青島旅遊地產發展背景

A. 如何評價青島這座城市的現狀以及發展前景

青島的現狀就是已經自我滿足了，未來的前景估計也就是現在這個樣子了。

西面是黃島區和膠南市，北面是即墨市城陽區。在先前的激烈辯論中，是在青島西海岸新區被正式批准後，是開發高新區（城陽洪島島）還是西海岸（黃島膠南段），其方向逐漸明確，因為資源有限。都明白。此後，青島開始大膽布局，已經擱置多年的地鐵項目也開始投資建設。青島市計劃在“十三五”期間投資3400億美元建設6條地鐵。在東海岸，華潤集團和招商局集團投資1000億元人民幣，建設了青島游輪的母港。華潤和世茂均已投資。在西海岸，萬達集團已向東方影城投資500億美元，中鐵地產已向中鐵博覽城投資500億美元。隨著投資的引進，青島市逐步提出了新區規劃。如今，青島已重現了1990年代的景象，它擁有豐富的資源和優越的地理位置，並落後於許多同級城市。青島人陷入了自我欣賞，自我滿足，坐在井裡看著天空的綜合症。

B. 青島有什麼發展前景

我感覺青島發展很有前景...青島企業比較多，多與韓國合資，房地產不錯，旅遊風景區很好。以後發展應該很樂觀...

C. 市場開發的要素是

根據世界休閑組織的預測，人均GDP超過一千美金大眾型的觀光旅遊將會進入一個新的時期。十一五期間會給我們帶來什麼，當時我做了一個調查，大家認為十一五期間會有很大的變化，就是我們的休閑、生活方式會有很大的變化，現在長三角這一代，人均GDP已經超過了5千美金，從國際的規律來看，也已經進入了了休閑、度假的需求膨脹期。
羅斯托把經濟增長劃分為起飛前階段、起飛階段、成熟階段、成熟後階段，起飛前階段是傳統社會、為起飛創造前提階段，成熟階段是向成熟推進階段，成熟後階段是分為高額消費階段、追求生活質量階段。在這樣的背景下，旅遊房地產就呈現快速的發展階段，我們的休閑、度假業有幾個趨勢。
首先是消費趨向大眾化，原來是高端收入家庭轉向中端收入家庭及中低檔家庭，需求也出現了復合化，比如說純粹的觀光旅遊、商務休閑、觀光休閑等多方面的需求的復合。產品也出現了多樣化，比如說傳統的海濱、湖濱、山地，到新型的農家樂、探險樂，還有就是國際化，大量的人走出過門，以及大量的人走入我們國家。在這樣的背景下，我們的旅遊房地產的開發量也是繼續地增加，休閑度假的旅遊產品跟一般的觀光是有不同的概念，一個是滯留的時間相當長，三五天甚至一個星期、半個月，休閑度假的復游率非常高，去了一次之後還會經常去，而不是觀光旅遊去了一次就不去了，旅遊房地產有如家的感覺，它既不是你的家，但是又有家的感覺。
為了這樣的需求，特別是對銷售型的旅遊房地產開發過程中，要具備以下方面的因素。第一要依託於一定特色的休閑旅遊資源。第二旅遊地產應該有一定的特色文化，這樣它的房產品是符合休閑度假的需要特點的，周邊的旅遊配套設施以及生態的總體環境必須是良好的，另外要有比較好的投資回報和升值的想像空間，開發商要有比較強的實力和好的信譽。
旅遊地產開發的核心還是資源，這種資源是稀缺性的資源，然後是房產品，首先我們要看它是不是擁有一些資源，這種資源表現在哪些方面，首先我們對國內的、成功的旅遊度假產品的項目開始分析，有三類是做得比較成功的。
第一類，就叫做資源主導性的休閑旅遊地產，這種資源主導性的包括濱海資源、海景資源，比如說像三亞，比如說珠三角，比如說青島、大連，都是充分地利用了海景資源搞一些旅遊地產，搞得相當成功。
第二類，依託溫泉資源，因為溫泉是對健康有利的。
第三類，就是濱湖資源，比如說浙江千島湖，千島湖的旅遊地產也是熱點開發板塊，主要是依託於濱湖的資源，但是如果仔細研究千島湖，這里作為度假和避暑是不理想的，白天水面是比較熱的，但是清澈的水質吸引了很多人。
第四類，依託於高爾夫球場周邊，不過高爾夫球場為了保證草的質量，要施高效的農葯，這些農葯就進入到地下，影響水質、影響環境，從長期來講，這種產品還是有弊於健康的。
另外，依託於文化資源。有一種文化，依託文化開發旅遊資源。最典型成功的案例就是安徽的西地洪村，中坤公司以每年17萬的年租費給村裡的村民，開發權交給中坤公司，中坤公司經過基礎設施投入，包裝以後申請得到了世界遺產，現在每年的門票收入上億，所以中坤公司是很有文化意識的，意識到傳統文化是不可復制的，是稀缺性的，特別是現在人們對文化的需求越來越強烈，所以依託於文化開發旅遊資產。
第二種就叫做旅遊接待型房地產，通常位於著名風景區重要門戶和遊客主通道，具有獨特的區位優勢。
第三種是生態休閑型房地產。

