土地制約鄉村旅遊的發展

A. 發展鄉村旅遊如何用好土地流轉政策

近年來，越來越多的村子在保護耕地的基礎上開始探索靈活用地方式，以滿足日益增長的鄉村旅遊開發需要。「農牧漁業種植、養殖用地」用於開發觀光、採摘等旅遊項目的情況越來越多，而這些項目主要是通過土地流轉實現的。
土地直接或間接流轉到外來投資者手中，是很多地方開發鄉村旅遊的重要環節。針對旅遊用地的多樣性，國家旅遊局等部門發布的《關於支持旅遊業發展用地政策的意見》做出了明確規定。此次農業部印發的《規范》也進一步規范了土地流轉工作。
前瞻產業研究院副院長分析，土地流轉是發展鄉村旅遊的重要條件。一是鄉村旅遊開發需要旅遊基礎設施，如停車場、廁所、住宿、餐飲等，這些都需要流轉土地;二是鄉村旅遊企業需要突破單一農戶限制，達到一定規模。目前，國內比較好的休閑農業與旅遊企業流轉的土地大多在300畝以上，規模最大的可以達到數千畝。
近年來，業界也在探討土地流轉的形式，其中，「股份合作模式」受到很多業界人士認可。這種模式下，農民變成股東，既收取土地流轉資金也收取分紅，將是鄉村旅遊土地利用的一種有效形式。

B. 我國鄉村旅遊發展中存在的問題是

（1）開發經營者的思想認識不足。鄉村旅遊業是一種農業和旅遊業相交叉的產業，受我國城市化進程和經濟發展水平的影響，人們對鄉村旅遊業的認識產生了兩種誤區：一是只注重其旅遊功能，未以生產為核心，無農業經營收入，僅靠旅遊收入維持其發展；二是農業經營者只專注於土地本身的大耕作農業單一經營思想，認為旅遊業可有可無，如有些地方對旅遊者的接待，要視自家房屋的空餘而定。因此如何使農業和旅遊業得以交融，互為補充，形成特色產業，是我們面臨的一個重要問題。
（2）在景點建設和項目開發上缺乏科學的規劃，產品檔次較低
第一、項目單一，缺乏內涵和特色。遠景設計院談到由於忽視了農業旅遊資源的綜合開發，使觀光農業旅遊項目功能、內容單一，如觀光果園只供遊人觀光、採摘果實，民俗旅遊產品多限於民俗文化村、民俗節慶活動項目、民俗博物館等，開發的廣度、深度不夠，許多具有開發價值的資源未得到很好的利用，無法跟上現代旅遊市場需求多樣化、個性化的發展趨勢。
第二、項目模式雷同，重復建設。我國有地方特色的鄉村旅遊項目尚不多見，各地開發模式雷同。在民俗文化旅遊開發過程中，許多地區一哄而上，既無市場考察，也無自身的民俗旅遊資源條件分析，結果形成了民俗資源開發無序，民俗村重復建設。如僅北京一地，以民俗風情為題材的便有三處：朝陽的中華民族風情園、懷柔的中國民族文化城、大興的中國第一文化村。
第三、人工傾向化、城市化嚴重。部分開發經營者追求短期的經濟效益，不顧對環境造成的污染和破壞，過分依賴非自然的技術手段，大興土木，破壞了自然生態系統，也使其失去了濃郁的鄉土氣息。
（3）產業規模小，基礎設施、服務設施不完善。受農村土地分散，小規模經營方式的制約，我國鄉村旅遊的項目存在著總體規模狹小的特點，尚未形成參觀、購物、旅遊一條龍服務的產業體系。在經濟較落後的地區，休憩服務設施不足，缺少必要的休息、娛樂、餐飲等設備，尤其是在貧困地區，交通成為制約其發展的一大因素。
（4）管理與經營體制不健全。一是大多數民營資本進入後，採用家族式管理，用人制度極不完善，任人惟親的現象普遍存在，造成內部管理混亂；二是立法機制幾乎空白，因項目雷同，爭奪資金等而導致的無序競爭和惡性競爭等的市場營銷行為得不到應有的規制；三是在資源保護和環境保護的體制方面有很大欠缺，由於執法渠道不暢，執法手段不嚴，而使環境和資源遭到破壞的現象時有發生，出現了「旅遊開發到哪裡,環境破壞到哪裡」的局面。

