旅遊地產發展階段

Ⅰ 什麼是旅遊產業時代與休閑度假時代有什麼關系求詳解。

首先說世界旅遊產業發展模式有兩種形式：一是經濟的發展促進旅遊的發展；二是旅遊的發展拉動經濟的發展。
我們中國最初的改革開放是旅遊的發展拉動經濟的發展：
發達國家各階段的旅遊市場需求特徵：發達國家的四階段，第一是工業發展初期，旅遊業還沒有形成；第二是中等工業化國家，這是社會大眾旅遊初步形成；第三是高等工業化階段，富裕的中產階層成為國內大眾旅遊消費的主流，休閑度假旅遊初步形成；第四是後工業發展階段，休閑的度假旅遊是為生活品質的重要部分。
中國社會的旅遊發展階段歷時三十餘年，包括我們在發展過程中，有什麼樣的創新。改革開放初期，國內的旅遊產業採取的是TPE的模式，以經濟發展為主，把旅遊發展作為資本積累，即旅遊創匯，擴大就業與脫貧致富的手段，這時的市場主要是圍繞吸引與服務於國際入境、觀光旅遊，也是我們涉外旅遊景區景點、引進國際品牌，學習與吸收國際經驗階段。
第二階段是90年代初期到1997年，TPE與EPT並進階段，觀光旅遊發展迅猛，國際入境不單單是觀光，還有商務考察，洽談貿易，入境商務旅遊市場逐步形成，國內商務旅遊與社會大眾化旅遊觀光的現象初步形成。這一年，我們實習一周五天的工作制。這時，產業開始形成創新的業態，經濟型酒店的業態也初步出現，1995年錦江之星成立，也出現度假村、主題公園、會展中心，91年355美金人均GDP，到了97年是775美金人均GDP。98年亞洲金融危機，到2007年，我們國家採取EPT模式，以發展旅遊拉動內需，國內旅遊也成為國內重點發展產業，人均1000美元，大眾化的觀光旅遊爆發，經濟型酒店在此階段蓬勃發展。當時還有些人認為經濟型酒店不屬於酒店類的。加入WTO及世博申報成功，國際入境與商務旅遊非常旺盛，出現很多大型世界500強進入中國，在這一階段出現服務式公寓，當時也沒有人認為服務式公寓是屬於酒店的，國際酒店管理集團在02年以後大批進入。到06年，人均GDP達到2000美金，旅遊的形態向休閑旅遊轉化，07年黃金周的改革，同年也出台了職工帶薪休假的條例，這時休閑旅遊設施，城郊田園、農家樂、主題公園、度假類的酒店、旅遊電子商務取得蓬勃的發展，這也是我們這個階段的發展創新，以滿足我們市場的需求。現在我們休閑度假已經成熟了，旅遊度假區的打造，旅遊地產起著很大的作用，通過旅遊地產的形式來打造度假區，旅遊地產要滿足旅遊休閑的功能，旅遊地產的形成，旅遊與地產之間的關系，所以不能排斥旅遊地產，旅遊地產的產品特徵，屬性，如投資性，休閑度假特性，百姓有錢後，會考慮錢生錢。傳統的行業，鋼鐵、汽車、能源都在進入，因轉型升級，這些行業都進入。
所以說旅遊產業漸入黃金時期，休閑度假時代來臨。
休閑地產順勢而起：
當旅遊休閑成為一種廣為接受的生活方式，休閑度假地產的出現就成為必然。
著名地產戰略策劃大師王志綱指出：中國正在進入到一個休閑大時代，旅遊休閑產業已經成為拉動經濟發展的重要力量。旅遊休閑產業的發展帶來休閑度假地產迅速升溫。
據了解，早期的度假地產主要以旅遊景區、旅遊住宅和酒店為依託形成的地產開發。從單純的觀光轉向休閑度假，早期的旅遊地產也開始轉向休閑度假地產，從單一的主題公園和海邊度假區到完整意義上的大型旅遊休閑社區，旅遊(休閑)培訓基地、會議中心、產權酒店、分時度假酒店、養老型酒店公寓、海景住宅、國際休閑度假中心、酒店公寓等相關產品也應運而生。
其中，深圳華僑城運作的「華僑城系列」，今典集團運作的「紅樹林系列」，都是將休閑度假和地產密切結合的項目。目前正在熱銷的華銀地產的天鵝湖項目、星耀投資在天津開發的星耀五洲項目、綠地在天津薊縣開發的盤龍谷項目等，都體現了休閑度假地產這一趨勢。
新政助推休閑度假地產：
正進行得如火如荼的地產新政，很大程度上限制了北京樓市的投資和投機性需求，除剛性需求外，改善型需求、投資需求、返鄉需求和休閑度假需求都需要尋找新的突破口，其中外埠及國際的景觀地產項目就成為重要選擇。
北京雲集了來自國內外的精英人士，購房、投資需求旺盛。僅去年北京市商品房成交額就高達3819.6億元。預計今年將減少60%，將有超過2200億元資金流向其他投資渠道。
有業內人士分析，以股市現狀來看，並不是投資的首選渠道。黃金市場作為樓市撤退資金的又一投資入口，由於其市場升值緩慢且漲幅有限，也無法成為樓市熱錢輸出的主流渠道。度假地產項目雖然也同樣遭受調控，但由於供應不受限、需求增長、政策支持，其下跌空間小，升值潛力看漲，將成市場資金角逐的「戰場」。
因此，北京樓市的「擠出效應」將為擁有獨特景觀資源的宜居度假城市輸送龐大的購買力。