D. 想了解北京、上海、青島、成都等地的旅遊地產發展狀況如何

一、北京旅遊地產概況
北京的旅遊資源相對比較短缺，需求旺盛，供不應求。旅遊地產項目主要集中在懷柔、密雲、延慶等地。其中，懷柔資歷最深，是傳統的會務、商務旅遊之地，硬體配套設施比較成熟完善；密雲水資源優勢突出，生態環境比較好，大有後來居上的勢頭；延慶夏能避暑，冬有冰城節，旅遊資源和生態資源豐富，是一個剛剛發展的半處女地，後勁最足，成為北京旅遊地產開發熱點。

二、上海旅遊地產概況
上海市旅遊委和海洋局聯合起草的濱海旅遊規劃中，申城六個沿海區縣的旅遊景點也被串連起來，形成一條「濱海旅遊帶」，其中投入近50個億的奉賢海灣「碧海金沙」工程成為未來上海旅遊經濟和海洋經濟的新亮點。佘山因松竹茂密、景色秀麗、人文資源豐富，一向為高檔項目集中地，佘山銀湖（二期）、佘山高爾夫別墅、田安別墅等一批項目近期推向市場。朱家角位於地處蘇、浙、滬之交的澱山湖畔，是至今保存最好的江南水鄉古鎮，是新的旅遊地產開發亮點。綠洲江南園是規劃中朱家角新鎮區1平方公里特色居住區中最早啟動的項目。

三、成都旅遊地產發展概況
成都市很早就提出「休閑之都」城市品牌,這不是一個口號問題,而是旅遊業產業方向的調整。成都具備與中原文化不同的上古、中古文化地位,擁有「兩個黃鸝鳴翠柳」、「窗含西嶺千秋雪」的意境。因此,成都以非中原文化的內容充實休閑內容,以自然美擴充休閑的空間,從而突破一般的休閑項目近距離禁錮,並以特色食品和服務構建休閑之都的特定地位。
自2007年6月7日，成都被正式獲批成為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區以來，成都旅遊、休閑地產開始發力。盡管曾遭遇了地震影響，不過截至目前，在成都從事旅遊地產開發的房企名單中，諸如保利、恆大、招商、海昌、中鐵二局、華僑城、花樣年等國內知名開發企業的名字赫然在列。根據市場監測的相關數據，2010年開盤的各個旅遊地產項目，均呈現熱賣狀態，尤其是牧馬山一帶的項目，因為市場對牧馬山片區未來的看好，很多項目常常是一開盤就立刻被搶購。甚至作為遠離成都主城區的藍光·峨秀湖項目，因其8平方公里巨艦項目，以其完善的旅遊、度假產品的規劃，贏得了旅遊、休閑度假市場的青睞。

