全國旅遊地產發展的概況

A. 旅遊地產起源

「旅遊房產」起源於20世紀30年代，在法國地中海沿岸的尼斯、戛納等旅遊城市，由於開發了大量高檔別墅及公寓，很快就成為歐美貴族、要員、富商們的度假天堂。
如今，旅遊房產在國外已相當成熟，並為中產階級所普遍接受。以家庭的第二房產為主要形式，成為國際房產一個最具生命力的品牌。而在國內，旅遊地產方興未艾，以上海人為主的旅遊投資客正在成為這一市場的購買主力群體。

B. 國內旅遊地產未來的發展趨勢如何

新一輪旅遊地產投資熱潮正在升溫。一項統計數據顯示，2012年一季度，全國旅遊地產投資上億元的簽約項目就有近70個，總規模逾2600億元，今年全年預計實現投資總額將超過萬億元。全國品牌大房企萬科、保利、恆大、碧桂園、萬達等等莫不熱衷於投入到旅遊地產領域。在大廣州范圍內，東南西北處處能見打著休閑度假旗號的地產項目。
旅遊地產是什麼概念？從業內的建設看並沒有一個統一的標准。比如，有些項目自身沒有休閑資源、依靠的是外圍的生態資源，而有些項目自身就具有豐富的旅遊資源；有些項目開發的是以旅遊住宿功能為中心的產品，比如星級酒店、度假公寓等，而有些項目則打著旅遊地產的名義，開發的是純高檔住宅。目前在市場上引起較大反應的還有另外一種模式，就是綜合體，大規模項目里擁有酒店、公寓、住宅、旅遊資源等等配置。因而，如何才是真正的旅遊地產，見仁見智。
當旅遊業被定為國民經濟戰略性的支柱產業之一後，旅遊地產似乎就迎來了春天。從恆大、碧桂園、保利、雅居樂等旅遊項目開盤大賣的事實可見，旅遊地產確實能為房企貢獻不小的業績。從它們身上，我們也能看到，旅遊地產項目的優勢在於生態環境和自然旅遊資源，這樣的環境可以有很多種，比如森林、溫泉、海岸等等，都會有各自的追捧者。此外，旅遊地產項目的規模都很大，幾千畝的佔地往往還只是個起步階段，這種大規模項目因開發周期長、對規劃要求更高、對投入資本要求也更高，故而對商家的資本及後期運營能力的考驗就更大。特別是對於只開發酒店、公寓型物業的旅遊地產項目，回收成本也起碼需要數年至十數年。一旦商家資金鏈出現問題，項目前景堪憂，這種境況，曾經轟動一時的澳洲山莊便是前車之鑒。
然而，當國民把休閑度假當作生活必不可少的一部分時，就註定了旅遊地產和國家經濟的緊密關系。經濟繁榮時，優質的旅遊地產項目會有高回報，而當經濟下滑時，這種形態的地產經濟就將一起低迷。這便是開發旅遊地產的又一個風險所在。因而可以說，旅遊地產也是一把雙刃劍。