Ⅱ 旅遊地產這個行業怎樣

1.我國旅遊地產發展概況
旅遊地產在我國還是一個比較新鮮的概念。其主要經營模式分時度假於20世紀90年代末期由一些房地產商引入我國，他們的目的是推銷他們手中滯銷的房產。旅遊業涉及這一領域首先開始於個別單體飯店加入國際交換網路。在1997年，杭州夢湖度假村，北京九華山莊，北京燕苑度假村是我國最早加入RCI的飯店。截止到2001年，我國加入 RCI的旅遊飯店有17家，其中北京、海南、雲南各三家，青島、無錫、杭州、珠海、天津、武漢、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分別位於上海市清浦縣、廣州市和廣州市的番禺區。[6]
近年來亦有相當數量的旅遊飯店和旅遊集團開始運作旅遊地產產品，以不同的方式探索旅遊地產在中國的本土化經營。其中有：（1）借用分時度假的概念，開發出類似產品的單體企業，如以產權酒店為經營模式的北京快樂假日酒店。（2）單體加盟國際分時度假交換網路的經營企業，其經營模式與國際接軌，採用銷售20-40年每年一周的度假地住宿權的方式。(3)自主開發分時度假網路的企業，他們致力於將分時度假產品進行本土化的改革，設計出適合我國市場的新型運作模式，如華夏之旅和新旅網路度假公司。（4）集分時度假開發、銷售於一體的企業，如天倫度假公司。
同時，房地產業亦將旅遊地產當作解決滯銷房產的靈丹妙葯，將其作為投資開發的一個重要領域。據了解，國內日前涉足旅遊房地產的公司超過百家，包括首創、海航、中信、中旅等大型企業，也包括珠江地產、人鴻集團、萬科集團、萬達集團、萬通集團、青島匯泉旅業等大批房地產投資商、開發商、旅遊企業，各路開發商均看好未來中國的旅遊房地產市場。截止到2003年，我國北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地的旅遊地產項目已達到近百項，海南的博鰲城，深圳的華僑城等一大批旅遊地產項目得益於「假日經濟」與「會議經濟」。[8]
2.我國旅遊地產SWOT分析
SWOT分析是廣為應用的機會-風險分析方法，S指的是Strengths（優勢），W指的是Weaknesses(弱勢），O 指的是Opportunities（機遇），T 指的是Threat（威脅）。[9]在此將運用SWOT分析方法，分析我國旅遊地產業發展的環境，找出我國旅遊地產業本身的優勢和劣勢，發現並確定旅遊地產業的外部機遇和威脅，從而對我國旅遊地產的前景進行預測。
（1）Strengths(優勢)
旺盛的市場需求。世界旅遊組織秘書長佛朗切斯科•費蘭賈利對法國《費加羅報》發表談話說：今後20年內，中國將在世界旅遊市場發揮重要作用，到2020年將成為世界第一大旅遊大國。隨著我國經濟的飛速發展及國民消費觀念的日趨成熟，度假休閑旅遊將會漸漸取代觀光旅遊，成為大眾比較青睞的旅遊方式。我國在3-5年內，可望形成一定規模的度假旅遊市場，這一市場的形成與擴大將會給旅遊地產帶來旺盛的市場需求。
優越的市場供給。我國飯店業總體供大於求，由於增長速度過快，1998年以來，平均客房出租率不到60%。另一方面，全國商品房空置率高，據國家統計局統計，2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米。[10]飯店業總體供大於求，全國商品房空置率高，當然並非好事，但卻為旅遊地產提供了良好的供給條件。同時，因為我國可投資領域少，可利用資金相對充足，對於像旅遊地產這樣有國際成功先例的投資新領域，在基礎條件成熟的情況下，不難吸引到積極尋求投資項目的資金，這勢必會帶來相當數量的供給。
（2）Weaknesses（劣勢）
概念的模糊不清。旅遊地產在我國剛剛起步，不管是開發商，還是消費者或多或少都存在著概念模糊不清的問題。眾多涉及該行業的開發商開發概念的模糊也導致旅遊地產理念的推行上出現偏差，使消費者逐漸對產品失去興趣。通過對國內的消費群體分析，為數眾多的消費者是出於投資的目的而購買旅遊地產產品，但是從市場長遠發展的角度，應強調其作為度假產品的本質含義。
進入門檻較高。開發旅遊地產的成本是很高的，首先在產品開發的選址、規劃、建設及度假資源的整合都需要投入大量的人力、財力、物力，而後起的管理和維護以及品牌的塑造都是一個長期的過程。較高的進入門檻讓很多有心發展旅遊地產的企業望而卻步，這對於產業的健康與可持續發展很不利。