四、青島旅遊地產發展概況
由於青島具有絕佳生態環境、豐富的旅遊產品、完善的旅遊設施、便捷的交通優勢，加之政府的大力支持，形成了一個極具優勢的旅遊度假區域，使旅遊房地產具有較高的投資潛力。據有關資料顯示，由於看好青島未來的旅遊房地產市場，目前國內涉足青島房地產的公司已超過百家。青島除了市區海邊已無地可征，東至即墨、西至膠南市，甚至海邊的地也幾乎被開發商一一收至帳下。由於旅遊產業的興旺，將使青島誕生一批具有國際水準的現代化居住區。
青島幾十年來一直以「碧海藍天綠樹紅瓦」享譽海內外。旅遊地產在青島也興了十年左右，主題各異，主要有海景、溫泉、高爾夫、山地、林區、湖區、度假酒店等等，分布在全市各個區域，主要集中在即墨溫泉、城陽惜福鎮、黃島唐島灣與金沙灘、膠南大珠山等自然資源更為有特色的景區。
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E. 青島市房地產開發投資股份有限公司怎麼樣

簡介：注冊號：****所在地：山東省注冊資本：3000萬元人民幣法定代表：張銘聯企業類型版：股份有限公司登記狀態：權在營登記機關：青島市工商行政管理局注冊地址：青島市市南區寧夏路288號1號樓26層2601室
法定代表人：張銘聯
成立時間：1992-07-01
注冊資本：3000萬人民幣
工商注冊號：370200018046307
企業類型：股份有限公司
公司地址：青島市市南區寧夏路288號1號樓26層2601室

F. 青島為什麼會成為旅遊城市

第一，青島本身是港口城市，對外交通方便，並且遺留有大量古跡，成為專旅遊城市的資本雄厚。屬
第二，青島的地理環境位置和經濟文化水平註定本身的綜合化程度高，經濟發達，而旅遊業又是促進城市經濟發展的黃金大道，所以ZF也有意將青島打造成旅遊城市。
另外青島也正在謀求從旅遊城市像大城市的轉變，並且在競爭山東省會過程中也占據不少優勢。

