我國小城市旅遊業發展進程

1. 我國的旅遊行業未來的發展趨勢是怎樣的

有本書叫做《旅遊地產改變中國》 對於趨勢的發展有多的介紹，可以關注下：
一：《旅遊地產改變中國》內容提要
傳統房地產開發模式走到今天，已經進入滯脹時期，一個時代的終結和離去，必然伴隨著新商業模式的誕生。未來中國房地產發展的出路在哪裡？
《旅遊地產改變中國》堪稱旅遊地產的開山之作；從華僑城的運作商業模式，發展經歷，營運狀況進行深度剖析開始，挖掘他的內在成功的基因；再延伸到海南島的國際旅遊島的遠景及現狀，結合中國土地的特殊屬性，和各地產企業對旅遊地產開發的戰略思路，理出一條清晰的旅遊地產的發展方向，揭開旅遊地產神秘的面紗，對於今天的地產及相關企業有著最為直接借鑒意義，是不可多得的一本旅遊地產著作。

《旅遊地產改變中國》前言：

打開一個新世界

傳統房地產開發模式走到今天，已經進入滯脹時期，一個時代的終結和離去，必然伴隨著新商業模式的誕生。未來中國房地產發展的出路在哪裡？眾多房地產開發商不停地追問，希望從中找到新商業模式的出路。

中國房地產業的發展遠遠未到終點，因為匹配中國成為先進發達大國的城市化進程和人口遷移並未完成，而這正是中國房地產業發展宏大的社會歷史背景。只是在過往的歷程當中，由於我們並未為中國房地產發展制定整體的、系統的發展規劃，以及實施了不合時宜的土地出讓和招拍掛制度，使得中國房地產業成為龔斷利益和金融機制的「毒瘤」，發展到現階段已是百病纏身，雖然仍有光鮮的外表，但未來可持續發展道路已是荊棘叢生，不可能重溫往日的平坦與榮光。

昔日扁鵲見蔡恆公，第一句話就是：「君有疾在腠理，不治將恐深」，而蔡恆公不以為然，直至最後無可救葯。對於信奉傳統商業模式的開發商，我想說的一句話就是：「不要再迷信過往的成功模式，你應當在房地產領域里持續創新，直到駛入新藍海。」
而藍海何在呢？

商業地產、旅遊地產無疑是中國房地產今日「分水嶺」後的兩個重要分支，在這兩個分支當中，商業地產操作比較復雜，大多數的開發商不能掌握尺度，貿然進入風險較大，而且就算成功了一兩個項目，後面的可復制性仍然比較差，它不可能是大多數開發商的主流戰略選擇。因為，絕大多數的企業不可能成為萬達，因此，房地產業發展到現在，好的出路似乎只剩下旅遊地產一途。
但旅遊地產似乎又有很多毛病，因為從簡單的方面來講，旅遊地產項目距離居住地太遠，不方便經常居住，而且中國人太繁忙且大多數人經濟能力有限，旅遊的認同度與火熱度與歐美又不可同日而語，再加上與旅遊地產相匹配的「分時度假」等體系不可能在中國短時間內實現，旅遊地產的普及性比較差，這樣就讓旅遊地產成為了水中月、鏡中花，可遠觀而不可近玩，可望而不可及。