（3）Opportunities（機遇）
中國經濟飛速發展，新的世紀開始，我國進入全面建設小康社會的新紀元，人民生活水平提高，我國經濟的持續快速發展為旅遊地產提供了更大的發展空間。
加入WTO後，中國旅遊業飛速發展，國家已把旅遊業作為新的增長點。旅遊地產作為房地產業與旅遊業相結合的產物，有著明顯的就業效應、增長效應、帶動效應和可持續效應。正因為如此，錢其琛副總理2001年1月8日在全國旅遊工作會議講話中體出了「中心城市可以積極探索分時度假等新的旅遊方式」，[11]這為旅遊地產的發展創造了良好的歷史性機會。
（4）Threats（威脅）
信譽的缺失導致市場形象風險。信譽支撐產業，而信譽的缺失則會帶來產業的凋零我國旅遊地產尚處於發展初期，制度建設步伐趕不上旅遊地產的發展速度，受利益驅動，一些商人的不良行為致使產業信譽遭受嚴重影響。
人力資源的缺失導致系統管理風險。旅遊地產作為一個綜合性的產業，其開發、經營和管理涉及到旅遊、房地產乃致金融、IT等許多不同的領域，對系統管理人員的整體素質要求較高，缺乏具備專門技能的管理人員會帶來管理上的風險。
3.我國旅遊地產存在問題及對策
現階段我國旅遊地產尚處於初級階段，還存在著以下一些主要問題：
近期度假需求不旺。旅遊地產供求是個復雜的系統，與城市的恩格爾系數,GDP水平等都有著密切的關系。2003年我國人均GDP超過1000美元大關，按照國際經驗，人均GDP超過1000美元正是一個國家旅遊需求膨脹的時期，但主要是觀光性質的需求;休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達到2000美元，那時候就將形成對休閑的多樣化需求和選擇;人均GDP達到3000美元，度假需求才會普遍產生。[12]現在，我國人均GDP剛剛超過1000美元大關(2004年為人均1268美元)，旅遊地產的機會才開始出現，部分先富起來的人才有慾望、有能力、有需求去消費休閑度假產品，但是先富起來的人畢竟只佔一小部分。同時，「帶薪休假制度」在國內畢竟剛剛起步，大多數人外出旅遊仍是依靠「五一」、「十一」等國家法定假日。我國現在仍以觀光旅遊需求為主，因而，旅遊地產這一主要用於滿足休閑度假旅遊的產品現階段會面臨需求不旺的風險。
制度的缺失。在我國，旅遊地產剛剛起步，缺乏專門的政策法規的引導與規范。缺少了這些規范，市場就會失序，一些地產商打著開發旅遊地產的旗號，實際上卻在進行著新一輪的圈地運動，國家相關部門組成的五部委聯合督查組在對地產行業進行的三輪督察中發現「以往的確存在房地產商利用旅遊規劃項目的名義，進行房地產開發的圈地現象」；一些經營者進行旅遊地產項目時，不管消費者今後的權益保障，甚至採取欺詐性銷售和非法集資等惡性的牟利手段。這些行為，擾亂了市場，既嚴重阻礙了旅遊地產市場的培育，也阻礙了一些有心發展旅遊地產的有實力的大企業進入，使得旅遊地產這一非常有前途的產業一度陷入困境。
國內度假網路不健全。國內旅遊地產商在開發旅遊地產產品時，大多忽視後續經營與管理。目前，任何一家開發商在實力上都無法建立一個健全的度假交換網路。我國度假村、旅遊飯店數量龐大，但由於開發商之間缺乏聯合，造成了度假市場的分離以及度假地選擇面狹窄的局面，從而大大降低了旅遊地產產品的吸引力。
如上所述，旅遊地產在快速發展的過程中面臨著諸多問題與挑戰，需要政府、相關的企業及從業者妥善應對，才能保證產業的健康與可持續發展。大體而言，可以從以下幾個方向加以努力：第一，進行消費引導，培育消費市場。加強休閑度假理念的正確宣傳與推廣，有實力的企業應著力打造品牌，以品牌效應促進旅遊地產理念的推廣，培育旅遊地產市場。第二，進行本土化改造。針對我國市場的客觀情況，進行合理的產品設計，如為適應國內市場的需求，可以考慮將分時度假的購買年限縮短，銷售價格也相應降低。第三，加強聯合，建立健全國內分時度假網路。通過度假網路的建設，提升產品的價值，充分顯示其可交換性的魅力，滿足消費者多樣性的需求。第四，完善法律法規，保護消費者權益。一方面，管理部門要制定相關的法規，以此約束經營者的行為，保護消費者的權益，當消費者權益受到侵害時做到有法可依；另一方面，行業內部亦可通過協商，建立規范的行業自律制度。在法律法規出台後建立行業資質認證體系，保證行業健康有序地發展。