G. 旅遊地產這個行業怎樣

1.我國旅遊地產發展概況
旅遊地產在我國還是一個比較新鮮的概念。其主要經營模式分時度假於20世紀90年代末期由一些房地產商引入我國，他們的目的是推銷他們手中滯銷的房產。旅遊業涉及這一領域首先開始於個別單體飯店加入國際交換網路。在1997年，杭州夢湖度假村，北京九華山莊，北京燕苑度假村是我國最早加入RCI的飯店。截止到2001年，我國加入 RCI的旅遊飯店有17家，其中北京、海南、雲南各三家，青島、無錫、杭州、珠海、天津、武漢、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分別位於上海市清浦縣、廣州市和廣州市的番禺區。[6]
近年來亦有相當數量的旅遊飯店和旅遊集團開始運作旅遊地產產品，以不同的方式探索旅遊地產在中國的本土化經營。其中有：（1）借用分時度假的概念，開發出類似產品的單體企業，如以產權酒店為經營模式的北京快樂假日酒店。（2）單體加盟國際分時度假交換網路的經營企業，其經營模式與國際接軌，採用銷售20-40年每年一周的度假地住宿權的方式。(3)自主開發分時度假網路的企業，他們致力於將分時度假產品進行本土化的改革，設計出適合我國市場的新型運作模式，如華夏之旅和新旅網路度假公司。（4）集分時度假開發、銷售於一體的企業，如天倫度假公司。
同時，房地產業亦將旅遊地產當作解決滯銷房產的靈丹妙葯，將其作為投資開發的一個重要領域。據了解，國內日前涉足旅遊房地產的公司超過百家，包括首創、海航、中信、中旅等大型企業，也包括珠江地產、人鴻集團、萬科集團、萬達集團、萬通集團、青島匯泉旅業等大批房地產投資商、開發商、旅遊企業，各路開發商均看好未來中國的旅遊房地產市場。截止到2003年，我國北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地的旅遊地產項目已達到近百項，海南的博鰲城，深圳的華僑城等一大批旅遊地產項目得益於「假日經濟」與「會議經濟」。[8]
2.我國旅遊地產SWOT分析
SWOT分析是廣為應用的機會-風險分析方法，S指的是Strengths（優勢），W指的是Weaknesses(弱勢），O 指的是Opportunities（機遇），T 指的是Threat（威脅）。[9]在此將運用SWOT分析方法，分析我國旅遊地產業發展的環境，找出我國旅遊地產業本身的優勢和劣勢，發現並確定旅遊地產業的外部機遇和威脅，從而對我國旅遊地產的前景進行預測。
（1）Strengths(優勢)
旺盛的市場需求。世界旅遊組織秘書長佛朗切斯科•費蘭賈利對法國《費加羅報》發表談話說：今後20年內，中國將在世界旅遊市場發揮重要作用，到2020年將成為世界第一大旅遊大國。隨著我國經濟的飛速發展及國民消費觀念的日趨成熟，度假休閑旅遊將會漸漸取代觀光旅遊，成為大眾比較青睞的旅遊方式。我國在3-5年內，可望形成一定規模的度假旅遊市場，這一市場的形成與擴大將會給旅遊地產帶來旺盛的市場需求。
優越的市場供給。我國飯店業總體供大於求，由於增長速度過快，1998年以來，平均客房出租率不到60%。另一方面，全國商品房空置率高，據國家統計局統計，2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米。[10]飯店業總體供大於求，全國商品房空置率高，當然並非好事，但卻為旅遊地產提供了良好的供給條件。同時，因為我國可投資領域少，可利用資金相對充足，對於像旅遊地產這樣有國際成功先例的投資新領域，在基礎條件成熟的情況下，不難吸引到積極尋求投資項目的資金，這勢必會帶來相當數量的供給。
（2）Weaknesses（劣勢）
概念的模糊不清。旅遊地產在我國剛剛起步，不管是開發商，還是消費者或多或少都存在著概念模糊不清的問題。眾多涉及該行業的開發商開發概念的模糊也導致旅遊地產理念的推行上出現偏差，使消費者逐漸對產品失去興趣。通過對國內的消費群體分析，為數眾多的消費者是出於投資的目的而購買旅遊地產產品，但是從市場長遠發展的角度，應強調其作為度假產品的本質含義。
進入門檻較高。開發旅遊地產的成本是很高的，首先在產品開發的選址、規劃、建設及度假資源的整合都需要投入大量的人力、財力、物力，而後起的管理和維護以及品牌的塑造都是一個長期的過程。較高的進入門檻讓很多有心發展旅遊地產的企業望而卻步，這對於產業的健康與可持續發展很不利。