C. 旅遊地產在中國的發展狀況怎樣改如何總結

我國旅遊地產的發展前景如何？這是旅遊業和地產業都比較關心的問題。在此，將在我國旅遊地產發展環境與發展現狀的基礎之上對我國旅遊地產的發展前景作一初步探討。
1.我國旅遊地產發展概況
旅遊地產在我國還是一個比較新鮮的概念。其主要經營模式分時度假於20世紀90年代末期由一些房地產商引入我國，他們的目的是推銷他們手中滯銷的房產。旅遊業涉及這一領域首先開始於個別單體飯店加入國際交換網路。在1997年，杭州夢湖度假村，北京九華山莊，北京燕苑度假村是我國最早加入RCI的飯店。截止到2001年，我國加入 RCI的旅遊飯店有17家，其中北京、海南、雲南各三家，青島、無錫、杭州、珠海、天津、武漢、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分別位於上海市清浦縣、廣州市和廣州市的番禺區。[6]
近年來亦有相當數量的旅遊飯店和旅遊集團開始運作旅遊地產產品，以不同的方式探索旅遊地產在中國的本土化經營。其中有：（1）借用分時度假的概念，開發出類似產品的單體企業，如以產權酒店為經營模式的北京快樂假日酒店。（2）單體加盟國際分時度假交換網路的經營企業，其經營模式與國際接軌，採用銷售20-40年每年一周的度假地住宿權的方式。(3)自主開發分時度假網路的企業，他們致力於將分時度假產品進行本土化的改革，設計出適合我國市場的新型運作模式，如華夏之旅和新旅網路度假公司。（4）集分時度假開發、銷售於一體的企業，如天倫度假公司。
同時，房地產業亦將旅遊地產當作解決滯銷房產的靈丹妙葯，將其作為投資開發的一個重要領域。據了解，國內日前涉足旅遊房地產的公司超過百家，包括首創、海航、中信、中旅等大型企業，也包括珠江地產、人鴻集團、萬科集團、萬達集團、萬通集團、青島匯泉旅業等大批房地產投資商、開發商、旅遊企業，各路開發商均看好未來中國的旅遊房地產市場。截止到2003年，我國北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地的旅遊地產項目已達到近百項，海南的博鰲城，深圳的華僑城等一大批旅遊地產項目得益於「假日經濟」與「會議經濟」。[8]
2.我國旅遊地產SWOT分析
SWOT分析是廣為應用的機會-風險分析方法，S指的是Strengths（優勢），W指的是Weaknesses(弱勢），O 指的是Opportunities（機遇），T 指的是Threat（威脅）。[9]在此將運用SWOT分析方法，分析我國旅遊地產業發展的環境，找出我國旅遊地產業本身的優勢和劣勢，發現並確定旅遊地產業的外部機遇和威脅，從而對我國旅遊地產的前景進行預測。
（1）Strengths(優勢)
旺盛的市場需求。世界旅遊組織秘書長佛朗切斯科•費蘭賈利對法國《費加羅報》發表談話說：今後20年內，中國將在世界旅遊市場發揮重要作用，到2020年將成為世界第一大旅遊大國。隨著我國經濟的飛速發展及國民消費觀念的日趨成熟，度假休閑旅遊將會漸漸取代觀光旅遊，成為大眾比較青睞的旅遊方式。我國在3-5年內，可望形成一定規模的度假旅遊市場，這一市場的形成與擴大將會給旅遊地產帶來旺盛的市場需求。
優越的市場供給。我國飯店業總體供大於求，由於增長速度過快，1998年以來，平均客房出租率不到60%。另一方面，全國商品房空置率高，據國家統計局統計，2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米。[10]飯店業總體供大於求，全國商品房空置率高，當然並非好事，但卻為旅遊地產提供了良好的供給條件。同時，因為我國可投資領域少，可利用資金相對充足，對於像旅遊地產這樣有國際成功先例的投資新領域，在基礎條件成熟的情況下，不難吸引到積極尋求投資項目的資金，這勢必會帶來相當數量的供給。
（2）Weaknesses（劣勢）
概念的模糊不清。旅遊地產在我國剛剛起步，不管是開發商，還是消費者或多或少都存在著概念模糊不清的問題。眾多涉及該行業的開發商開發概念的模糊也導致旅遊地產理念的推行上出現偏差，使消費者逐漸對產品失去興趣。通過對國內的消費群體分析，為數眾多的消費者是出於投資的目的而購買旅遊地產產品，但是從市場長遠發展的角度，應強調其作為度假產品的本質含義。