C. 新土地政策下，如何實現鄉村旅遊的可持續發展，促進新農村建設

如何實現鄉村旅遊的可持續發展，即：鄉村旅遊健康發展，農民利益長存的問題是目前政府最關心，也是開發商如何去利用農業用地的問題。北京山合水易規劃設計院的專家們仔細研究了新土地政策中「土地流轉」。認為：在鄉村旅遊開發過程中，關於農戶的利益分配問題是一個備受關注的問題，如何在新的土地政策指導下，妥善、合理地處理好這個問題，對於鄉村旅遊的健康發展，有著重要的意義。北京山合水易規劃設計院對於這一問題提出了自己的觀點。
1、進一步改革管理體制，完善政府服務職能
地方政府主導鄉村旅遊開發在一定階段起著重大作用，但也會使開發地居民一開始就被置身於旅遊開發之外，擾亂了市場經濟環境下正常的分配秩序，不利於鄉村旅遊的持續發展，所以地方政府應該逐步地退出市場經濟的參與者角色，從而專心營造和培育適合鄉村旅遊運作的市場環境，規范好鄉村旅遊企業行為，打破信息不對稱局面，建立完善的信息收集和交換體系，尤其是解決鄉村旅遊開發中農戶合法利益的保護問題，如重視土地徵用、流轉的法律法規建設，規范農村土地流轉市場和旅遊資源價值評估，加強農戶服務技能培訓和教育等
2、採取多種形式實現土地流轉，推動鄉村旅遊的可持續發展
（1）參與式股份合作制旅遊開發模式，是指以鄉村聚落為場所，以鄉村全體農戶全面參與和資產、技術、勞動入股為核心，依託鄉村豐富的自然景觀和多彩的民俗，以城市居民為主要的客源市場,集觀光、度假、休閑、娛樂等為一體的多形式、多層次的可持續發展旅遊形式。該模式在利益分配方面，實行按股分紅與按勞分配相結合的方式。由於該模式下的股東包括當地的全體農戶，因此從客觀上促進了鄉村居民收入的提高和生活水平的提升，體現了旅遊業「利益共享」的精神。在旅遊開發的同時，兼顧開發區居民的長遠發展，使他們能夠長期分享旅遊收益，獲得就業機會或從事經營的許可，從而使農戶能獲得長久的經濟效益。
（2）農戶可幾戶人，幾十戶人聯合進行土地流轉，讓中小企業進入開發鄉村酒店，也可一兩戶人實行土地流轉，城市居民在鄉村修建度假設施，也可一個村聯合起來建立合作社，實施全村范圍內的土地流轉，形成新的聚落式村落。這樣，農戶沒有失去土地，農業產業在社會資本進入之後又可得到升級，農戶經過培訓，還能從事旅遊服務。於是，農戶就地實現了城鄉一體化，而沒有失去土地，也沒有失去就業。
案例參考：四川綿陽香草庄園

D. 將近4000畝的土地，可以規劃成什麼樣的鄉村旅遊項目

將近4000畝的土地，可以做個鄉村旅遊休閑大世界，像河南郟縣「鄉村休閑大世界」的旅遊區規劃，北京山合水易規劃設計院根據項目的場地特點和項目產品總體構架形成了「一軸一帶五區」的功能分區。
（一）一軸——南水北調觀光軸
沿著南水北調中線工程線路，打造一條觀光軸。在不影響南水北調工程的前提下，在水岸兩側建設觀光棧道、觀景亭，供遊客觀景、休閑、娛樂。
（二）一帶——濱水休閑帶
充分利用好項目地的汝河資源，做活水文章。創新打造各種水體景觀；構建水游樂的創新模式；營造親水休閑度假的鮮明環境氛圍。
（三）五區——花卉苗木產業區、蔬菜產業區、農副產品加工區、農耕文化波瀾區、農業養生度假區

E. 我有200公頃土地，想進行鄉村旅遊項目規劃，怎樣規劃可以讓這個項目輻射周邊地區區域發展

鄉村旅遊項目規劃可以輻射周邊地區區域發展，像福建龍岩新羅旅遊發展總體專規劃項目屬，根據新羅區旅遊資源的富集度、對外交通的便捷度以及旅遊發展基礎，北京山合水易規劃設計院將新羅旅遊產業規劃布局為：一環，一心，四區，其中：
1. 一環：新羅多彩旅遊環線；
2. 一心：商務度假及集散服務中心；
3. 四區：濱水休閑度假區（北部），生態宜居體驗區（西部），創意文化展示區（南部），郊野休閑拓展區（東部）。

F. 鄉村旅遊用地有哪些限制

2018年中央一號文件，推進體制機制創新，強化鄉村振興制度性供給：關鍵是鞏固和完善版農村承權包地「三權分置」基本經營制度，深化農村土地制度改革，建立健全土地要素城鄉平等交換機制，加快釋放農村土地制度改革的紅利。扎實推進房地一體的農村集體建設用地和宅基地使用權確權登記頒證。完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權，不得違規違法買賣宅基地，嚴格實行土地用途管制，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。在符合土地利用總體規劃前提下，允許縣級政府通過村土地利用規劃，調整優化村莊用地布局，有效利用農村零星分散的存量建設用地；預留部分規劃建設用地指標用於單獨選址的農業設施和休閑旅遊設施等建設。對利用收儲農村閑置建設用地發展農村新產業新業態的，給予新增建設用地指標獎勵。進一步完善設施農用地政策。