（3）Opportunities（機遇）
中國經濟飛速發展，新的世紀開始，我國進入全面建設小康社會的新紀元，人民生活水平提高，我國經濟的持續快速發展為旅遊地產提供了更大的發展空間。
加入WTO後，中國旅遊業飛速發展，國家已把旅遊業作為新的增長點。旅遊地產作為房地產業與旅遊業相結合的產物，有著明顯的就業效應、增長效應、帶動效應和可持續效應。正因為如此，錢其琛副總理2001年1月8日在全國旅遊工作會議講話中體出了「中心城市可以積極探索分時度假等新的旅遊方式」，[11]這為旅遊地產的發展創造了良好的歷史性機會。
（4）Threats（威脅）
信譽的缺失導致市場形象風險。信譽支撐產業，而信譽的缺失則會帶來產業的凋零我國旅遊地產尚處於發展初期，制度建設步伐趕不上旅遊地產的發展速度，受利益驅動，一些商人的不良行為致使產業信譽遭受嚴重影響。
人力資源的缺失導致系統管理風險。旅遊地產作為一個綜合性的產業，其開發、經營和管理涉及到旅遊、房地產乃致金融、IT等許多不同的領域，對系統管理人員的整體素質要求較高，缺乏具備專門技能的管理人員會帶來管理上的風險。
3.我國旅遊地產存在問題及對策
現階段我國旅遊地產尚處於初級階段，還存在著以下一些主要問題：
近期度假需求不旺。旅遊地產供求是個復雜的系統，與城市的恩格爾系數,GDP水平等都有著密切的關系。2003年我國人均GDP超過1000美元大關，按照國際經驗，人均GDP超過1000美元正是一個國家旅遊需求膨脹的時期，但主要是觀光性質的需求;休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達到2000美元，那時候就將形成對休閑的多樣化需求和選擇;人均GDP達到3000美元，度假需求才會普遍產生。[12]現在，我國人均GDP剛剛超過1000美元大關(2004年為人均1268美元)，旅遊地產的機會才開始出現，部分先富起來的人才有慾望、有能力、有需求去消費休閑度假產品，但是先富起來的人畢竟只佔一小部分。同時，「帶薪休假制度」在國內畢竟剛剛起步，大多數人外出旅遊仍是依靠「五一」、「十一」等國家法定假日。我國現在仍以觀光旅遊需求為主，因而，旅遊地產這一主要用於滿足休閑度假旅遊的產品現階段會面臨需求不旺的風險。
制度的缺失。在我國，旅遊地產剛剛起步，缺乏專門的政策法規的引導與規范。缺少了這些規范，市場就會失序，一些地產商打著開發旅遊地產的旗號，實際上卻在進行著新一輪的圈地運動，國家相關部門組成的五部委聯合督查組在對地產行業進行的三輪督察中發現「以往的確存在房地產商利用旅遊規劃項目的名義，進行房地產開發的圈地現象」；一些經營者進行旅遊地產項目時，不管消費者今後的權益保障，甚至採取欺詐性銷售和非法集資等惡性的牟利手段。這些行為，擾亂了市場，既嚴重阻礙了旅遊地產市場的培育，也阻礙了一些有心發展旅遊地產的有實力的大企業進入，使得旅遊地產這一非常有前途的產業一度陷入困境。
國內度假網路不健全。國內旅遊地產商在開發旅遊地產產品時，大多忽視後續經營與管理。目前，任何一家開發商在實力上都無法建立一個健全的度假交換網路。我國度假村、旅遊飯店數量龐大，但由於開發商之間缺乏聯合，造成了度假市場的分離以及度假地選擇面狹窄的局面，從而大大降低了旅遊地產產品的吸引力。
如上所述，旅遊地產在快速發展的過程中面臨著諸多問題與挑戰，需要政府、相關的企業及從業者妥善應對，才能保證產業的健康與可持續發展。大體而言，可以從以下幾個方向加以努力：第一，進行消費引導，培育消費市場。加強休閑度假理念的正確宣傳與推廣，有實力的企業應著力打造品牌，以品牌效應促進旅遊地產理念的推廣，培育旅遊地產市場。第二，進行本土化改造。針對我國市場的客觀情況，進行合理的產品設計，如為適應國內市場的需求，可以考慮將分時度假的購買年限縮短，銷售價格也相應降低。第三，加強聯合，建立健全國內分時度假網路。通過度假網路的建設，提升產品的價值，充分顯示其可交換性的魅力，滿足消費者多樣性的需求。第四，完善法律法規，保護消費者權益。一方面，管理部門要制定相關的法規，以此約束經營者的行為，保護消費者的權益，當消費者權益受到侵害時做到有法可依；另一方面，行業內部亦可通過協商，建立規范的行業自律制度。在法律法規出台後建立行業資質認證體系，保證行業健康有序地發展。