進入門檻較高。開發旅遊地產的成本是很高的，首先在產品開發的選址、規劃、建設及度假資源的整合都需要投入大量的人力、財力、物力，而後起的管理和維護以及品牌的塑造都是一個長期的過程。較高的進入門檻讓很多有心發展旅遊地產的企業望而卻步，這對於產業的健康與可持續發展很不利。
（3）Opportunities（機遇）
中國經濟飛速發展，新的世紀開始，我國進入全面建設小康社會的新紀元，人民生活水平提高，我國經濟的持續快速發展為旅遊地產提供了更大的發展空間。
加入WTO後，中國旅遊業飛速發展，國家已把旅遊業作為新的增長點。旅遊地產作為房地產業與旅遊業相結合的產物，有著明顯的就業效應、增長效應、帶動效應和可持續效應。正因為如此，錢其琛副總理2001年1月8日在全國旅遊工作會議講話中體出了「中心城市可以積極探索分時度假等新的旅遊方式」，[11]這為旅遊地產的發展創造了良好的歷史性機會。
（4）Threats（威脅）
信譽的缺失導致市場形象風險。信譽支撐產業，而信譽的缺失則會帶來產業的凋零我國旅遊地產尚處於發展初期，制度建設步伐趕不上旅遊地產的發展速度，受利益驅動，一些商人的不良行為致使產業信譽遭受嚴重影響。
人力資源的缺失導致系統管理風險。旅遊地產作為一個綜合性的產業，其開發、經營和管理涉及到旅遊、房地產乃致金融、IT等許多不同的領域，對系統管理人員的整體素質要求較高，缺乏具備專門技能的管理人員會帶來管理上的風險。
3.我國旅遊地產存在問題及對策
現階段我國旅遊地產尚處於初級階段，還存在著以下一些主要問題：
近期度假需求不旺。旅遊地產供求是個復雜的系統，與城市的恩格爾系數,GDP水平等都有著密切的關系。2003年我國人均GDP超過1000美元大關，按照國際經驗，人均GDP超過1000美元正是一個國家旅遊需求膨脹的時期，但主要是觀光性質的需求;休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達到2000美元，那時候就將形成對休閑的多樣化需求和選擇;人均GDP達到3000美元，度假需求才會普遍產生。[12]現在，我國人均GDP剛剛超過1000美元大關(2004年為人均1268美元)，旅遊地產的機會才開始出現，部分先富起來的人才有慾望、有能力、有需求去消費休閑度假產品，但是先富起來的人畢竟只佔一小部分。同時，「帶薪休假制度」在國內畢竟剛剛起步，大多數人外出旅遊仍是依靠「五一」、「十一」等國家法定假日。我國現在仍以觀光旅遊需求為主，因而，旅遊地產這一主要用於滿足休閑度假旅遊的產品現階段會面臨需求不旺的風險。
制度的缺失。在我國，旅遊地產剛剛起步，缺乏專門的政策法規的引導與規范。缺少了這些規范，市場就會失序，一些地產商打著開發旅遊地產的旗號，實際上卻在進行著新一輪的圈地運動，國家相關部門組成的五部委聯合督查組在對地產行業進行的三輪督察中發現「以往的確存在房地產商利用旅遊規劃項目的名義，進行房地產開發的圈地現象」；一些經營者進行旅遊地產項目時，不管消費者今後的權益保障，甚至採取欺詐性銷售和非法集資等惡性的牟利手段。這些行為，擾亂了市場，既嚴重阻礙了旅遊地產市場的培育，也阻礙了一些有心發展旅遊地產的有實力的大企業進入，使得旅遊地產這一非常有前途的產業一度陷入困境。
國內度假網路不健全。國內旅遊地產商在開發旅遊地產產品時，大多忽視後續經營與管理。目前，任何一家開發商在實力上都無法建立一個健全的度假交換網路。我國度假村、旅遊飯店數量龐大，但由於開發商之間缺乏聯合，造成了度假市場的分離以及度假地選擇面狹窄的局面，從而大大降低了旅遊地產產品的吸引力。
如上所述，旅遊地產在快速發展的過程中面臨著諸多問題與挑戰，需要政府、相關的企業及從業者妥善應對，才能保證產業的健康與可持續發展。大體而言，可以從以下幾個方向加以努力：第一，進行消費引導，培育消費市場。加強休閑度假理念的正確宣傳與推廣，有實力的企業應著力打造品牌，以品牌效應促進旅遊地產理念的推廣，培育旅遊地產市場。第二，進行本土化改造。針對我國市場的客觀情況，進行合理的產品設計，如為適應國內市場的需求，可以考慮將分時度假的購買年限縮短，銷售價格也相應降低。第三，加強聯合，建立健全國內分時度假網路。通過度假網路的建設，提升產品的價值，充分顯示其可交換性的魅力，滿足消費者多樣性的需求。第四，完善法律法規，保護消費者權益。一方面，管理部門要制定相關的法規，以此約束經營者的行為，保護消費者的權益，當消費者權益受到侵害時做到有法可依；另一方面，行業內部亦可通過協商，建立規范的行業自律制度。在法律法規出台後建立行業資質認證體系，保證行業健康有序地發展。