結語
我認為，休閑是新千年全球經濟發展的第一引擎，到2015年，發達國家將進入「休閑時代」。未來20年，以旅遊、娛樂、運動等為基礎的休閑產業將會更快地進入各個產業中，休閑產業的發展，也為旅遊房地產業提供越來越大的發展空間，相信旅遊地產一定會有非常光明的前景！

Ⅲ 我國的旅遊行業未來的發展趨勢是怎樣的

有本書叫做《旅遊地產改變中國》 對於趨勢的發展有多的介紹，可以關注下：
一：《旅遊地產改變中國》內容提要
傳統房地產開發模式走到今天，已經進入滯脹時期，一個時代的終結和離去，必然伴隨著新商業模式的誕生。未來中國房地產發展的出路在哪裡？
《旅遊地產改變中國》堪稱旅遊地產的開山之作；從華僑城的運作商業模式，發展經歷，營運狀況進行深度剖析開始，挖掘他的內在成功的基因；再延伸到海南島的國際旅遊島的遠景及現狀，結合中國土地的特殊屬性，和各地產企業對旅遊地產開發的戰略思路，理出一條清晰的旅遊地產的發展方向，揭開旅遊地產神秘的面紗，對於今天的地產及相關企業有著最為直接借鑒意義，是不可多得的一本旅遊地產著作。

《旅遊地產改變中國》前言：

打開一個新世界

傳統房地產開發模式走到今天，已經進入滯脹時期，一個時代的終結和離去，必然伴隨著新商業模式的誕生。未來中國房地產發展的出路在哪裡？眾多房地產開發商不停地追問，希望從中找到新商業模式的出路。

中國房地產業的發展遠遠未到終點，因為匹配中國成為先進發達大國的城市化進程和人口遷移並未完成，而這正是中國房地產業發展宏大的社會歷史背景。只是在過往的歷程當中，由於我們並未為中國房地產發展制定整體的、系統的發展規劃，以及實施了不合時宜的土地出讓和招拍掛制度，使得中國房地產業成為龔斷利益和金融機制的「毒瘤」，發展到現階段已是百病纏身，雖然仍有光鮮的外表，但未來可持續發展道路已是荊棘叢生，不可能重溫往日的平坦與榮光。

昔日扁鵲見蔡恆公，第一句話就是：「君有疾在腠理，不治將恐深」，而蔡恆公不以為然，直至最後無可救葯。對於信奉傳統商業模式的開發商，我想說的一句話就是：「不要再迷信過往的成功模式，你應當在房地產領域里持續創新，直到駛入新藍海。」
而藍海何在呢？

商業地產、旅遊地產無疑是中國房地產今日「分水嶺」後的兩個重要分支，在這兩個分支當中，商業地產操作比較復雜，大多數的開發商不能掌握尺度，貿然進入風險較大，而且就算成功了一兩個項目，後面的可復制性仍然比較差，它不可能是大多數開發商的主流戰略選擇。因為，絕大多數的企業不可能成為萬達，因此，房地產業發展到現在，好的出路似乎只剩下旅遊地產一途。
但旅遊地產似乎又有很多毛病，因為從簡單的方面來講，旅遊地產項目距離居住地太遠，不方便經常居住，而且中國人太繁忙且大多數人經濟能力有限，旅遊的認同度與火熱度與歐美又不可同日而語，再加上與旅遊地產相匹配的「分時度假」等體系不可能在中國短時間內實現，旅遊地產的普及性比較差，這樣就讓旅遊地產成為了水中月、鏡中花，可遠觀而不可近玩，可望而不可及。