結語
我認為，休閑是新千年全球經濟發展的第一引擎，到2015年，發達國家將進入「休閑時代」。未來20年，以旅遊、娛樂、運動等為基礎的休閑產業將會更快地進入各個產業中，休閑產業的發展，也為旅遊房地產業提供越來越大的發展空間，相信旅遊地產一定會有非常光明的前景！

H. 旅遊地產在中國的發展狀況怎樣改如何總結

我國旅遊地產的發展前景如何？這是旅遊業和地產業都比較關心的問題。在此，將在我國旅遊地產發展環境與發展現狀的基礎之上對我國旅遊地產的發展前景作一初步探討。
1.我國旅遊地產發展概況
旅遊地產在我國還是一個比較新鮮的概念。其主要經營模式分時度假於20世紀90年代末期由一些房地產商引入我國，他們的目的是推銷他們手中滯銷的房產。旅遊業涉及這一領域首先開始於個別單體飯店加入國際交換網路。在1997年，杭州夢湖度假村，北京九華山莊，北京燕苑度假村是我國最早加入RCI的飯店。截止到2001年，我國加入 RCI的旅遊飯店有17家，其中北京、海南、雲南各三家，青島、無錫、杭州、珠海、天津、武漢、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分別位於上海市清浦縣、廣州市和廣州市的番禺區。[6]
近年來亦有相當數量的旅遊飯店和旅遊集團開始運作旅遊地產產品，以不同的方式探索旅遊地產在中國的本土化經營。其中有：（1）借用分時度假的概念，開發出類似產品的單體企業，如以產權酒店為經營模式的北京快樂假日酒店。（2）單體加盟國際分時度假交換網路的經營企業，其經營模式與國際接軌，採用銷售20-40年每年一周的度假地住宿權的方式。(3)自主開發分時度假網路的企業，他們致力於將分時度假產品進行本土化的改革，設計出適合我國市場的新型運作模式，如華夏之旅和新旅網路度假公司。（4）集分時度假開發、銷售於一體的企業，如天倫度假公司。
同時，房地產業亦將旅遊地產當作解決滯銷房產的靈丹妙葯，將其作為投資開發的一個重要領域。據了解，國內日前涉足旅遊房地產的公司超過百家，包括首創、海航、中信、中旅等大型企業，也包括珠江地產、人鴻集團、萬科集團、萬達集團、萬通集團、青島匯泉旅業等大批房地產投資商、開發商、旅遊企業，各路開發商均看好未來中國的旅遊房地產市場。截止到2003年，我國北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地的旅遊地產項目已達到近百項，海南的博鰲城，深圳的華僑城等一大批旅遊地產項目得益於「假日經濟」與「會議經濟」。[8]
2.我國旅遊地產SWOT分析
SWOT分析是廣為應用的機會-風險分析方法，S指的是Strengths（優勢），W指的是Weaknesses(弱勢），O 指的是Opportunities（機遇），T 指的是Threat（威脅）。[9]在此將運用SWOT分析方法，分析我國旅遊地產業發展的環境，找出我國旅遊地產業本身的優勢和劣勢，發現並確定旅遊地產業的外部機遇和威脅，從而對我國旅遊地產的前景進行預測。
（1）Strengths(優勢)
旺盛的市場需求。世界旅遊組織秘書長佛朗切斯科•費蘭賈利對法國《費加羅報》發表談話說：今後20年內，中國將在世界旅遊市場發揮重要作用，到2020年將成為世界第一大旅遊大國。隨著我國經濟的飛速發展及國民消費觀念的日趨成熟，度假休閑旅遊將會漸漸取代觀光旅遊，成為大眾比較青睞的旅遊方式。我國在3-5年內，可望形成一定規模的度假旅遊市場，這一市場的形成與擴大將會給旅遊地產帶來旺盛的市場需求。
優越的市場供給。我國飯店業總體供大於求，由於增長速度過快，1998年以來，平均客房出租率不到60%。另一方面，全國商品房空置率高，據國家統計局統計，2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米。[10]飯店業總體供大於求，全國商品房空置率高，當然並非好事，但卻為旅遊地產提供了良好的供給條件。同時，因為我國可投資領域少，可利用資金相對充足，對於像旅遊地產這樣有國際成功先例的投資新領域，在基礎條件成熟的情況下，不難吸引到積極尋求投資項目的資金，這勢必會帶來相當數量的供給。
（2）Weaknesses（劣勢）
概念的模糊不清。旅遊地產在我國剛剛起步，不管是開發商，還是消費者或多或少都存在著概念模糊不清的問題。眾多涉及該行業的開發商開發概念的模糊也導致旅遊地產理念的推行上出現偏差，使消費者逐漸對產品失去興趣。通過對國內的消費群體分析，為數眾多的消費者是出於投資的目的而購買旅遊地產產品，但是從市場長遠發展的角度，應強調其作為度假產品的本質含義。