結語
我認為，休閑是新千年全球經濟發展的第一引擎，到2015年，發達國家將進入「休閑時代」。未來20年，以旅遊、娛樂、運動等為基礎的休閑產業將會更快地進入各個產業中，休閑產業的發展，也為旅遊房地產業提供越來越大的發展空間，相信旅遊地產一定會有非常光明的前景！

D. 中國旅遊地產未來有哪些新趨勢

旅遊地產是依託周邊豐富的旅遊資源而建的、有別於傳統住宅項目的融專旅遊、休閑、度假、居住為一屬體的置業項目，包括休閑度假村、旅遊景區主題休閑公園、分時度假酒店、海景住宅、景區住宅等。較之一般的住宅，旅遊房地產的特點和優勢在於它是旅遊業和房地產業的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建築景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。
據前瞻產業研究院數據顯示，2016年，行業再次風起雲涌。截至2016年底，累計旅遊地產項目總數為8918個，全年旅遊地產項目數量增速雖有所下降，但中國旅遊地產實際完成投資額高達12997億元，達到歷史新高點。
隨著經濟全球化的到來，旅遊產業的高速發展逐漸成為第三產業中很強大的一個支撐。旅遊地產市場基本呈現「一級城市靠地產，二、三級城市靠資源」的涇渭分明的發展態勢。北京、上海、天津等一級城市的旅遊房地產基本上走「地產」路線，以人造景區、景點來配套於住宅、酒店、社區等的開發;而二、三級城市的旅遊房地產則主要走「旅遊」路線，依託區域的高等級旅遊資源進行項目配置。