那麼，旅遊地產真的能夠改變中國房地產業的整體生態么？
大多數人不相信。而我認為可以。 因為——旅遊地產，可以改變中國！

我認為旅遊地產可以改變中國，是因為它的先進性，其原因在於：
1）中國的人口遷移和城市化進程仍然將持續30年，它的一個人口遷移總體規律是從中西部地區移向東南沿海地區，從小城市移向大城市，從農村移向城市。只要中國經濟在發展，只要在這個過程中沒有發生重大的戰爭或政治事件，這個趨勢必將延續、推進，直至完成適應中國發展的人口和經濟格局分布。
2）中國原來割裂的城市治理格局將會改變，區域經濟一體化將成為主流，行政龔斷將被打破，適應區域經濟一體化的社會經濟、社會服務和公共配套體系將得以重構。中國珠三角地區、長三角地區和環渤海地區將建成世界級的城市群，中西部地區也將圍繞著中心城市建成城市群，這個總趨勢最大的特點就是將中國城市由點變為面，一個全新的中國城市網路和架構正在形成。
3）大中型城市的房價已經不可能下降，高房價牽連著巨大的、盤根錯節的利益群，它的根本症結在於土地出讓制度。如果不對土地出讓制度進行根本性變革，則大中型城市的房價不可能從本質上下降。然而，一旦牽連到土地出讓制度的變革，就不可能僅僅依靠政府來完成，因為歷史經驗說明牽涉到土地利益的變革後面都帶著一個「兄弟」，這個「兄弟」就是「土地革命」，政府出於穩定的需要，不可能主動去推動或實施這樣一場革命。這樣，就造成了一方面城市房價居高不下，另一方面由於城市化的推進，住房的剛性需求不斷產生，我們新的購房人群只能住得更遠。概而言之，就是由中心城市居住，進入更遠的城市群居住時代。
4）當代中國社會缺乏投資工具，而城市中產階層又在不斷產生、人數在增加，在大多數中產階層的心中，房地產是一種穩定的、具有良好回報的投資工具。然而，在大中型城市的房地產投資已經漸漸失去了吸引力，原因在於房價太高，投資屬性下降。但與此同時，伴隨著經濟高速增長的長期通貨膨脹又在不斷侵蝕著人們的財富，在財富不斷縮水的前提下城市居民希望實現優質的房地產投資，在這樣一種現實利益推動下，具有低價位、高增值前景的旅遊地產項目成為一種可以信賴的投資渠道。
5）老年化時代的到來同時又是當代中國旅遊地產的又一推動力，中國人口紅利期即將結束，大中型城市已經開始步入老年化社會，而且在未來20年內中國人口老年化率將達到30%左右的峰值。但是，服務於老年化社會的中國老年人居住宅體系並未建立、完善，具有便利的生活條件和良好的自然條件的旅遊地產將成為一部分老年人的居住選擇。中國老年化時代的到來為中國旅遊地產的發展注入了新的活力。
基於以上五點，我認為——旅遊地產，可以改變中國！

我所理解的旅遊地產事實上與傳統意義上的旅遊地產並不一致，按照西方的觀點，真正的旅遊地產應當等同於澳洲大堡礁的房產、美國夏威夷的房產，遠遠離開中心城市，具有一流的自然景觀條件。目前，這一類型的旅遊地產在中國已經開始批量出現，

如海南國際旅遊島眾多的房地產項目，如萬達集團牽頭建設的長白山旅遊度假項目，如龍湖地產的撫仙湖項目等。但是，由於中國人的生活素質和旅遊業發達程度目前遠遠無法與歐美發達國家相比，大多數人不具有這樣的居住和投資需要，我認為這樣的旅遊地產項目只是中國旅遊地產的分支，而不可能是主流。

我認為中國下一階段房地產發展的主流是旅遊地產，而旅遊地產發展的主要枝幹是城市群房產。這一解釋有些類似於社會主義初級階段的定義，社會主義發展的終極目標是共產主義，但是發展的早期是社會主義初級階段，它允許一部分人先富起來。我認為，中國旅遊地產發展的高級階段是資源性房產，旅遊地產發展的初級階段是城市群房產，它是另一種形式的「農村包圍城市」和「以面圍點」的新時代房地產開發戰略。

而這，就是中國房地產業發展的新的藍海。
每一輪新的變化，都帶來一輪新的行業洗牌，而新的商業模式也在自然孕育的過程之中。遙想中國房地產業過往歷史，其標志性事件分別有：王志綱策劃順德碧桂園事件、奧林匹克花園主題地產事件、廣州華南板塊大盤時代事件、星河灣打造品質地產事件、北京SOHO現代城任潘爭論事件、順馳與萬科領導人海南PK事件、順馳賤賣路勁事件、湯臣一品天價房事件、萬科銷售額突破1000億元事件、釣魚台8台天價房禁售事件……伴隨著一個個房地產企業倒下去，一個個新的房地產企業站起來了，中國房地產商業模式也由此建立，成為一個巨大的利益綜合體。

