。其核心是創造出符合市場需求、凸顯獨特主題風情的文化小鎮，以小鎮為載體，構建文化休閑平台，提升吸引力，進而帶動小鎮外圍的休閑地產，如麗江大研古鎮、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮、成都芙蓉古鎮、楚雄彝人古鎮。這種模式，已經成為很多古鎮進行休閑化升級與城鎮化發展的主流途徑。

6.「特色景區綜合體」模式

這里所說的特色景區，包括主題公園或休閑景區。

主題公園帶動模式，以華僑城和迪斯尼為代表，以游樂園帶動休閑地產開發，已經成為業界經典，但需要強大的開發資金、品牌效應與運營管理等多方位支持，進入門檻較高，並非每一個企業都能夠操作。

休閑景區帶動模式，以安徽某木屋村度假區為代表，通過中國最大的珍稀鄉土樹木園的打造，以木屋為特色，帶動木屋休閑地產的開發，獲得了市場的青睞。此類模式，以稀缺性資源的佔有或者打造為前提，投入相對較大，然而一旦開發成功，其開發效益回報將會非常可觀，並對城市總體休閑水準也是一個巨大提升。

7.「多元休閑綜合體」模式

除了以上幾種模式外，還有許多大型項目往往將幾種模式綜合起來，形成一個「多元休閑綜合體」模式。東部華僑城立足生態基礎，以多元文化為內涵，將特色景區、高爾夫球場、主題文化小鎮、溫泉水療SPA、文化度假酒店以及大型演繹項目綜合起來，構築了一個綜合休閑的饕餮盛宴，最終有力帶動休閑地產板塊——天麓大宅的開發，使之成為南中國品質最高、售價最高的休閑地產產品之一。此模式是大型綜合性地產項目值得借鑒的重要模式。

『伍』 如何加強文化產業與旅遊產業深度融合發展

我國的旅遊業正在慢慢轉型，文化與旅遊結合的需求越來越明顯。現階段實現旅遊產業利益最大化和不斷發展，關鍵在於開發利用各種文化資源，滿足人們對旅遊產品和服務中的文化價值需求，從而提升產業價值，獲得可持續發展。
但我國文化旅遊業發展目前面臨著一個主要難題：即文化旅遊資源的開發不夠，規劃不當。
如何挖掘文旅資源？
我國是旅遊古國，旅遊文化是一筆珍貴的文化財富，包括國家的整體與區域地理環境、歷史變革、風俗人情、遺址、審美觀念、經濟社會發展等。
在中國大文化的影響下形成的、相對獨特的生活方式、思想觀念、價值理念、民族性格、道德風尚、審美趨向、情感模式、風俗習慣等。挖掘這些文化內涵、發揮其獨特優勢，顯得非常緊迫。
明確旅遊文化的重要地位，樹立先進的發展理念，需要充分發揮中國整體文化、區域文化與民族文化的優勢，創造整體性的文化氛圍。
整合旅遊文化資源，提升文化內涵，使人們能夠體驗、理解、領悟中國文化的獨特內涵與魅力；進而形成中國整體文化、區域文化、民族文化各具特色、相得益彰的局面。
深入挖掘文化元素，打造旅遊文化精品。從歷史文化中提煉出具有較高藝術價值、人們喜聞樂見的元素，將其融入到旅遊產業之中；結合自然景觀、人文景觀、地形地貌，打造特色鮮明的旅遊文化景觀，豐建設旅遊文化街區、文化創意旅遊園區、旅遊文化綜合體。
隨著人們收入水平不斷提高、國內消費結構不斷升級與城鎮化建設的持續加快，必將會引起旺盛的旅遊休閑需求！
抓住這一戰略機遇期，發揮要素優勢，提升旅遊的文化內涵，中國旅遊業的國際競爭力和區域產業競爭力必將會大力提升。

『陸』 旅遊產業如何轉型升級

前瞻網：「旅遊+地產」為核心的片區開發運營模式，是華僑城商業模式的標志。華僑城「旅遊+地產」的成功，引發了市場上眾多的效仿者，同時，國家政策對旅遊業的重要助推作用，吸引了眾多房地產商進入旅遊業。如萬達現階段全面進入旅遊地產時期，其發展戰略與華僑城十分相似，且在布局區域上也有眾多重合。另外，迪士尼等國外文化旅遊項目的進入，也對國內的旅遊企業造成重大的沖擊。雖然「旅遊+地產」商業模式給華僑城帶來了較大的成功，但隨著當前市場環境的巨大變化，華僑城時代或將過去。另，根據《2013-2020年中國旅遊產業發展趨勢與投資決策分析報告》指出，華僑城在實現收入、利潤翻番的情況，負債率也在不斷攀升。2007-2013年第一季度，華僑城資產負債率從61.49%上升至69.91%，2011年甚至達到71.17%，超過業內70%的警戒線。前瞻產業研究院的《2013-2020年中國旅遊產業發展趨勢與投資決策分析報告》中，提出可供華僑城參考的新模式：「旅遊+地產+演藝」、「旅遊+設備+地產」、「旅遊+景區+地產」、「旅遊+索道+景區+地產」等新模式的詳細分析，包括新模式特點、應用環境、適用性、實施策略等方面內容。

『柒』 旅遊地產的旅遊先行帶動房地產發展模式有哪些案例分析

這種模式的典型代表是華僑城旅遊度假區。
華僑城先後建成錦綉中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅遊城，為自己創造出區域性旅遊資源優勢，再以此為依託，開發高質量的旅遊主題房地產。其發展道路是：旅遊起步—優化環境—帶旺地產—全面發展，是旅遊與房地產良性互動的典型。從結果來看，華僑城城區旅遊房地產採取的是一種混合功能的概念，實際上是將旅遊功能和居住功能融為一體、混合布局，把住宅、旅遊及相關的設施與服務整合在同一空間內，實現房地產開發與旅遊景觀開發高度融合，房地產成為景觀的有機部分，景區環境又深化了房地產的旅遊內涵，建成集旅遊、度假、文化教育相關的特色商業與高檔居住為一體的花園城市綜合社區。

參考《旅遊地產改變中國》

『捌』 文化旅遊地產該如何運作，你做對了嗎

當前文旅地產存在的三大問題：首先，表現為供需不均，結構性過剩與結構性短缺並存，高水平、高質量供不應求，而低水平、低質量供過於求;其次，表現為資本不暢，如何實現資本與項目的有效對接成為此中關鍵;再次，表現為運營不強，諸如配套不夠、盈利不足、管理不專等問題日益凸顯。
文旅地產開發過程中的兩大難點：一是必須要有大的資金投入，這是一個「大投入大產出、中投入小產出、小投入無產出「的領域;二是商業模式的設計和品牌的塑造，一個成功的旅遊地產商必須打造出獨特性的旅遊產品，塑造獲取優惠資源的企業和產品品牌，形成可持續發展的運營模式。
如何解決開發難點?前瞻產業研究院認為：文旅地產的本質是為人們提供一種全新的生活方式。「全新」體現在六個方面：良好的生態環境、完善的休閑配套、獨特的文化主題、多元的人群組合、組團式的結構、獨特的生活方式。