E. 旅遊地產的空間分布特點是怎樣的

根據旅遊中心定位的中國城市分析，旅遊地產的空間分布也大致 第一，四座城市，三角格局。上海、北京、廣州和深圳是中國旅遊中心排名最高的城市，代表了中國三大經濟核心區域。 第二，中等城市旅遊地產星羅密布。天津、南京、杭州、桂林、廈門、大連、青島、蘇州、成都、重慶等城市在旅遊中心城市排名中處於第二集團，這些城市大多是穩定的區域旅遊中心，一些專門旅遊城市如大連、青島、杭州等已演化成綜合型旅遊中心城市。在這些城市進行旅遊地產的開發投資相對較小，可利用的自然風景資源優勢較強，是目前旅遊地產開發的重點地區。 第三，發展中城市通過旅遊地產尋找新契機。沈陽、西安、泉州、溫州、中山、煙台等城市在旅遊中心城市排名中處於第三集團，這些城市旅遊綜合基礎一般，但都有個別突出優勢，如沈陽、西安的旅遊市場大，中山的開放程度高，煙台的政府重視度高。 第四，潛在的旅遊地產開發空間。常州、紹興、合肥、南昌、長沙、嘉興等其他城市在旅遊中心城市排名中位於第四集團，這些城市旅遊特色不突出，自然風景資源也不夠獨特。然而，近段時間以來中國的城市對於旅遊發展都寄予了較高的期望，投入大量資金，這些暫時處於落後的城市也有非常大的增長空間，一些中小型房地產企業可以在這些城市進行小規模的旅遊地產開發，不僅提升城市的旅遊形象，也可取得一定的經濟效益。 選自《旅遊地產改變中國》 具體可找我

F. 旅遊地產的發展歷程

貴族消費階段：旅遊地產的貴族消費階段最早源於19世紀以前的地中海區域，由於處於歷史文化的交匯點，經濟發展也具有優越性，出現了旅遊地產的雛形，因此，旅遊地產本身就源於貴族等社會高層的需求，並以法國南部和義大利的那不勒斯最為盛行。
分時度假階段：分時度假所產生的旅遊地產主要源於旅遊業的度假旅遊分支，因此，在旅遊地產發展初期，只是旅遊度假的延伸。最初的分時度假是在度假勝地依據旅遊度假的季節時段，將其區域內的度假公寓分時段售賣產權，用於代替住賓館、酒店等，給遊客增加賓至如歸的自由快感的同時，獲取較高的利潤，後來隨著度假的周期性以及回頭率較高，度假公寓的出租相對具有固定性，即在每年的這一段時間，某所公寓只屬於特定人，並且住戶可以在該特定時段對其度假公寓的使用權進行出租。 萌芽階段：20世紀80-90年代，在經濟發達的沿海地區，尤其是改革開放較早的省市，房地產建設較多，供過於求，出現房屋空置，這為旅遊地產的產生提供了機遇。對於主要集中在旅遊城市、沿海地區和比較發達的大中型城市的空置房屋來說，最合理的也最為有效的利用方式便是將其作為旅遊物業，達到雙贏的目的。1994年前後，海南的三亞、廣東的珠海，提出要發展休閑度假，打造頂級旅遊勝地。發展階段：21世紀以來，房地產業和旅遊業分別稱為我國拉動內需的兩個熱點行業，發展勢頭十足，並且隨著城市房地產開發重心逐漸偏移，房地產市場進入新一輪整合過渡期，市場投資和消費模式逐漸轉變，如北京、上海、深圳等地的銷售市場都出現了萎縮的前兆。大量的傳統房地產資金開始開辟新的領域，其中就包括旅遊度假物業的開發。旅遊交換平台逐步形成，住宅消費開始由需求型向舒適型轉移，旅遊需求多元化，使旅遊地產業進入了新一輪發展時期。旅遊地產類型也從單一的酒店、主題公園轉向游樂設施、度假別墅、第二居所等多元化並存的發展態勢。快速發展階段：我國旅遊房地產呈快速發展之勢，僅涉足旅遊地產的公司就超過兩百家，並且無論是房地產界還是旅遊業界內都十分看好未來我國的旅遊房地產市場。其中以「高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動」為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家。從最早的深圳華僑城旅遊主題公園項目拉動地產開發到後來的海南「南海傳說」、三亞、博鰲等，旅遊房地產項目在全國層出不窮，取得了較大的市場反映。