進入門檻較高。開發旅遊地產的成本是很高的，首先在產品開發的選址、規劃、建設及度假資源的整合都需要投入大量的人力、財力、物力，而後起的管理和維護以及品牌的塑造都是一個長期的過程。較高的進入門檻讓很多有心發展旅遊地產的企業望而卻步，這對於產業的健康與可持續發展很不利。
（3）Opportunities（機遇）
中國經濟飛速發展，新的世紀開始，我國進入全面建設小康社會的新紀元，人民生活水平提高，我國經濟的持續快速發展為旅遊地產提供了更大的發展空間。
加入WTO後，中國旅遊業飛速發展，國家已把旅遊業作為新的增長點。旅遊地產作為房地產業與旅遊業相結合的產物，有著明顯的就業效應、增長效應、帶動效應和可持續效應。正因為如此，錢其琛副總理2001年1月8日在全國旅遊工作會議講話中體出了「中心城市可以積極探索分時度假等新的旅遊方式」，[11]這為旅遊地產的發展創造了良好的歷史性機會。
（4）Threats（威脅）
信譽的缺失導致市場形象風險。信譽支撐產業，而信譽的缺失則會帶來產業的凋零我國旅遊地產尚處於發展初期，制度建設步伐趕不上旅遊地產的發展速度，受利益驅動，一些商人的不良行為致使產業信譽遭受嚴重影響。
人力資源的缺失導致系統管理風險。旅遊地產作為一個綜合性的產業，其開發、經營和管理涉及到旅遊、房地產乃致金融、IT等許多不同的領域，對系統管理人員的整體素質要求較高，缺乏具備專門技能的管理人員會帶來管理上的風險。
3.我國旅遊地產存在問題及對策
現階段我國旅遊地產尚處於初級階段，還存在著以下一些主要問題：
近期度假需求不旺。旅遊地產供求是個復雜的系統，與城市的恩格爾系數,GDP水平等都有著密切的關系。2003年我國人均GDP超過1000美元大關，按照國際經驗，人均GDP超過1000美元正是一個國家旅遊需求膨脹的時期，但主要是觀光性質的需求;休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達到2000美元，那時候就將形成對休閑的多樣化需求和選擇;人均GDP達到3000美元，度假需求才會普遍產生。[12]現在，我國人均GDP剛剛超過1000美元大關(2004年為人均1268美元)，旅遊地產的機會才開始出現，部分先富起來的人才有慾望、有能力、有需求去消費休閑度假產品，但是先富起來的人畢竟只佔一小部分。同時，「帶薪休假制度」在國內畢竟剛剛起步，大多數人外出旅遊仍是依靠「五一」、「十一」等國家法定假日。我國現在仍以觀光旅遊需求為主，因而，旅遊地產這一主要用於滿足休閑度假旅遊的產品現階段會面臨需求不旺的風險。
制度的缺失。在我國，旅遊地產剛剛起步，缺乏專門的政策法規的引導與規范。缺少了這些規范，市場就會失序，一些地產商打著開發旅遊地產的旗號，實際上卻在進行著新一輪的圈地運動，國家相關部門組成的五部委聯合督查組在對地產行業進行的三輪督察中發現「以往的確存在房地產商利用旅遊規劃項目的名義，進行房地產開發的圈地現象」；一些經營者進行旅遊地產項目時，不管消費者今後的權益保障，甚至採取欺詐性銷售和非法集資等惡性的牟利手段。這些行為，擾亂了市場，既嚴重阻礙了旅遊地產市場的培育，也阻礙了一些有心發展旅遊地產的有實力的大企業進入，使得旅遊地產這一非常有前途的產業一度陷入困境。
國內度假網路不健全。國內旅遊地產商在開發旅遊地產產品時，大多忽視後續經營與管理。目前，任何一家開發商在實力上都無法建立一個健全的度假交換網路。我國度假村、旅遊飯店數量龐大，但由於開發商之間缺乏聯合，造成了度假市場的分離以及度假地選擇面狹窄的局面，從而大大降低了旅遊地產產品的吸引力。
如上所述，旅遊地產在快速發展的過程中面臨著諸多問題與挑戰，需要政府、相關的企業及從業者妥善應對，才能保證產業的健康與可持續發展。大體而言，可以從以下幾個方向加以努力：第一，進行消費引導，培育消費市場。加強休閑度假理念的正確宣傳與推廣，有實力的企業應著力打造品牌，以品牌效應促進旅遊地產理念的推廣，培育旅遊地產市場。第二，進行本土化改造。針對我國市場的客觀情況，進行合理的產品設計，如為適應國內市場的需求，可以考慮將分時度假的購買年限縮短，銷售價格也相應降低。第三，加強聯合，建立健全國內分時度假網路。通過度假網路的建設，提升產品的價值，充分顯示其可交換性的魅力，滿足消費者多樣性的需求。第四，完善法律法規，保護消費者權益。一方面，管理部門要制定相關的法規，以此約束經營者的行為，保護消費者的權益，當消費者權益受到侵害時做到有法可依；另一方面，行業內部亦可通過協商，建立規范的行業自律制度。在法律法規出台後建立行業資質認證體系，保證行業健康有序地發展。