然而，面對新時代的房地產業，你做好了進入旅遊地產的准備了嗎？
新的時代產生新的機遇，新的構想產生新的商業模式，為此，我們打造了城地中國，已經做好了進入中國旅遊地產，開創中國旅遊地產新商業模式藍海的准備！
在我們剛剛進入房地產業的時候，正逢中國房地產業迅猛發展的前夜，我們沒有能力也沒有願景去獲得新的發展，只能默默學習。今天，中國房地產業正處於新老交替的轉折點上，一個新的時代已經來臨，而我們新一代的房地產人，也有能力和機遇去承擔更大的時代使命。對於城地中國的願景，我希望是——打開一個新世界。

希望更多的朋友和我們一起了解中國旅遊地產，投身中國旅遊地產，做中國房地產新時代的「弄潮兒」和改革創新者。不拘泥於過往的成功，而是持續創新。無論是開發創新，還是服務創新，都有利於我們事業的發展建設，有利於國家的進步和發展。和我們一起共同創造一個新的格局，打開一個新的世界。以上觀點，與朋友們共勉。

Ⅳ 國內旅遊地產未來的發展趨勢如何

新一輪旅遊地產投資熱潮正在升溫。一項統計數據顯示，2012年一季度，全國旅遊地產投資上億元的簽約項目就有近70個，總規模逾2600億元，今年全年預計實現投資總額將超過萬億元。全國品牌大房企萬科、保利、恆大、碧桂園、萬達等等莫不熱衷於投入到旅遊地產領域。在大廣州范圍內，東南西北處處能見打著休閑度假旗號的地產項目。
旅遊地產是什麼概念？從業內的建設看並沒有一個統一的標准。比如，有些項目自身沒有休閑資源、依靠的是外圍的生態資源，而有些項目自身就具有豐富的旅遊資源；有些項目開發的是以旅遊住宿功能為中心的產品，比如星級酒店、度假公寓等，而有些項目則打著旅遊地產的名義，開發的是純高檔住宅。目前在市場上引起較大反應的還有另外一種模式，就是綜合體，大規模項目里擁有酒店、公寓、住宅、旅遊資源等等配置。因而，如何才是真正的旅遊地產，見仁見智。
當旅遊業被定為國民經濟戰略性的支柱產業之一後，旅遊地產似乎就迎來了春天。從恆大、碧桂園、保利、雅居樂等旅遊項目開盤大賣的事實可見，旅遊地產確實能為房企貢獻不小的業績。從它們身上，我們也能看到，旅遊地產項目的優勢在於生態環境和自然旅遊資源，這樣的環境可以有很多種，比如森林、溫泉、海岸等等，都會有各自的追捧者。此外，旅遊地產項目的規模都很大，幾千畝的佔地往往還只是個起步階段，這種大規模項目因開發周期長、對規劃要求更高、對投入資本要求也更高，故而對商家的資本及後期運營能力的考驗就更大。特別是對於只開發酒店、公寓型物業的旅遊地產項目，回收成本也起碼需要數年至十數年。一旦商家資金鏈出現問題，項目前景堪憂，這種境況，曾經轟動一時的澳洲山莊便是前車之鑒。
然而，當國民把休閑度假當作生活必不可少的一部分時，就註定了旅遊地產和國家經濟的緊密關系。經濟繁榮時，優質的旅遊地產項目會有高回報，而當經濟下滑時，這種形態的地產經濟就將一起低迷。這便是開發旅遊地產的又一個風險所在。因而可以說，旅遊地產也是一把雙刃劍。