G. 旅遊地產基本概念及其發展趨勢

分兩個方面解釋這個問題：
一、有關旅遊地產的概念：
旅遊地產是目前較熱的話題，一方面作為國民經濟戰略性支柱產業的旅遊業在我國已遍地開花，受到各界各行的關注，另一方面，房地產業更是我國經濟發展的主要支柱之一，兩者的結合形成新的業態——旅遊房地產業雖然發展迅速。
二、旅遊地產的運作方式以及發展前景：
前期策劃步驟
1.把握大勢
分析旅遊市場、地產市場等影響項目未來發展的因素，包括旅遊地產政策、土地、金融、稅收、經濟發展情況等。
2.細分市場
按區域范圍逐層分析旅遊地產市場供需、產品、客源、價格、競爭等，把握市場格局，其中最關鍵的是目前區域內的旅遊市場情況，包括旅遊路線和路線特徵等。
3.項目分析
對項目進行SWOT分析，挖掘項目和企業的資源，包括對企業操作能力的評估。項目資源包括項目的山水資源、文化資源，對沒有突出資源需要嫁接新資源。
4.創新理念
針對上面的市場情況和項目分析，進行一個有高度能落地的定位思路，思考一個關鍵的問題是：需要創建一個什麼樣的理念，讓項目一枝獨秀。
5.項目定位
從政府、客戶、競爭、項目、企業五個角度進行分析，得出一個能讓項目獨樹一幟且不空洞、能落地、貼切的定位主題。同時，進行客戶定位、功能定位、市場形象定位等。
6.規劃布局
根據地形地貌給項目劃分板塊，根據用地性質和景觀情況布局產品，實現景觀最大化利用、功能合理布局、動線利於銷售經營以及方便出行，以及利潤最大化等等。
7.構建產品
在定位的基礎上構建旅遊地產的產品，要特別注重與地形地貌的結合，因地制宜打造出新奇特的產品，同時要注重可行性和是否植入與旅遊休閑相關產業。
8.整合要素
整合能為項目提供支撐和幫助的一切有利資源，如養生資源、設計資源、客戶資源、資金等。
9.經濟測算
根據政府給予的指標（沒有指標的項目則根據項目特點及產品情況），推算項目的指標給政府報批，計算投入產出情況，並根據經濟測算結果反推算項目的可行性和規劃布局以及項目產品的取捨，以及跟政府進行有效的溝通。
10.開發建議
對項目整體的開發策略、開發節奏以及首期啟動進行建議，主要圍繞以最少的運作成本撬動整個項目，首期啟動則突出項目的的亮相亮點，要做到開門紅。
定位策略
1.從人們的心理體驗進行主題定位
主要通過兩種途徑實現：一是懷舊，滿足商業社會的人們對歷史文化的懷念；二是憧憬未來，滿足大眾對未來的遐想。
2.結合資源特點進行主題定位
如結合濕地資源打造主題濕地公園，結合溫泉資源打造主題溫泉度假村、結合自然山水資源打造主題生態度假項目，結合高爾夫資源打造高爾夫高檔度假項目，結合人文資源打造主題人文景點，利用滑雪打造滑雪場度假勝地等。通過資源定位主題的項目，關鍵在於保持資源在區域內的獨特性或者唯一性。
3.根據功能進行主題定位
滿足健康、休閑、運動、娛樂、商務會議等功能需求的旅遊地產，如療養中心、主題公園、會議中心、影視基地、康體俱樂部等。
開發模式
1.按開發時序分類
（1）旅遊為輔，房地產開發為主
這種運營模式下，旅遊只是作為房地產開發的一個噱頭，以地產為主，旅遊僅僅是一個概念。如咸寧碧桂園溫泉城，整個項目僅有一個五星級的溫泉度假酒店和一座小型的溫泉會所，其它地塊均用作房地產開發。目前，物業銷售達到5期，去年銷售總額達到7億元，去化率達到95%。
（2）旅遊先行，帶動房地產開發
前期投入大量的資金進行旅遊開發，通過旅遊聚集人氣，提升知名度，提高項目地塊價值，為房地產開發做准備，如珠海海泉灣，一期投資25億，開發面積約1平方公里，由溫泉中心、兩座五星級酒店、12棟度假別墅、5棟蜜月套房、會所、康體中心、漁人碼頭與劇場、行政中心，以及配套建起的大型游樂園—神秘島等建築群體所組成。二期投資15億，建成溫泉博物館、溫泉學院、高爾夫球場、熱氣球、人造海灘、自行車巡路和房地產項目。三期開發以獨立公寓、多層公寓為主。
（3）旅遊與房地產開發並重
這種模式下，旅遊開發與房地產開發幾乎同時進行，旅遊與地產相輔相成，共同發展。通過旅遊美化環境、聚集人流，提升地塊價值；通過地產快速回籠資金，進一步為旅遊開發服務。如嘉魚山湖溫泉，溫泉項目於2009年9月開始營業，一期房地產也於2009年9月開盤。
2.按開發目的分類
（1）以提供第一居所為主要目的的旅遊住宅開發
這類住宅以為本地置業者提供第一居所為主要目的，多建在旅遊資源突出的大中型城市市內或市郊。擁有旅遊資源（自然的、人文的或二者兼有的）條件，可細分為三類：直接靠近現有資源和景區開發旅遊住宅；在自我營造的旅遊景區附近開發旅遊住宅；旅遊與景觀二位一體的房產開發。
（2）以旅遊度假為目的的度假房地產開發
大多數位於大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區附近，或建在旅遊資源突出的旅遊目的地城市，旅遊接待作用顯著。既依託現有的旅遊資源或景區，又投入建設休閑度假設施設備，大力營造旅遊度假氛圍。開發商以提供第二居所度假休閑為目的，業主以度假置業和投資置業為目的。
（3）以旅遊接待為目的的自營式酒店
這類酒店緊緊圍繞旅遊六要素中的「住」做文章，主要功能是為遊客提供住宿，可兼具娛樂、會議等功能，多建在旅遊、商務發達或會議較多的大中型城市。
（4）與旅遊相關的寫字樓
以寫字樓的形式在旅遊資源豐富的城市出現，專為旅遊企業如旅遊社、旅遊咨詢機構等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出遊，也方便外地來游遊客。此類房地產目前比較少見，但已有涉獵。西安旅遊集團開發的西安大廈是典型代表。
（5）以大盤形式出現的綜合性旅遊房地產開發
大多位於旅遊目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如萬達在昆明的房地產開發，是集旅遊度假、大型休閑體育設施、低密度產權式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區。華僑城、宋城旅遊房地產開發也都是大型綜合性旅遊房地產開發。
未來發展模式
1.資源+主題酒店