結語
我認為，休閑是新千年全球經濟發展的第一引擎，到2015年，發達國家將進入「休閑時代」。未來20年，以旅遊、娛樂、運動等為基礎的休閑產業將會更快地進入各個產業中，休閑產業的發展，也為旅遊房地產業提供越來越大的發展空間，相信旅遊地產一定會有非常光明的前景！

I. 旅遊房地產的發展空間

旅遊房地產的產生始於法國地中海沿岸，當時地中海沿岸開發了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的遊客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶。而今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家的旅遊房地產方興未艾，大批國際地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入旅遊物業開發，並取得了可觀的收益。
中國的旅遊房地產業在20世紀八九十年代萌芽，沿海經濟發達地區搶得先機，大量的傳統房地產資金開始開辟新的領域，投向旅遊房地產開發。這為已經日趨飽和的傳統住宅領域尋找到了一個新的突破口。眾所周知的，海南在從1993年房地產泡沫破滅之後，房地產市場一瀉千里直跌谷底。放眼望去，爛尾樓比比皆是，空置房觸目驚心。可近年來，海南的房地產業憑借它那得天獨厚的海景風光將其中一部分空置房改造為旅遊物業，而且其旅遊度假式物業還擁有全國乃至全球的市場，這個市場潛力巨大。於是，旅遊房地產便成為海南房地產的主力，海南的房地產業也隨之出現了回暖的跡象。正如一位海南的房地產開發商所說：是旅遊房地產又給了海南的房地產一個春天。
在此感召下，各地的旅遊房地產項目是接踵而至。其中包括北京強龍房地產開發公司在延慶龍慶峽投資開發的「快樂無窮大」產權酒店；位於秦皇島度假區在北京發售的「維多利亞港灣」酒店式公寓；新世界集團投資的海南新世界家園等。中國華源集團與海南泰信實業有限公司開發的「海口皇冠濱海溫泉酒店」（產權式酒店），7月在上海開盤，僅一星期內便售出產權客房近60套；還有位於深圳大梅沙的四星級酒店-----雅蘭酒店六成客房192間已被買下，業主除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過委託經營與酒店經營者分享利潤，實現新的休閑置業方式。這樣的旅遊房地產開發例子在國正越來越多，其發展的空間也是越來越大。
目前，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發的旅遊房地產項目已達到上百個，以「高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動」為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店就已超過80家。其投資商除了國外和港台頗具實力的大公司外，還包括內地首創、海航、中信、中旅等大型企業， 同時也包括天鴻集團、萬通集團等一大批房地產投資商、開發商。