Ⅳ 什麼是旅遊地產現存的瓶頸

在宏觀調控的洗牌下，旅遊地產一躍成為中坤繼黃怒波之後的又一個標簽。
好租網小編為您分享：
「房地產業從住宅開發向商業、旅遊、文化等復合型地產開發模式轉型已是大勢所趨。」4月25日，中坤集團副總裁、董事長助理謝勇在接受《中國建設報•中國住房》專訪時如是表示。與國內大多開發模式不同的是，中坤在旅遊地產領域始終堅持持有經營，並試圖將文化、產業與地產實現嫁接。
隨著針對住宅市場的調控逐步深入，各大房企紛紛向持有型物業轉型，這也讓早在2005年實施旅遊地產全國布局的中坤聲名大噪。然而謝勇提出，旅遊地產的門檻較高，目前在國內尚屬新興產業，在企業運營能力、資金流轉模式以及人才儲備上都面臨著較大的瓶頸。
復合型地產開發是趨勢
中國住房：旅遊地產正在獲得業界的追捧，你對這一產業的發展前景如何判斷？
謝勇：房地產業從住宅開發向商業、旅遊、文化等復合型地產開發模式轉型已是大勢所趨。
首先是宏觀背景。隨著我國城市化的加快，中產階級迅速擴大。人均可支配收入在2000~4000美元時，消費方式就將從物質消費向精神消費傾斜，人們對精神、文化、旅遊、度假等方面的需求會越來越高。而2010年，我國城鎮人均可支配收入近3000美元。
其次是政策背景。中央為了保障民生，從土地、金融、稅收等方面對住宅市場進行了嚴厲的調控，住宅開發市場的競爭越來越激烈，加上保障房的大量建設，房地產企業不得不從以往的開發模式中跳出來。房地產企業必須利用自身的規模和資產優勢，進行跨界和復合發展，從而避開一些社會矛盾，挖掘新的行業增長點。
中國住房：但是目前國內並沒有摸索出一套具有普適性的旅遊地產開發模式，業界比較典型的還有華僑城模式，中坤模式與其有什麼區別？
謝勇：華僑城是以人造主題樂園為前提，配套進行住宅、公寓、寫字樓的開發，屬於營造特殊環境來發展旅遊地產項目。不同於華僑城，中坤是先有旅遊度假資源。我們在全國選擇一些古村落等具有文化氣息的風景區進行改造、營銷，先創造大量的客流，然後利用景區再逐步增加旅遊配套設施，包括開發一些休閑、娛樂、度假的場所。也就是說，我們先發掘市場，有了消費者的保證後，再陸續開發相關的配套產品。
中坤的模式好處在於風險小，但是前期投入較大，一般只能採用階段式的逐步開發。所以你會看到，雖然中坤在很多年前就開始做旅遊地產了，但是直到近幾年才在市面上露出頭角，這和我們的開發模式有關。
中國住房：相較於住宅開發，發展旅遊地產有哪些特點？
謝勇：首先是收入來源更多，它能夠延長消費者的滯留時間，提高消費水平。而土地不僅可以獲得持續的租金收益，長期增值能力也較大，抗風險能力較強。其次是運作方式比較復雜，前期投入資金較大，註定只能滾動開發。最後是開發門檻較高，企業不僅要具備雄厚的資金實力，而且要在前期的規劃、招商和後期的運營方面具有較高的管理能力，資源整合能力和整體的把控能力要比較強。
專業人才緊缺是最大瓶頸
中國住房：在中坤看來，成功開發一個旅遊地產需要注意哪些方面？
謝勇：一要和宏觀經濟緊密結合。社會經濟、城市化程度都要達到一定的水平，人均收入要持續增長，才能造就相關的消費需求，這是大前提。二要符合國家的產業政策和規劃，要符合全國及區域的旅遊戰略規劃導向。三要差異化經營，要有自己的特色。四要考慮資金流動模式，必須要和銀行、基金機構進行很好的戰略合作，能夠把企業的優良資產和金融結合起來，把項目從不動產變成金融資產。
中國住房：目前許多開發商紛紛進入旅遊地產領域，你對此怎麼看？
謝勇：這個發展趨勢是正確的，也能夠讓旅遊地產聚焦更多的人力和資金，使得這個產業能夠快速發展。但是，旅遊地產目前在國內尚屬新興產業，在三個方面存在較大的瓶頸。
首先是企業運營能力。開發旅遊地產不是「價高者得」的游戲，要求開發商有更好的策劃、規劃、資金、資源整合及運營能力，開發過程中還要兼顧當地原住民、政府等相關群體的利益。
其次是資金瓶頸，包括配套的金融機制。做旅遊地產必須大規模地投入，回收周期較長，企業要對整個投資周期有一個很好的把控。
最後是人才儲備瓶頸，這也是目前國內旅遊地產發展最大的瓶頸。旅遊地產是一個相對更為專業的領域，不僅是高級管理人才，中層及基層的人員都需要相關的專業培訓，這些專業性人才在國內還比較稀缺。中坤目前也面臨同樣的問題，所以在內部建立了培訓成長機制，同時積極與各大院校合作，為將來緩解人才瓶頸做好准備。
中國住房：目前許多開發商對宏觀調控下的市場前景比較悲觀，中坤有何打算？
謝勇：在目前的大環境下，企業只有自救才能謀生。「凡事預則立，不預則廢」。企業必須考慮到未來市場的變化、政策的調整以及消費需求的轉向，才可能獲得持續的發展。
中坤持續關注這些方面的變化，董事長黃怒波早在2005年就提出，住宅開發將達到白熱化的競爭態勢，中坤不能夠繼續涉足住宅產業。當時我們甚至放棄了很多住宅開發的誘惑，將資金和資源投入旅遊地產。如今看來，宏觀調控對我們的影響是最小的，反而給我們帶來了發展良機。中坤目前擁有50多個景區項目資源，分布在全國中西部和北京，並且在美國拓展了一個項目，今年已經落地開工。