那麼，旅遊地產真的能夠改變中國房地產業的整體生態么？
大多數人不相信。而我認為可以。 因為——旅遊地產，可以改變中國！

我認為旅遊地產可以改變中國，是因為它的先進性，其原因在於：
1）中國的人口遷移和城市化進程仍然將持續30年，它的一個人口遷移總體規律是從中西部地區移向東南沿海地區，從小城市移向大城市，從農村移向城市。只要中國經濟在發展，只要在這個過程中沒有發生重大的戰爭或政治事件，這個趨勢必將延續、推進，直至完成適應中國發展的人口和經濟格局分布。
2）中國原來割裂的城市治理格局將會改變，區域經濟一體化將成為主流，行政龔斷將被打破，適應區域經濟一體化的社會經濟、社會服務和公共配套體系將得以重構。中國珠三角地區、長三角地區和環渤海地區將建成世界級的城市群，中西部地區也將圍繞著中心城市建成城市群，這個總趨勢最大的特點就是將中國城市由點變為面，一個全新的中國城市網路和架構正在形成。
3）大中型城市的房價已經不可能下降，高房價牽連著巨大的、盤根錯節的利益群，它的根本症結在於土地出讓制度。如果不對土地出讓制度進行根本性變革，則大中型城市的房價不可能從本質上下降。然而，一旦牽連到土地出讓制度的變革，就不可能僅僅依靠政府來完成，因為歷史經驗說明牽涉到土地利益的變革後面都帶著一個「兄弟」，這個「兄弟」就是「土地革命」，政府出於穩定的需要，不可能主動去推動或實施這樣一場革命。這樣，就造成了一方面城市房價居高不下，另一方面由於城市化的推進，住房的剛性需求不斷產生，我們新的購房人群只能住得更遠。概而言之，就是由中心城市居住，進入更遠的城市群居住時代。
4）當代中國社會缺乏投資工具，而城市中產階層又在不斷產生、人數在增加，在大多數中產階層的心中，房地產是一種穩定的、具有良好回報的投資工具。然而，在大中型城市的房地產投資已經漸漸失去了吸引力，原因在於房價太高，投資屬性下降。但與此同時，伴隨著經濟高速增長的長期通貨膨脹又在不斷侵蝕著人們的財富，在財富不斷縮水的前提下城市居民希望實現優質的房地產投資，在這樣一種現實利益推動下，具有低價位、高增值前景的旅遊地產項目成為一種可以信賴的投資渠道。
5）老年化時代的到來同時又是當代中國旅遊地產的又一推動力，中國人口紅利期即將結束，大中型城市已經開始步入老年化社會，而且在未來20年內中國人口老年化率將達到30%左右的峰值。但是，服務於老年化社會的中國老年人居住宅體系並未建立、完善，具有便利的生活條件和良好的自然條件的旅遊地產將成為一部分老年人的居住選擇。中國老年化時代的到來為中國旅遊地產的發展注入了新的活力。
基於以上五點，我認為——旅遊地產，可以改變中國！

我所理解的旅遊地產事實上與傳統意義上的旅遊地產並不一致，按照西方的觀點，真正的旅遊地產應當等同於澳洲大堡礁的房產、美國夏威夷的房產，遠遠離開中心城市，具有一流的自然景觀條件。目前，這一類型的旅遊地產在中國已經開始批量出現，

如海南國際旅遊島眾多的房地產項目，如萬達集團牽頭建設的長白山旅遊度假項目，如龍湖地產的撫仙湖項目等。但是，由於中國人的生活素質和旅遊業發達程度目前遠遠無法與歐美發達國家相比，大多數人不具有這樣的居住和投資需要，我認為這樣的旅遊地產項目只是中國旅遊地產的分支，而不可能是主流。

我認為中國下一階段房地產發展的主流是旅遊地產，而旅遊地產發展的主要枝幹是城市群房產。這一解釋有些類似於社會主義初級階段的定義，社會主義發展的終極目標是共產主義，但是發展的早期是社會主義初級階段，它允許一部分人先富起來。我認為，中國旅遊地產發展的高級階段是資源性房產，旅遊地產發展的初級階段是城市群房產，它是另一種形式的「農村包圍城市」和「以面圍點」的新時代房地產開發戰略。

而這，就是中國房地產業發展的新的藍海。
每一輪新的變化，都帶來一輪新的行業洗牌，而新的商業模式也在自然孕育的過程之中。遙想中國房地產業過往歷史，其標志性事件分別有：王志綱策劃順德碧桂園事件、奧林匹克花園主題地產事件、廣州華南板塊大盤時代事件、星河灣打造品質地產事件、北京SOHO現代城任潘爭論事件、順馳與萬科領導人海南PK事件、順馳賤賣路勁事件、湯臣一品天價房事件、萬科銷售額突破1000億元事件、釣魚台8台天價房禁售事件……伴隨著一個個房地產企業倒下去，一個個新的房地產企業站起來了，中國房地產商業模式也由此建立，成為一個巨大的利益綜合體。