旅遊地產的主題是其核心內容，是旅遊地產能夠存在與發展的根源，也是旅遊地產形成特色的主要部分。如三亞海棠灣亞特蘭蒂斯項目，以其海洋文化、海洋樂園、休閑購物一站式主題度假模式落戶海南。
2.養生地產
養生、健康等問題也逐漸成為人們除收入水平以外最為關注的問題，旅遊養生地產也漸入眼簾，並擁有著強大的升值潛力。中國旅遊養生地產類型有：養生SPA會所、養生公寓、養生度假村、養生旅遊社區或產業聚集區等，旅遊養生地產開發需要通過策劃規劃把這些產品相互之間整合起來，形成區域組團、項目成團的結構，並設計出合理的空間布局，交通與游線，從而突出配套的特色化。
3.文化產業與地產結合
通過不同的文化類別，打造不同的主題文化，通過整理相關產業的資源，促使整個文化產業鏈上的資源最大化。「文化地產」是文化產業與地產、運營相結合為一體的綜合服務平台，通過運營使文化產業鏈價值最大化，同時使文化地產價值實現增值是整個文化地產開發與運作的核心。
成功的關鍵因素
1.大盤
旅遊地產往往由於地段偏遠，交通生活配套不完善，消費者距離抗性明顯。如果項目沒有規模效應，就無法承擔高成本的配套建設，即使好不容易催熟的區域也是為他人做嫁衣。除非採用縫隙戰略，選擇成熟區域內大盤開發商的周邊地帶快速開發，低價走量。
因此，做旅遊地產要做好大盤長期開發的准備。可以採用先跟政府約地、分期投資的方式解決一次性投資巨大的問題。同時，大規模旅遊地產開發要找准長期市場定位點，綜合考慮區域和景觀資源的影響，從而以更穩健的方式推進旅遊大盤開發。
2.大配套
旅遊地產消費彈性大，客戶對於品質的敏感度大大高於價格敏感度，亮點配套作為加分項目往往是促成項目成交的臨門一腳。旅遊地產一定要重視以自建大配套彌補項目先天不足，以高品質的配套帶動項目升值。
成功的旅遊地產項目，無論是「三菜一湯」（景區、高爾夫、主題公園，溫泉）還是「六大引擎」（景區、酒店、溫泉、遊艇、高爾夫、主題公園），核心配套都是為了實現五大功能：住宿——通常規劃多個星級酒店；觀景——以大范圍自然景區為主，小范圍項目景觀為輔；購物——主題商業兼顧生活配套和特色購物體驗；休閑——多配備高爾夫球場、遊艇俱樂部等高端休閑業態；特色體驗——借當地產特色資源重新包裝開發出亮點。通過五大功能綜合搭配，構建大配套體系，形成旅遊地產產業聚合力。
3.大資源
旅遊地產建立於資源基礎之上，資源挖掘或整合不足是目前多數旅遊地產項目普遍面臨的問題。從已有項目成功經驗來看，有兩類資源可以重點挖掘利用。
一是自然景觀資源。能夠搶佔一個區域最核心、最稀缺的景觀價值，是旅遊地產項目後期成功的必要條件。在資源的選擇上要以景觀類資源為主，因為現階段剛進入休閑度假旅遊階段，自然資源對旅遊地產是驅動價值仍然高於人文資源。
二是嫁接商務資源，會議驅動的旅遊地產一再驗證了其巨大的價值，如博鰲論壇、昆明世博會等。結合會展產業鏈，有助於形成優良的會展旅遊氛圍，並且通過完善的基礎商業配套建設，迅速提升區域價值能級，對旅遊地產項目形成長期利好。
4.大內涵
旅遊地產的出路在於鮮明的主題，能夠讓人獲得精神上的享受和心理上的滿足。這是旅遊地產形成特色競爭力區隔的關鍵因素，也是最難以達成的領域。業內也一直批判旅遊地產項目大多內涵不足，沒有靈魂，但目前仍然沒有出現幾個真正主題鮮明的項目。客觀來講，即使知道旅遊文化對旅遊地產的拉動價值，而建設主題文化是投入大、見效慢的大工程，所以不管在主觀意願還是客觀條件都存在一定門檻。
但是，講故事、吃軟飯是旅遊地產必不可少的功課。有些資源是可以進行嫁接式的應用，例如植入當地特色文化，通過當地較有影響力的歷史、民俗等提升項目的價值品味，可以在項目舉辦有影響力的大型特色節慶活動，例如西雙版納的潑水節等少數民族文化嫁接。
5.大整合
旅遊地產涉及范圍非常廣泛、關系錯綜復雜。房企承擔著品牌的塑造和管理、持有物業的經營管理、地區開發各方利益的協調管理等重任。如果無法理順這些關系，旅遊地產的深入開發將會遇到瓶頸。需要充分整合各方資源才能保障順利開發和運營。除了政府、設計院等傳統地產的多個介面外，在內部運營方面需要整合酒店運營商、主題公園運營商等合作資源，在外部資源導入方面需要整合旅行社、周邊景點等協同資源。
6.大蓄客
相對城市住宅而言，旅遊地產屬於窄眾客群，缺少客戶是項目常態，因此要做好打持久戰的准備。旅遊地產在銷售方面需要翻越兩座大山：一是大量蓄客，二是長期續銷。今後旅遊地產的蓄客將是全國范圍內的大蓄客，在爭取本地客戶的同時，區域化乃至全國化營銷能力將成為影響項目去化的關鍵。異地布點的數量和拓展力度將決定旅遊地產項目的去化速度。
短期的客戶還可以想辦法爭取，但長期的客戶從何而來，如何保障銷售的可持續性？在廣布渠道的同時，還需深挖老客戶資源，通過老帶新或重復購買支撐長期銷售，這是旅遊地產操盤者需要重點關注的突破點，進而解決長期續銷的問題。
7.大運營
旅遊地產的主體產品包含三個層面：可見的物業、可感受的體驗、可升值的資產。旅遊地產項目前期經營狀況的優劣，對後期投資消費者的信心也會發生關鍵性的影響。對於客戶而言，信心往往比折扣更重要，讓客戶看到資產升值的空間，不管是項目品牌還是企業品牌。資產升值是旅遊地產的原點，運營的關鍵是樹立客戶對項目的信心。因此，需要將長期運營視為旅遊地產項目產品的有機組成部分，做好商業、酒店、主題公園等業態的運營。
對於一些有較強經營能力的房企而言，已經非常注重旅遊地產長期開發中的後期利潤價值，即不動產的租賃經營、旅遊產品的門票和輔助收入、商業配套設施的收入等，從而形成一個良好的產業鏈條，實現多元化的盈利模型，實現長期獲益。
8.大布局
旅遊地產由於上述固有特點，往往要經歷8-10年甚至更長的開發周期。開發周期的拉長，導致投資回收期的滯後，拉低企業的資產周轉率。因此，從房企項目整體配置來看，旅遊地產應屬於中長期布局的一類項目，需要搭配一些短平快的項目以提供現金流和短期利潤。而對於更多的房企而言，旅遊地產多屬機會型項目，如果可行性論證可行，可以權衡考慮進行長遠開發。但前提是需要充分考慮能否承受大規模、長周期的持續投入，方能在企業的大棋局下謹慎布下這枚重量級的棋子。