Ⅵ 先階段北京旅遊房地產開發的概念解析及相關問題探討

房地產開發項目投資決策是否合理與經濟分析關系密切。文章在剖析經濟分析概念以及基本步驟的基礎上，詳細探討了房地產項目的經濟投資估算，涉及到投資成本、項目銷售收入、項目銷售稅金及附加、項目不確定性等。
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視並研究。

Ⅶ 旅遊地產的發展歷程

貴族消費階段：旅遊地產的貴族消費階段最早源於19世紀以前的地中海區域，由於處於歷史文化的交匯點，經濟發展也具有優越性，出現了旅遊地產的雛形，因此，旅遊地產本身就源於貴族等社會高層的需求，並以法國南部和義大利的那不勒斯最為盛行。
分時度假階段：分時度假所產生的旅遊地產主要源於旅遊業的度假旅遊分支，因此，在旅遊地產發展初期，只是旅遊度假的延伸。最初的分時度假是在度假勝地依據旅遊度假的季節時段，將其區域內的度假公寓分時段售賣產權，用於代替住賓館、酒店等，給遊客增加賓至如歸的自由快感的同時，獲取較高的利潤，後來隨著度假的周期性以及回頭率較高，度假公寓的出租相對具有固定性，即在每年的這一段時間，某所公寓只屬於特定人，並且住戶可以在該特定時段對其度假公寓的使用權進行出租。 萌芽階段：20世紀80-90年代，在經濟發達的沿海地區，尤其是改革開放較早的省市，房地產建設較多，供過於求，出現房屋空置，這為旅遊地產的產生提供了機遇。對於主要集中在旅遊城市、沿海地區和比較發達的大中型城市的空置房屋來說，最合理的也最為有效的利用方式便是將其作為旅遊物業，達到雙贏的目的。1994年前後，海南的三亞、廣東的珠海，提出要發展休閑度假，打造頂級旅遊勝地。發展階段：21世紀以來，房地產業和旅遊業分別稱為我國拉動內需的兩個熱點行業，發展勢頭十足，並且隨著城市房地產開發重心逐漸偏移，房地產市場進入新一輪整合過渡期，市場投資和消費模式逐漸轉變，如北京、上海、深圳等地的銷售市場都出現了萎縮的前兆。大量的傳統房地產資金開始開辟新的領域，其中就包括旅遊度假物業的開發。旅遊交換平台逐步形成，住宅消費開始由需求型向舒適型轉移，旅遊需求多元化，使旅遊地產業進入了新一輪發展時期。旅遊地產類型也從單一的酒店、主題公園轉向游樂設施、度假別墅、第二居所等多元化並存的發展態勢。快速發展階段：我國旅遊房地產呈快速發展之勢，僅涉足旅遊地產的公司就超過兩百家，並且無論是房地產界還是旅遊業界內都十分看好未來我國的旅遊房地產市場。其中以「高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動」為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家。從最早的深圳華僑城旅遊主題公園項目拉動地產開發到後來的海南「南海傳說」、三亞、博鰲等，旅遊房地產項目在全國層出不窮，取得了較大的市場反映。

Ⅷ 什麼是旅遊地產 旅遊地產的前景怎麼樣

先給你解釋一下，
一，什麼是旅遊地產：
所有依託周邊豐富的旅遊資源而建的、有別於傳統住宅項目的融旅遊、休閑、度假、居住為一體的置業項目，可稱為旅遊房地產。較之一般的住宅，旅遊房地產的特點和優勢在於它是旅遊業和房地產業的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建築景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。這個就是旅遊地產
二，旅遊地產的前景怎麼樣
首先，我國的旅遊業正處於高速發展階段。
一是旅遊消費的區域覆蓋，已從一二線城市蔓延至三四線城市乃至農村；二是旅遊的消費群體的擴大，選擇旅遊出行的人不再只是城市白領，普通工人等人群也開始加入旅遊大軍。旅遊大消費的時代已經來臨。在此背景下，旅遊地產項目消費與投資需求也將大增。
其次，傳統房地產市場萎靡。
房地產市場已經步入「去庫存時代」，在此壓力下，存在著巨大消費潛力的旅遊地產就成為地產商們的轉型首選。
最後，旅遊地產利好的政策環境。
不同於住宅地產政策的經常變化，我國對旅遊地產開發的限制政策較少。相反，政府鼓勵民間資本對旅遊資源、旅遊景區的合理開發、經營、管理。因此，旅遊地產項目受到了政策的大力肯定。 本答案由雲居四海網整理回答