然而，面對新時代的房地產業，你做好了進入旅遊地產的准備了嗎？
新的時代產生新的機遇，新的構想產生新的商業模式，為此，我們打造了城地中國，已經做好了進入中國旅遊地產，開創中國旅遊地產新商業模式藍海的准備！
在我們剛剛進入房地產業的時候，正逢中國房地產業迅猛發展的前夜，我們沒有能力也沒有願景去獲得新的發展，只能默默學習。今天，中國房地產業正處於新老交替的轉折點上，一個新的時代已經來臨，而我們新一代的房地產人，也有能力和機遇去承擔更大的時代使命。對於城地中國的願景，我希望是——打開一個新世界。

希望更多的朋友和我們一起了解中國旅遊地產，投身中國旅遊地產，做中國房地產新時代的「弄潮兒」和改革創新者。不拘泥於過往的成功，而是持續創新。無論是開發創新，還是服務創新，都有利於我們事業的發展建設，有利於國家的進步和發展。和我們一起共同創造一個新的格局，打開一個新的世界。以上觀點，與朋友們共勉。

2. 如何正確看待我國城市化發展的現狀與問題

所謂城市化,通俗地說,是指人口在城市迅速集中的現象.從世界各國發展的經驗看,城市化是工業化推動的結果.工業化需要勞動力在某些經濟區域迅速集中,這樣可以產生聚集的經濟效益,帶來集約化經營的眾多好處.而城市不僅可以提供集約化經營的場所,而且可以創造新的市場、新的生活方式和新的就業需求.進入新世紀以來,我國的城市化速度有明顯加快的趨勢.預計到2010年,我國城市戶籍人口比例會上升到50％左右,即城市和農村戶籍人口持平,各佔一半.這在中國五千年文明史上是前所未有的事情.因此,有必要科學看待和認真分析我國的城市化現象.\x0d我國城市化的特點\x0d發達國家的城市化進程大體上可分為前後相繼的兩個階段.第一個階段以「集中化」為特徵.從工業革命開始到20世紀50年代前後,人口持續大規模地向城市集中,城市數目不斷增加,規模不斷擴大.第二階段則以「分散化」為特徵.20世紀60年代以後,西方發達國家城市化中出現了所謂市郊化、超市郊化現象,即大批居民從城市的中心區域遷往城市的郊區地帶.這一階段,城市中心區域人口增長停滯,衛星城式的居民區發展迅速.當然,近來也有學者提出第三個階段,即所謂「紳士階級迴流」的說法,指中產階級又從郊區遷回到市中心.\x0d我國城市發展的進程走的是一條十分復雜的道路.從19世紀下半葉到20世紀中葉,由於列強侵略和軍閥割據,我國城市化的發展十分不均衡.有些地區比如上海,城市迅速擴張；另一些地區則完全處在工業化的進程之外.新中國成立後,城市布局有了比較明確的規劃.但自50年代中期以後,我國建立了城鄉二元分割的戶籍制度,使得城市化長期處於停滯狀態.改革開放以後,人口從農村向城市的流動呈現出一種突然爆發的局面.我國的城市化缺少一個漸進的過程,現階段城市化加速發展也產生了許多問題.\x0d我國巨大的城鄉差異使城市化的進程不同於其他國家.一般說來,城市的生活水平、基礎設施、資金投入等,都是農村所無法比擬的.城鄉之間的巨大經濟差異,導致農民大量從農村流入城市.發達地區與落後地區的城市化也處於不同的階段.一些發達地區,比如北京、上海、廣州,已出現了生活富裕起來的階層從城裡向郊區遷移的趨勢,也就是說進入到城市化發展的第二階段――「市郊化階段」.