G. 想做鄉村旅遊、農業觀光園等方面的項目，怎麼解決土地使用及規劃問題

想做鄉村旅遊、農業觀光園等方面的項目，怎麼解決土地使用及規劃問題？北京山合水易規劃設計院研究，在符合規劃及其他規定的基礎上，針對項目區內不同土地利用類型和開發模式，可以採取如下措施：
1、 旅遊設施用地
方式（1）、依法按程序徵用
註：某些地方對土地徵用有特別規定和說明，具體程序以地方具體規定為准。
方式（2）、與集體聯合開發
農村集體經濟組織佔用本集體農用地和單位佔用國有農用地的，不需擬定征地方案。
若項目用地佔用農村集體土地，可採取企業與村集體聯合進行開發建設的模式，即村集體作為主體，企業作為投資主體，聯合開發旅遊項目（建設用地部分）建設。
2、 農業觀光等農園項目用地
方式（1）、依法徵用
通過徵用形式將集體土地變為國有後使用，但由於此項目用地面積較大，土地徵用超過一定面積須報國務院審批，操作難度較大。
方式（2）、通過農用地流轉形式租賃農村集體土地
相關手續較征地簡捷，且可節省大量資金。
與鎮政府和相關村委會進行溝通，協商達成一致後，與鎮政府及相關村委會簽訂租賃合同，與農戶和村小組簽訂有關合同，取得土地經營權。再召開村民代表會議進行表決，最後由村小組委託鄉鎮政府或村委會與承包商簽訂租賃合同。
由於發展觀光農業等項目，涉及到將耕地、園地、林地等用地類型轉變為設施農用地，在一定程度上改變了用地類型，需要與當地政府或國土部門了解溝通相關手續事宜。
3、 農村居民點歸並整合
可通過新農村建設、建設用地增減掛鉤等形式開展。首先與集體溝通協商，簽訂搬遷、補償、安置等相關協議；然後與國土部門溝通，爭取周轉用地指標，辦理安置區農專用手續。
如果周轉指標申請成功，新增建設用地可以先建後拆形式進行，即首先在新址（安置區）建設安置點，然後拆除整合原有居住點，經整理後按一定比例歸還安置區佔用土地。

H. 國內外鄉村旅遊發展歷程

（一）國外發展歷程
1.萌芽—興起階段，在19世紀初，城市人開始認識農業旅遊價值，並參與了鄉村農業旅遊，如法國、義大利。
2.觀光—發展階段，在20世紀中後期，鄉村觀光農業發展,形成農業和旅遊相結合的新產業，如西班牙、日本、美國;
3.度假—提高階段，在80年代以後，觀光農業由觀光功能向休閑、度假、體驗、環保多功能擴展，如日本、奧地利、澳大利亞。
（二）國內發展歷程
1.初創階段（自發階段）1980年代中後期-1994年
農家樂興起
1986年，成都「徐家大院」的誕生標志著「農家樂」旅遊模式拉開了鄉村旅遊的序幕。
1989年4月，「中國農民旅遊協會」正式更名為「中國鄉村旅遊協會」
1994年，「1+2」休假制度頒布並實施。
2.全面發展階段1995-2001年
鄉村假日經濟
1995年5月1日起實行雙休日，1999年又將春節、「五一」、「十一」調整為7天長假。
2000年，國務院46號文明確了「黃金周」的概念。
1995年「中國民俗風情游」旅遊主題與 「中國：56個民族的家」宣傳口號帶遊客深入少數民族風情區；
1998年「中國華夏城鄉游」旅遊主題與 「現代城鄉，多彩生活」宣傳口號吸引大批旅遊者湧入鄉村。
3.縱深發展階段2002-2006
助力「三農」問題解決
2002年，我國頒布了《全國工農業旅遊示範點檢查標准（試行）》標志著我國鄉村旅遊開始走向規范化、高質化
2006年，明確提出「中國鄉村旅遊年」，將鄉村旅遊的角色提到了更突出的位置，「新農村、新旅遊、新體驗、新時尚」全面推動鄉村旅遊提升發展。
2006年8月，國家旅遊局發布了《關於促進農村旅遊發展的指導意見》，提出鄉村旅遊是「以工促農，以城帶鄉」的重要途徑。
2005年國家開始實行土地承包經營權流轉和發展適度規模經營，2006年我國健全了土地承包經營權流轉機制。
提升轉型與
4.可持續發展階段2007年至今
產品轉型，產業升級
2007年國家規范土地承包經營權流轉，2008年健全承包經營權流轉市場。克服了鄉村旅遊發展受土地制度制約。
2007年，「中國和諧城鄉游」和「魅力鄉村、活力城市、和諧中國」的提出帶動了農村風貌大變樣。
2007年，國家旅遊局和農業部聯合發布了《關於大力推進全國鄉村旅遊發展的通知》推動鄉村旅遊發展。
2008年，三次長假調整為「兩長五短」模式及帶薪休假制度法制化。
2008年，《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》使鄉村旅遊的經營模式更加科學化、合理化和多樣化。
2009年，《關於加快發展旅遊業的意見》提出鄉村旅遊富民工程。