H. 中國成功的旅遊地產項目有哪些

旅遊地產不同於普通的房地產開發，更依賴於環境條件和投資的實力。因為旅遊地產的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質量、著眼投資效益的苛求客戶。旅遊地產的營銷方式是租賃與出售相結合的形式，要求有更高的管理水平和經營能力。前幾年一度興旺的旅遊地產，因大量的管理問題，經營問題而遭受打擊後，至 2004 年才開始復甦的狀況，旅遊地產業非專業化的結果。實際上，旅遊地產中發展最快的分時度假酒店，至 2002 年全球即有 5400 多家，享受了將近一百多億美元的分時度假銷售額。從上海前沿集團與某全球著名酒店管理集團簽訂合作協議在中國全面發展度假產權酒店，天津泰達集團收購目前國內最大的分時度假公司的動態中均可以看到旅遊地產熱潮的前期准備，已開始向投資集約化、管理專業化的方向發展。

旅遊地產是以旅遊度假為目的通過整合規劃設計、開發建設、專業策劃、市場營銷、網路管理等各個環節，把旅遊業與房地產業相結合的一個全新產旅遊地產項目的成功基礎有哪些？業模式。通常意義上，旅遊地產劃分為四個大類：

旅遊景點地產主要是指在風景旅遊區內為遊客的旅遊活動營造的各種觀光、休閑、娛樂、非住宿型的建築物及關聯空間。
旅遊商務地產主要指在旅遊區內或旅遊區旁邊提供旅遊服務的商店、餐館、娛樂城等建築物及關聯空間。
旅遊度假地產主要是指為遊客或度假者提供的直接用於旅遊休閑度假居住的各種度假型建築物及關聯空間。
旅遊住宅地產主要是指與旅遊區高度關聯的各類住宅建築物空間。

而這四大類產品的開發與經營，均需以下五個方面為依託：

◆天生的資質
旅遊地產多在旅遊風景區或運動、度假的勝地，基地附近有青山綠水等優良的自然環境，能夠吸引人到此旅遊度假，這樣給項目的開發帶來了先天優勢。有的地方環境的價值特徵可能很明顯，如山區景觀或海邊景觀；有的地方則比較微妙，如田園風光、古老村鎮的建築肌理等。有特色的自然環境實際上也就決定了旅遊地產項目的特徵，幾乎所有成功的旅遊度假區都是保護和加強自然和社會環境方面獲得了最佳狀態。

◆良好的題材
旅遊度假區多具備深厚的歷史積淀、濃郁的文化氣息，吸引人們此觀光游覽，進而帶來地產開發的契機。文化和傳說有利於形成新的主題，易於創造好的故事來營造引人入勝的旅遊娛樂項目，而且旅遊地產還可利用這些文化傳說較高的知名度來促進項目的宣傳和推廣。目前，國內的開發商有一種傾向，就是一定要做出文化來，一定要強調項目的文化底蘊，試圖以文化這張牌來提升項目的品味和檔次。這種出發點是好的但是對於旅遊地產來講，切忌硬做文化、為做文化而做文化。旅遊地產非常需要做主題性的東西，但是文化一定要做得很輕松、很吸引人。旅遊地產畢竟不是歷史文化名城保護規劃或者考古復原項目，旅遊地產裡面文化傳說是可以發揮的不是特別強調真實性，而是強調趣味性。

◆完善的規劃
旅遊地產的開發區域應該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設施以及購物、休閑、娛樂、運動場所，使得消費者在旅遊度假的同時也不會感覺到生活不方便。旅遊地產項目的用地可以是從未開發過，也可以是基礎設施完備的用地。國外曾總結出六種常見的用地形式，即未開發、剛開發、正在開發、成熟的密集的和飽和的用地。多數成功的旅遊地產項目都是位於較大的風景旅遊區范圍之內，因為相對於在基礎設施較完善的區域開發，開辟一個新區域無疑意味著要承擔更大的風險。

◆持續的投資
旅遊地產的特點是用地范圍大，已有的自然景觀上需要擴展新的景觀，如建造高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂設施。這種形式的開發費用非常高，需要開發者建設所有的服務設施並採用大規模營銷手段來宣傳產品。然而新開發區的土地費用一般會相對較低，旅遊地產開發建成以後持續創造價值的潛能會很大，問題在於從投資建設到獲得收益的過程會相對較長。

以下是中國成功的旅遊地產項目的一些代表案例：
案例一：青島奧帆中心後奧運時代實戰旅遊品牌營銷策劃項目
案例二：宜賓市城市營銷和旅遊市場整體營銷策劃項目
案例三：4A景區樂島全程貼身營銷實戰項目
案例四：深圳歡樂谷旅遊品牌保鮮項目
案例五、重慶古鎮產業旅遊整體策劃項目
案例六：北京房山某大型國有企業旅遊地產項目
案例七：世界地質公園四川興文石海旅遊事件行銷活動策劃項目
案例八：國家級風景名勝區四川宜賓蜀南竹海旅遊策劃項目
案例九：河南建業集團開封水系項目旅遊小鎮和旅遊地產策劃項目
案例十：西安城市戰略定位和旅遊營銷案例

I. 旅遊地產現在的發展狀況怎樣，國內的市場前景好嗎

就目前情況來看，國內大型開發商基本都介入了旅遊地產。因為旅遊度假太火了，去年國內旅遊總人次達到36億，大家都看到這是一塊巨大的蛋糕。從我們做的調查來看，2014年全國有7900多個旅遊地產項目，其中規模在5千畝以上的有1000個左右。平均每個項目在售庫存量都達到了2000套以上，但平均每個月的去化速度只有12套。按照這種速度，一個項目清盤需要16年至20年的時間，這相當於開發商的利潤都被時間吃掉了。所以現狀就是，除個別暢銷盤，絕大部分項目都處於保本、微利、積壓、滯銷或虧損狀態。要刺激旅遊地產的市場，壓價絕對是最好的辦法，但是開發商肯定不願意這么做，所以說現在像Weshare我享度假推出的分權度假概念就蠻好的，不但解決了大量旅遊地產滯懈的局面，還能減少消費者的開銷~