3. 1、請簡述我國城市的起源及發展歷程，並列出不同時期典型旅遊城市及其特點

長江流域和黃河流域最新的考古發現表明，位於長江、巢湖流域的安徽含山凌家灘原始部落遺址，是中國最早的城市，距今約5500年。考古專家認為，凌家灘在遠古時期是一座繁華的城市，養殖業、畜牧業、手工業初步形成規模，並具備了初級的城市規劃水平。山東省日照市五蓮縣的丹土村，距今有4000多年的歷史。公元前21世紀至前17世紀，黃河流域出現了中國歷史上第一個奴隸制王朝——夏朝。據傳夏的第一個統治者禹，在嵩山之陽修築城池，建立了陽城（今河南登封東南）作為都城。夏王朝實施的分封制，使封侯逐漸具備了影響管理分封地域的能力，紛紛築牆圍城，由此在黃河中下游地區建立了很多作為統治中心的早期城市，形成我國歷史上的第一次建城高潮。
我國歷史上的第二次城市建設高潮產生於春秋戰國時期。史料記載當時已經有了100多座城市，分布范圍從黃河兩岸向南向北擴展。現在長江流域許多著名城市，如蘇州（吳）、成都（蜀）等，就是誕生在這一時期的。《史記》記載，當時的齊國國都臨淄商業發達，經濟繁榮,該城由大、小兩城相套構成。大城為不規則的方形，城圍約12公里；小城是宮殿區，位於大城的西南角，呈長方形，南北、東西長各約1.8公里和1.23公里。有7萬多戶居民，人口約在20萬人以上。
學術界一般把中國古代城市的發展過程劃分為5個時期，即：秦、漢時期，魏、晉、南北朝時期、隋、唐時期，五代、宋、元時期，明、清（鴉片戰爭前）時期。
(1)秦、漢時期秦統一中國後，在全國實行郡縣制，把全國分為36郡，郡下設縣，各行政中心都發展成規模不等的城市，建立起全國范圍內從上到下的統治中心——城市系統。秦始皇強化中央集權，統一法律、度量衡、貨幣和文字，廣修道路，溝通各地陸路交通，這些措施對城市的興起和發展起到了促進作用。秦朝鼎盛時期約有800到900個城市。首都咸陽的人口規模達80萬之眾，是當時世界上最大的城市。
(2)魏、晉、南北朝時期魏晉南北朝是中國封建社會前期城市發展的一個重要階段。該時期城市的空間分布重心由黃河流域向長江流域推進，拓展了沿運河、長江兩條城市的發展軸線。東晉、南北朝時期，由於北方漢族大量南遷與漢族政權南移，促進了南方的經濟發展。梁武帝時（公元502～548年），建康（今南京）「城中二十八萬余戶，東西南北各四十里」，總人口逾百萬，是我國都城發展史上第一個人口超過百萬的特大城市，也是當時世界上最大的城市。
（3）隋、唐時期隋唐兩代是中國城市迅速發展的時期。隋統一中國後，開辟運河貫通南北，密切南北兩大區域的經濟聯系，為城市發展奠定了良好的基礎。在大運河沿岸，因南北航運而使一批運河沿岸城市興起，淮安、揚州、蘇州、杭州在當時並稱為「四大都市」。
(4)五代、宋、元時期該時期城市規模有了進一步的擴大，人口超過10萬的城市達40多座。中國目前的歷史名城大多都是在這一時期奠定的。中國古代城市的發展，到北宋時期出現大的轉折。北宋以前城市「坊」、「市」分區，即住宅區和商業區嚴格區分。北宋時，伴隨商品經濟的發展和人口的增加，「坊」、「市」界限被打破。北宋都城汴梁（開封）是當時最繁華的城市。汴梁位於黃河與大運河的交匯點。
(5)明、清（鴉片戰爭前）時期明清兩代是中國古代城市發展的頂峰時期，也是中國古代城市向近代城市過渡的時期。明代全國共有大中城市100多個，小城鎮有2000多個。特別是在元大都的基礎上大規模地建設了北京城。成為中外歷史上的經典的城建之作。明、清兩代出現一批專業化的著名城市。如以陶瓷業為主的景德鎮，在明時人口已達10萬，清初已擴大到方圓10餘里。清代畫家徐揚的《盛世滋生圖》所描繪的就是乾隆時期蘇州城外塘路市面的繁華盛況。